Bất động sản 2025: giá chung cư tăng chậm, cơ hội nào cho nhà đầu tư?

Trong năm qua, chung cư là phân khúc “làm mưa làm gió” trên thị trường bất động sản nhờ đà tăng giá phi mã, nhất là với giỏ hàng sơ cấp tại thị trường Hà Nội. Trong đó một trong những nguyên nhân được xác định là do là cơ cấu nguồn cung chung cư mới đã lệch hẳn sang nhóm cao cấp, hạng sang.

Mặt bằng giá chung cư Hà Nội chỉ đang trong giai đoạn điều chỉnh nhất thời. Ảnh: DH

Giá chung cư tăng chậm lại

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81 nghìn sản phẩm chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023. Trong đó, có hơn 65 nghìn sản phẩm chào bán mới, gấp khoảng ba lần so với năm 2023.

Lượng giao dịch trong năm 2024 cũng tiếp tục tăng trưởng ổn định khi nguồn cung được cải thiện cả về lượng và chất. Nhu cầu mua bất động sản, bao gồm cả để ở và đầu tư rất cao và đang không ngừng tăng cùng tốc độ đô thị hóa và quá trình phát triển kinh tế, trên nền tảng hành lang pháp lý được hoàn thiện.

Cũng theo VARS, dù giá rất cao, nhưng giao dịch chung cư vẫn cực kì sôi động. 75% tổng giao dịch năm 2024 thuộc về chung cư. Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ tới 70%, thậm chí một số dự án còn đạt 90% ở ngay thời điểm mở bán chính thức.

Tuy nhiên, từ quý IV/2024, thị trường chung cư bắt đầu chững lại, biểu hiện là thanh khoản của các dự án có dấu hiệu chậm hơn. Điển hình cho tình trạng này là tại Hà Nội, nơi giới đầu tư lướt sóng bị “kẹp hàng” dẫn tới hiện tượng “cắt lỗ” suất mua (booking).

Trong khi đó, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, quý IV/2024, giá rao bán trung bình chung cư tại Hà Nội có xu hướng sụt giảm khoảng 4% so với cùng kỳ năm 2023. Mức độ quan tâm đối với phân khúc này cũng sụt giảm tương ứng 3%.

Thị trường chung cư Hà Nội đang trong giai đoạn đi ngang sau một thời kỳ biến động. Khi giá trị bất động sản tăng cao, tỷ suất lợi nhuận cho thuê suy giảm, nhất là phân khúc cao cấp. Hơn nữa, cuối năm cũng là thời điểm nhiều nhà đầu tư “sang tay” tài sản sau một năm tăng trưởng nóng, nhưng với nền giá cao cùng tỷ suất lợi nhuận giảm và nguồn cung mới liên tục ra mắt đã làm tâm lý người mua nhà hạ nhiệt so với đầu năm.

Theo đánh giá của các chuyên gia, diễn biến trên cho thấy giá chung cư ở Hà Nội nói riêng và toàn thị trường nói chung đã tiến vào vùng đỉnh, đồng nghĩa giá đã vượt sức chịu đựng của người mua. Đây cũng chính là lý do nhiều chuyên gia dự báo chung cư Hà Nội năm 2025 sẽ đi ngang, hàm ý nhà đầu tư không nên nhảy vào thị trường này.

Cơ hội nào cho nhà đầu tư?

Dù vậy, cũng có những ý kiến cho rằng pha điều chỉnh hiện tại của thị trường chung cư Hà Nội chỉ là nhất thời. Cán cân cung - cầu đang được điều chỉnh khi nguồn cung tăng nhưng vẫn còn nhiều những yếu tố khiến giá tiếp tục tăng mạnh.

Giá chung cư sẽ tiếp tục tăng. Ảnh: DH

Trong vài năm tới, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ chứng kiến sự thay đổi rõ rệt, với biến động giá và sự điều chỉnh nhu cầu từ cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở, tạo nên một bức tranh mới đầy thách thức nhưng cũng nhiều cơ hội.

Giới phân tích nhận định, giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng đến năm 2030, khi chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng, nhân công và lãi suất vốn vay ngày càng gia tăng. Bên cạnh đó, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài tiếp tục đẩy giá vốn tăng lên.

Theo ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO Group, trong bối cảnh này thị trường có tính phân hoá theo khu vực, do đó cơ hội vẫn tồn tại ở những địa bàn có tiềm năng. Chung cư vùng ven hoặc nằm ở các đô thị vệ tinh được tạo lập trên quỹ đất có mức giá hợp lí thì vẫn có động lực tăng trưởng tiếp.

Chủ tịch SGO Group nhìn nhận việc đưa ra quyết định đầu tư phụ thuộc vào “khẩu vị” và mục tiêu của từng nhà đầu tư. Song về cơ bản, đầu tư lướt sóng sẽ không dễ thực hiện.

Còn theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, thị trường căn hộ Hà Nội đang đi theo đúng kịch bản tăng trưởng của TP HCM trong giai đoạn 2015-2022, với các bước tiến mạnh mẽ về giá bán và cấu trúc thị trường. “Nếu cách đây hai năm, giá căn hộ tại Hà Nội thấp hơn TP HCM khoảng 30-50%, thì hiện nay, một số phân khúc đã tiệm cận 80-90%”, ông Trung cho biết.

Ông nhận định rằng việc giảm giá căn hộ tại Hà Nội trong thời gian tới là điều khó xảy ra. Dựa trên bài học từ TP HCM, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, giá chung cư tại đây hiện đang đi ngang, chờ đợi chu kỳ tăng giá tiếp theo mà không có xu hướng giảm.

Tương tự, ông Trung dự đoán rằng mức giá cao của thị trường Hà Nội hiện nay, trong trường hợp có biến động, sẽ chỉ tạm chững lại hoặc đi ngang, thay vì giảm. “Đối với mặt bằng giá hiện tại, các yếu tố về chi phí đầu vào, nguồn cung hạn chế và nhu cầu tăng cao từ tầng lớp trung lưu sẽ tiếp tục giữ giá ở mức ổn định hoặc tăng trong dài hạn”, ông Trung nói.