Giá nhà tăng tốc, người nghèo trên toàn cầu tiếp tục bị bỏ lại phía sau

Ở Akron, Ohio, giá nhà đã tăng 10,1% trong năm qua. Ở Albany, New York, mức tăng là 11,7%. Albuquerque, New Mexico, cũng có mức tăng tương tự là 11,6%. Và đó mới chỉ là những thành phố có tên gọi bắt đầu bằng chữ A tại Mỹ.

Ali Wolf, nhà kinh tế trưởng tại Zonda, một công ty nghiên cứu thị trường nhà ở bang California, cho biết: “Bạn ném phi tiêu vào bất kỳ điểm nào trên bản đồ thì thị trường nhà ở tại đó đều đang rất nóng”.

Khi đại dịch lần đầu tiên xảy ra vào năm 2020, giả định ban đầu của nhiều chính trị gia là sự bất bình đẳng về kinh tế sẽ được san sẻ. Chính phủ các nước phát triển vào cuộc để bảo vệ thu nhập và việc làm ổn định cho những người lao động thời vụ, người thu nhập thấp và những người trẻ tuổi. Tuy nhiên, vì người giàu không chi tiêu cho du lịch, giải trí, mua sắm và ẩm thực do phong tỏa, họ có cơ hội tích lũy nhiều hơn.

Oslo đã chứng kiến ​​lượng cư dân di cư ròng ra khỏi thành phố lần đầu tiên sau 20 năm vào năm 2020.

Tổng tài sản của các hộ gia đình trên toàn cầu đã tăng khoảng 28,7 tỷ USD vào năm 2020, theo một báo cáo vừa công bố của Credit Suisse. Con số này nhấn mạnh sự khác biệt bất thường giữa khối lượng tài sản của người giàu so với quảng đại quần chúng.

Các hộ gia đình giàu có hơn đã chuyển tiền tiết kiệm được vào cổ phiếu và tiền điện tử, hay những chiếc túi xách Louis Vuitton. Nhưng trên hết, họ đã đổ tiền vào việc mua những ngôi nhà lớn hơn và tốt hơn.

James Pomeroy, một nhà kinh tế tại HSBC, nhận định: “Giá nhà tăng mạnh cho thấy một thách thức to lớn cả về ổn định tài chính và kinh tế - xã hội”.

Mức tăng giá nhà trong năm 2020 tại một số thành phố trên thế giới

Giá nhà tăng là hiện tượng toàn cầu. Một số mức tăng mạnh nhất diễn ra ở Mỹ, nơi mà giá trung bình cho tất cả các loại hình nhà ở trong tháng 5 đã tăng 23,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng tại Redfin, một công ty môi giới bất động sản trực tuyến, hầu hết các ngôi nhà ở Mỹ hiện nay đều bán cao hơn giá khởi điểm với tốc độ tiêu thụ nhanh hơn trước đại dịch.

Nhưng ngay cả ở Nhật Bản và Ý, nơi dân số già đi khiến nhu cầu nhà ở hạn chế, tốc độ tăng giá vẫn khá nhanh. Với chính sách tiền tệ cực kỳ lỏng lẻo để giảm chi phí đi vay, lạm phát giá nhà hiện ở mức hai con số tại nhiều nền kinh tế phát triển, từ Thụy Điển đến Hàn Quốc, Canada đến Hà Lan và New Zealand. Nhưng mức tăng giá nhà lớn nhất không phải ở thủ đô, mà ở các vùng ngoại ô, các thành phố nhỏ hơn và các khu vực nông thôn.

Ngân hàng trung ương Na Uy vào tuần trước cho biết Oslo đã chứng kiến ​​lượng cư dân di cư ròng ra khỏi thành phố lần đầu tiên sau 20 năm vào năm 2020, khi những người lao động ở xa chuyển từ các căn hộ ở trung tâm sang những ngôi nhà rộng rãi hơn ở ngoại ô.

Tại Vương quốc Anh, báo chí đưa tin về cuộc họp của các nhà lãnh đạo G7 tại khu nghỉ mát Cornish ở Vịnh Carbis đã truyền cảm hứng cho một đợt săn nhà mới ở khu vực phía tây nam tuyệt đẹp này, nơi thị trường đang “ăn nên làm ra”, đại lý mua hàng Henry Pryor cho biết. “Một khách hàng đã rời London để mua nhà ở Cornwall và 40 phút sau phải lái xe quay về vì ngôi nhà đã được bán xong”, anh nói thêm.

Ở các quốc gia mới nổi của châu Á, ông Rajat Nag, Giám đốc điều hành Ngân hàng Phát triển châu Á cũng từng cảnh báo vào hồi tháng 05/2021 rằng cần cảnh giác trước nguy cơ "bong bóng tài sản" và kinh tế phát triển khá nóng trong bối cảnh các ngân hàng trung ương trên thế giới nới lỏng chính sách tiền tệ.

