Giá bất động sản phục hồi là con dao hai lưỡi

Đối với thị trường tài chính, một trong những thay đổi chính sách quan trọng nhất trong năm nay là quyết định tiếp tục tăng lãi suất bất ngờ vào tuần trước của Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA), mặc dù RBA đã tạm dừng chiến lược thắt chặt kể từ tháng 4. Quyết định này được đưa ra bất chấp những bằng chứng ngày càng tăng rằng tăng lãi suất đang gây thiệt hại cho nền kinh tế. Trước đó, ngân hàng trung ương Canada cũng ban hành chính sách tương tự sau một thời gian tạm dừng.

Việc tiếp tục thắt chặt cho thấy quy mô và sự tồn tại của lạm phát đã bị đánh giá thấp ra sao. Đồng thời, đặt ra câu hỏi rằng liệu lãi suất đã đạt đến đỉnh điểm và sẽ bắt đầu giảm vào cuối năm nay hay không, một điều mà đại đa phần thị trường đang tin tưởng.

Ngành bất động sản vốn rất nhạy cảm với lãi suất. Chi phí đi vay vẫn có xu hướng cao hơn trong thời gian dài hơn, làm tăng nguy cơ giảm giá và giảm khối lượng giao dịch nhiều hơn. Ngoài ra, chính sách tiền tệ chưa chắc chắn diễn ra vào thời điểm lĩnh vực bất động sản đang gặp nhiều thách thức, ví dụ như lo ngại về nhu cầu văn phòng suy giảm, nhất là tại Mỹ.

Ở châu Á, thị trường nhà của Úc từ lâu đã được coi là một trong những phân khúc dễ bị tổn thương nhất trong lĩnh vực bất động sản khu vực do mức nợ hộ gia đình cao đáng lo ngại. Tốc độ và quy mô tăng lãi suất trong năm qua đã khiến giá trị nhà ở các thủ phủ bang chính 9,7% trong vòng 10 tháng, mức giảm mạnh nhất từng được ghi nhận, theo CoreLogic.

Tuy nhiên, kể từ đầu năm nay, khả năng phục hồi của thị trường nhà ở Úc đã thể hiện rõ rệt. Kể từ tháng 2, giá nhà ở các thủ phủ bang đã tăng 2,8% và ở Sydney là 4,8% kể từ tháng 1. Nguồn cung khan hiếm và sự gia tăng di cư ròng ra nước ngoài đã giúp giá cả phục hồi. Sự phục hồi nhanh chóng của thị trường nhà ở đã góp phần khiến RBA quyết định tiếp tục thắt chặt chính sách.

Tuy nhiên, đối với những người mua lần đầu đang gặp khó khăn, việc giá bất động sản tăng trở lại và vẫn được định giá quá cao sẽ xát muối vào vết thương vốn đã lở loét của họ. Nó cũng chỉ ra một xu hướng lớn tại thị trường bất động sản châu Á: việc điều chỉnh giá cả đang thiếu rõ ràng.

Điều này thể hiện rõ nhất trong lĩnh vực thương mại. Trong quý 4 năm ngoái, lợi nhuận trung bình của bất động sản thương mại toàn cầu đã giảm 3,8%. Ở Anh, mức giảm lên tới 11,7%, so với mức giảm 3,6% ở Mỹ. Tuy nhiên, tại các thị trường trưởng thành nhất ở châu Á, bao gồm cả Úc, lợi nhuận vẫn ở mức tích cực, theo chỉ số bất động sản hàng quý do MSCI tổng hợp.

Không giống như châu Âu và Hoa Kỳ, vốn chứng kiến sự sụt giảm nghiêm trọng về giá trị vốn chủ yếu do lợi suất cho thuê tăng, giá bất động sản ở châu Á lại tăng đáng kể trong năm qua.

Một số yếu tố vẫn đang tiếp tục được duy trì. Một là chính sách hỗ trợ nhiều hơn. Tại Nhật Bản, không chỉ lãi suất vẫn ở trong vùng âm, người đứng đầu mới của ngân hàng trung ương còn cảnh giác với việc thu hồi lại gói kích thích. Lãi suất thấp nhất cho phép các nhà đầu tư vay với giá rẻ và tạo ra lợi nhuận hấp dẫn, một điều hiếm thấy trong môi trường hiện tại.

Ngay cả ở Hàn Quốc, nơi lãi suất tăng mạnh, gây ra tình trạng bán tháo dữ dội trên thị trường tín dụng của nước này, lợi nhuận từ bất động sản thương mại đã tăng 1,8% trong quý cuối cùng của năm 2022. Theo dữ liệu từ CBRE, giá thuê mặt bằng hạng A trung bình, dù tính cả các ưu đãi do chủ nhà đưa ra, tại ba quận văn phòng chính của Seoul đã tăng 3,8% trong quý đầu tiên của năm nay, mức tăng hàng quý cao nhất được ghi nhận.

Tại Úc, JLL cho biết giá thuê mặt bằng hậu cần trung bình tại các thủ phủ chính đã tăng đáng kinh ngạc, ở mức 25% so với cùng kỳ năm ngoái trong quý đầu tiên của năm 2023, được hỗ trợ bởi nhu cầu cho thuê.

Tăng trưởng cho thuê mạnh mẽ ở châu Á đang bù đắp phần lớn áp lực giảm giá trị vốn bắt nguồn từ chi phí nợ tăng mạnh. Paul Brindley, trưởng bộ phận tư vấn nợ châu Á-Thái Bình Dương của JLL, cho biết: “Ở châu Á, cuộc tranh luận tập trung nhiều hơn vào chi phí vốn chứ không phải các nguyên tắc cơ bản về bất động sản”.

Tuy nhiên, trong vài tháng qua, đã có bằng chứng về việc định giá lại tài sản ở thị trường văn phòng của Úc, vốn bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi sự chuyển dịch sang hình thức làm việc kết hợp từ đại dịch. Tuy nhiên, đối với toàn châu Á, các thẩm định viên vẫn chưa sẵn sàng giảm định giá nếu thiếu các bằng chứng rõ ràng hơn.

Điều này đang góp phần tạo nên sự chênh lệch về kỳ vọng giá giữa người mua và người bán. Trong khi người mua đang thúc đẩy giảm giá sâu hơn, thì người bán đang cố gắng cải thiện giá, đặc biệt là các chủ nhà lớn tại châu Á.

Nếu giá không điều chỉnh hợp lý hơn, thì bất động sản thương mại châu Á cũng sẽ trở nên kém hấp dẫn hơn so với các thị trường đã định giá lại nhanh hơn. Một số người mua châu Á đã tìm kiếm bất động sản ở Anh và Mỹ.

“Chúng ta có thể chứng kiến giai đoạn sau năm 2008 lặp lại khi châu Á chậm định giá lại bất động sản, khiến các thị trường phương Tây trở nên hấp dẫn hơn”, David Green-Morgan, trưởng bộ phận nghiên cứu tài sản thực trên toàn cầu tại MSCI, cho biết.

Rõ ràng, khả năng phục hồi của bất động sản châu Á là con dao hai lưỡi. Mặc dù nó làm nổi bật những điểm mạnh cơ bản của thị trường bất động sản khu vực, nhưng lại kéo dài những lo ngại về khả năng chi trả và định giá kéo dài.