Tỷ suất sinh giảm kỷ lục tác động ra sao đến thị trường nhà ở Việt Nam?

Khi người trẻ “ngại cưới, lười sinh”

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu tại Việt Nam đã tăng từ 24,1 tuổi (1999) lên 27,2 tuổi (2024). Song song với đó, tỷ suất sinh năm 2024 đã giảm một nửa so với năm 1989, chỉ còn 1,91 con/phụ nữ – mức thấp nhất từ trước tới nay, và đặc biệt, tốc độ giảm đang tăng nhanh trong hai năm gần đây.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tình hình còn nghiêm trọng hơn khi tỷ suất sinh đang tiến sát ngưỡng “sinh thấp nghiêm trọng” (dưới 1,3 con/phụ nữ) theo phân loại của Liên Hợp Quốc.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), một trong những nguyên nhân hàng đầu là chi phí sinh hoạt, đặc biệt là giá nhà ở tăng chóng mặt, vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người trẻ. Trong bối cảnh mặt bằng giá mới liên tục được thiết lập, việc mua nhà trở thành gánh nặng khổng lồ, khiến nhiều người trì hoãn kết hôn và sinh con.

Tác động ngược đến thị trường bất động sản

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, việc giới trẻ “ngại lập gia đình” trước mắt có thể chưa gây xáo trộn ngay lập tức, nhưng về dài hạn sẽ tạo ra một loạt hệ lụy: lực cầu về nhà ở mới suy giảm, tốc độ hình thành hộ gia đình chậm lại, cấu trúc nhu cầu thị trường thay đổi mạnh.

Các chuyên gia cảnh báo, khi dân số bước vào giai đoạn già hóa nhanh chóng, phân khúc nhà ở truyền thống, vốn dựa vào nhu cầu mua nhà của các gia đình trẻ sẽ chịu áp lực giảm tốc. Thay vào đó, nhu cầu về căn hộ nhỏ, nhà ở cho người độc thân, mô hình co-living, hoặc nhà ở tích hợp dịch vụ chăm sóc người cao tuổi có thể gia tăng.

Nếu không kịp thời điều chỉnh chiến lược, thị trường bất động sản có thể đối mặt với tình trạng dư cung ở một số phân khúc và thiếu hụt ở những phân khúc mới nổi. Ảnh minh hoạ

Nếu không kịp thời điều chỉnh chiến lược, thị trường bất động sản có thể đối mặt với tình trạng dư cung ở một số phân khúc và thiếu hụt ở những phân khúc mới nổi. Các chuyên gia cho rằng, bên cạnh việc kiểm soát giá nhà, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ nhóm mua nhà lần đầu, phát triển mạnh quỹ nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý để giảm áp lực chi phí cho giới trẻ.

Song song, cần khuyến khích mô hình phát triển đô thị đa chức năng, tạo môi trường sống thuận lợi – nơi cư dân có thể vừa làm việc, giải trí, vừa nuôi dạy con cái với chi phí hợp lý. Đây là yếu tố quan trọng để đảo ngược tâm lý “ngại cưới, lười sinh” đang lan rộng.

Thị trường sẽ ra sao trong 10 – 20 năm tới?

Các chuyên gia dân số dự đoán rằng, nếu không có giải pháp đủ mạnh, đến năm 2045 Việt Nam sẽ bước sâu vào giai đoạn dân số già, khi tỷ lệ người trên 60 tuổi chiếm hơn 25% dân số.

Chị Trần Trang – môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho rằng, sự thay đổi cấu trúc dân số này sẽ tạo ra những tác động đáng kể đến thị trường bất động sản, với ba kịch bản chính có thể xảy ra.

Thứ nhất, nếu các chủ đầu tư vẫn giữ cách phát triển theo mô hình truyền thống, dựa vào nhu cầu của các gia đình trẻ, thị trường có nguy cơ dư thừa nguồn cung ở phân khúc trung – cao cấp, trong khi lực cầu thực sự lại suy giảm.

Thứ hai, cấu trúc sản phẩm sẽ có xu hướng dịch chuyển, khi nhu cầu đối với các loại hình nhà ở phù hợp cho người độc thân, người cao tuổi, căn hộ diện tích nhỏ hoặc tích hợp dịch vụ y tế – chăm sóc tăng lên rõ rệt. Thứ ba, các đô thị vệ tinh có thể bước vào giai đoạn bùng nổ, đặc biệt khi giá nhà ở trung tâm ngày càng cao, dân số già hóa và áp lực di chuyển gia tăng, từ đó tạo cơ hội lớn cho những khu vực có giá hợp lý và môi trường sống tốt.

Trước viễn cảnh này, giới đầu tư bất động sản buộc phải thay đổi tư duy, không thể tiếp tục phụ thuộc vào tốc độ tăng dân số và tỷ lệ kết hôn như trước. Việc đa dạng hóa sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của người độc thân hoặc các gia đình trẻ chưa có kế hoạch sinh con sẽ trở nên cấp thiết. Đồng thời, hướng đến “nền kinh tế bạc” – phát triển các dự án nhà ở hoặc khu đô thị tích hợp dịch vụ chăm sóc sức khỏe, y tế cho người cao tuổi được xem là một trong những hướng đi chiến lược cho 20 năm tới. Song song đó, việc đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư về các đô thị vệ tinh, nơi hạ tầng giao thông kết nối tốt và giá đất còn hợp lý, cũng sẽ mang lại lợi thế cạnh tranh. Ngoài ra, hợp tác công – tư (PPP) trong các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý không chỉ đáp ứng nhu cầu thực mà còn giúp nhà đầu tư hưởng các ưu đãi chính sách.