Tại Việt Nam, giá nhà cũng tăng lên nhanh chóng, nhưng chủ yếu ở khu vực thành thị. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2021 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư có xu hướng tăng đều theo tháng, nhất là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh do khan hiếm nguồn cung. Đồng thời, số lượng nhà ở dành cho nhu cầu ở thực (chiếm 70-80% nhu cầu thị trường), chủ yếu ở phân khúc bình dân và trung cấp (dưới 25 triệu đồng/m2) lại ngày càng khan hiếm, thậm chí gần như biến mất tại Hà Nội và TP.HCM.

Chênh lệch giữa nhóm thu nhập thấp nhất và nhóm thu nhập cao nhất tại Việt Nam giai đoạn 2016 - 2020

Riêng tại TP. HCM, năm 2020, căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh chỉ chiếm 1% tổng số sản phẩm nhà ở (16.895 căn được xác định đủ điều kiện huy động vốn). Còn trong nửa đầu năm 2021, thành phố này ghi nhận tăng 161,5% về số lượng nhà ở; trong đó phân khúc cao cấp tăng 122,57%, trung cấp tăng 294,85% nhưng lại không có dự án căn hộ bình dân.

Tăng khoảng cách giàu nghèo

Sức mạnh của nhu cầu về nhà ở lúc đầu được hoan nghênh - và được khuyến khích bởi các chính phủ ở Anh, Hà Lan và một số bang của Úc, những nơi đã ban hành các biện pháp giảm thuế nhằm duy trì sự phát triển của nền kinh tế.

Luiz de Mello, người đứng đầu nghiên cứu về nhà ở tại khu vực OECD, cho rằng cần có một thị trường nhà ở năng động vào thời điểm mà quá trình tái cơ cấu nền kinh tế đang được tiến hành, bởi vì “những trở ngại đối với việc di chuyển dân cư đang kìm hãm sự phục hồi của nền kinh tế”.

Nhưng thị trường nhà ở tăng giá đặt ra hai mối quan tâm đối với các nhà hoạch định chính sách. Thứ nhất, giá cả có thể tạo ra bong bóng, khiến các nền kinh tế dễ bị ảnh hưởng khi thị trường điều chỉnh đột ngột, và từ đó làm tổn thương nền kinh tế của các hộ gia đình.

Thứ hai, việc sở hữu nhà sẽ trở nên khó khăn hơn đối với những người trẻ tuổi và những nhóm lao động chủ chốt, kéo theo sự bất bình đẳng giữa các thế hệ và giữa những người được gia đình trợ giúp tài chính để mua nhà.

Cornwall, Vương quốc Anh, nơi cuộc họp của các nhà lãnh đạo G7 đã truyền cảm hứng cho một đợt săn nhà mới tại đây

Pomeroy của HSBC nói: “Mỗi năm giá nhà tăng lên, khoảng cách giàu nghèo giữa nhóm có nhà và không có nhà, già và trẻ ngày càng tăng lên”. Ông đồng thời cho biết thêm rằng “bài toán về việc làm sao đủ tiền mua nhà” đã trở nên khó khăn hơn nhiều trong năm qua, bởi vì những người trẻ tuổi mất việc làm hoặc bị gián đoạn về giáo dục sẽ kiếm được ít tiền hơn và không đủ khả năng chi trả cho một ngôi nhà trong suốt cuộc đời.

Cả hai vấn đề đang ngày càng được các nhà hoạch định chính sách quan tâm. Sự tăng giá được củng cố bởi nhu cầu mạnh mẽ, khi những người phải ở nhà do giãn cách đang khao khát không gian rộng hơn. Nhưng cũng có những dấu hiệu cho thấy đầu cơ thúc đẩy giá cả ở các thị trường vốn đang gặp vấn đề về khả năng chi trả. Nhiều người mua nhà với mục đích trang trí lại, đầu tư và cho thuê.

Blackstone, quỹ đầu tư bất động sản lớn nhất thế giới, trong tuần này cho biết sẽ trả 6 tỷ đô la để mua Home Partners of America, một công ty chuyên thu mua và điều hành các bất động sản cho thuê dành cho một hộ gia đình.

Kaplan, Giám đốc chi nhánh tại Dallas của Cục Dự trữ Liên Bang Mỹ (FED), tin rằng đã đến lúc FED nên xem xét lại việc hỗ trợ thị trường nhà ở thông qua việc mua 40 tỷ đô la chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp, chiếm một phần lớn trong chương trình mua trái phiếu trị giá 120 tỷ đô la của ngân hàng trung ương này.

Tuần trước, ngân hàng trung ương của Na Uy ám chỉ rằng họ có thể sớm thắt chặt chính sách tiền tệ một phần để giảm tốc độ tăng giá nhà không mong muốn. Còn New Zealand đã thêm một điều khoản vào nhiệm vụ của ngân hàng trung ương, hướng dẫn họ đưa giá nhà ở vào trong chính sách tiền tệ.

Christine Lagarde, Chủ tịch Ngân hàng Trung ương Châu Âu (ECB), cũng đã được hỏi về vấn đề này - vốn đã trở thành tâm điểm chỉ trích về chính sách tiền tệ cực kỳ lỏng lẻo của ECB - trong một phiên điều trần tại Nghị viện Châu Âu trong tuần này.

Gia tăng khoảng cách trong tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Mỹ

Đáp lại, Lagarde cho biết "không có dấu hiệu mạnh mẽ nào về bong bóng nhà ở sử dụng tín dụng trong khu vực đồng euro nói chung", nhưng bà nói thêm rằng có "lỗ hổng bất động sản nhà ở" ở một số quốc gia và một số thành phố nói riêng.

Bà nói: “Sự chênh lệch giữa giá nhà ở và các diễn biến kinh tế rộng lớn hơn trong thời kỳ đại dịch dẫn đến rủi ro điều chỉnh giá”, đồng thời kêu gọi các chính sách vĩ mô - chẳng hạn như các giới hạn tại từng quốc gia về cho vay thế chấp - phải được “thiết kế cẩn thận để giải quyết các rủi ro cụ thể ở từng quốc gia”. Khi được hỏi về rủi ro của chính sách tiền tệ thúc đẩy bong bóng nhà đất, bà Lagarde cho biết lợi ích từ các quyết định của ECB "phần lớn vượt trội hơn so với các tác động gián tiếp".

Đánh thuế người giàu

Trong khi mối quan tâm của các ngân hàng trung ương là ổn định tài chính, giá nhà cao hơn đã thúc đẩy cuộc tranh luận mang tính chính trị về tác động có thể xảy ra của đại dịch đối với sự bất bình đẳng kinh tế.

Ở Berlin, những người cho thuê nhà đã xuống đường vào tháng trước để kêu gọi tịch thu tài sản thuộc sở hữu của các nhà đầu tư thương mại, ngay sau khi tòa án hiến pháp của Đức ra phán quyết rằng giới hạn tiền thuê của thành phố này là bất hợp pháp.

Những người biểu tình cầm cáctấm biển ghi dòng chữ "Rents Stop" tại một cuộc biểu tình ở Berlin

Tại Anh, các tổ chức từ thiện về nợ đã kêu gọi chính phủ can thiệp để giúp giải quyết khoản nợ tiền thuê nhà trị giá 360 triệu bảng Anh do đại dịch gây ra, sau khi thời hạn hoãn trục xuất người thuê ra khỏi nhà được dỡ bỏ trong tháng này.

Ở Mỹ, trong khi sự bùng nổ về giá cả là một lợi ích đối với nhiều chủ nhà, thì nó lại vô cùng tàn khốc đối với những người mua và thuê nhà tiềm năng có thu nhập thấp hơn.

“Các hộ gia đình vượt qua khủng hoảng mà không gặp khó khăn về tài chính đang nắm bắt nguồn cung nhà để bán hạn chế, đẩy giá lên và loại trừ những người mua ít tiền hơn”, một báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Đại học Harvard kết luận vào tháng 6. “Đồng thời, hàng triệu hộ gia đình bị mất thu nhập trong thời gian phong tỏa đang chậm trả tiền nhà và trên bờ vực bị trục xuất hoặc tịch thu nhà.”

Tình hình đối với những người thuê nhà cũng đang rất tồi tệ, mặc dù một số biện pháp cứu trợ ngắn hạn từ chính quyền Biden trong tuần này với quyết định gia hạn lệnh cấm trục xuất toàn quốc cho đến cuối tháng Bảy. Gần 4,2 triệu người trên khắp đất nước đã bày tỏ lo ngại rằng họ sẽ phải đối mặt với việc bị trục xuất hoặc tịch thu nhà trong hai tháng tới, theo dữ liệu gần đây từ cơ quan điều tra dân số Hoa Kỳ. Gánh nặng sẽ không đồng đều giữa người da đen, người bản địa và người Mỹ Latinh cũng như những người da màu khác.

Tuy nhiên, Posen, Chủ tịch Viện nghiên cứu kinh tế quốc tế Peterson, lưu ý rằng sự gia tăng của cải về nhà ở trong năm qua sẽ giúp tầng lớp trung lưu ở Mỹ bắt kịp những người giàu có - đồng thời kéo tầng lớp nghèo nhất xuống vực sâu hơn. Giá nhà cao hơn là một lý do tại sao đa số người Mỹ ngày nay khá giả hơn so với trước khi có đại dịch.

“Đó là chiến thắng cho bình đẳng hay chiến thắng cho sự bất bình đẳng? Nó phụ thuộc vào tầng lớp mà bạn hướng tới”, ông nói.

Albany, New York, nơi giá nhà đã tăng 11,7% trong năm 2020

Ông nói, các ngân hàng trung ương nên đưa ra các biện pháp như giới hạn cho vay thế chấp rủi ro, nếu họ muốn ngăn chặn bong bóng nhà ở. Nhưng ông nói thêm rằng các biện pháp khắc phục tình trạng bất bình đẳng nằm ở chính sách tài khóa; những người đã kiếm được lợi nhuận trong đại dịch giờ đây sẽ phải trả thuế để cân bằng sự phân hóa này.