Bất động sản thương mại châu Á hạ nhiệt

Sự ớn lạnh đã lan sang cả thị trường bất động sản thương mại và các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) đã niêm yết. Các quỹ này thường sở hữu các văn phòng và trung tâm thương mại mang lại thu nhập tốt và có vị thế nổi bật tại thị trường chứng khoán Singapore, Nhật Bản và Hồng Kông.

Đầu tư suy giảm

Các chỉ số REIT tập trung vào thị trường châu Á của cơ quan xếp hạng S&P đã có một khởi đầu tích cực vào năm 2023, với dự báo rằng việc nới lỏng các biện pháp ngăn chặn Covid-19 ở Trung Quốc sẽ khuyến khích dòng vốn lớn hơn từ nền kinh tế lớn nhất châu Á đến với phần còn lại của khu vực, thúc đẩy thị trường bất động sản thương mại.

Nhưng mọi việc đã chuyển biến tiêu cực khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tiếp tục thắt chặt tiền tệ, tăng lãi suất thêm một phần tư điểm phần trăm vào ngày 22/03 vừa qua.

Tâm lý thị trường cũng bị tổn hại thêm bởi cuộc khủng hoảng trong ngành ngân hàng với sự sụp đổ của Ngân hàng Thung lũng Silicon của Mỹ và ngân hàng Credit Suisse của Thụy Sĩ.

Mặc dù lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm giảm trong tháng 3 do các nhà đầu tư tìm kiếm một nơi an toàn để gửi tiền trong thời kỳ hỗn loạn, nhưng lãi suất tại châu Á vẫn đủ cao để làm giảm kỳ vọng tăng giá bất động sản thương mại của nhà đầu tư.

Christine Li, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu của công ty tư vấn bất động sản Knight Frank có trụ sở tại London, cho biết: “Lãi suất tại châu Á sẽ đạt mức cao nhất trong nhiều năm vào năm 2023. Trong khi đó, môi trường kinh doanh và kinh tế suy yếu đang buộc khách thuê phải xem xét lại diện tích không gian mà họ cần dùng”.

Các số liệu mới nhất từ nhà cung cấp dữ liệu tài chính Refinitiv chỉ ra sự sụt giảm này. Giá trị của các thương vụ sáp nhập và mua lại bất động sản thương mại tại châu Á - Thái Bình Dương (APAC) đạt 10,3 tỷ USD trong quý 01/2023. Con số này thấp hơn nhiều so với 18,9 tỷ USD của cùng kỳ năm 2022 và thậm chí còn giảm mạnh hơn so với 21,2 tỷ USD của các giao dịch được hoàn thành vào quý 04/2022.

Lợi nhuận ròng dưới 0

Trong khi đó, các quỹ REIT, vốn thường mang lại cho các nhà đầu tư một lượng cổ tức ổn định khi các nhà quản lý tài sản thu tiền thuê, cũng chật vật không kém. Một chỉ số do tổ chức S&P lựa chọn, gồm 30 REIT có cổ tức cao nhất tại khu vực APAC trừ New Zealand, đã có lợi nhuận ròng trong một năm là âm 14,27% tính đến ngày 30 tháng 3 vừa qua.

Krishna Guha, nhà phân tích tại Ngân hàng Malayan của Malaysia, cho biết trong một báo cáo vào tháng 3 rằng môi trường lãi suất cao hơn sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của REIT. Guha kết luận rằng nếu lãi suất tăng nửa điểm phần trăm, thì khoản thanh toán mà nhà đầu tư nhận được cho mỗi cổ phần của REIT (gọi là DPU) có thể giảm tới 2% hoặc hơn đối với một số REIT nhất định được niêm yết tại Singapore.

Chỉ số SGX của Singapore được một số nhà đầu tư ưa chuộng vì nó gồm nhiều công ty bất động sản. Do đó, sự sụt giảm hơn nữa của các quỹ REIT có thể ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường chứng khoán Singapore.

Guha cho biết: “Chúng tôi cho rằng DPU có thể giảm hơn nữa. Điều này cho thấy, các thị trường đã phải điều chỉnh để thích ứng với lãi suất tăng”.

Công ty phân tích thị trường MSCI, trong một báo cáo vào tháng 2 vừa qua, cho biết hoạt động của thị trường bất động sản thương mại ở khu vực APAC trong quý cuối năm 2022 đã giảm với tốc độ nhanh hơn so với ba tháng trước đó.

Giá trị của các giao dịch bất động sản thương mại đã giảm 52% so với cùng kỳ năm ngoái, với sự sụt giảm trên diện rộng đối với tất cả các nền kinh tế lớn và các loại tài sản. Đây cũng là khối lượng giao dịch nhỏ nhất trong các quý 04 kể từ năm 2012.

Benjamin Chow, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tài sản bất động sản châu Á tại MSCI, cho biết: “Quý 04/2022 đã chứng kiến một làn sóng tăng lãi suất khác, điều này đã làm giảm động lực thực hiện thêm các giao dịch mới. Đây là một dấu hiệu cho thấy hoạt động của thị trường yếu đi chủ yếu là do chi phí tài chính cao hơn”.

Tại Hồng Kông, Chow cho biết khối lượng đầu tư bất động sản thương mại có thể vẫn giảm trong vài tháng tới khi thành phố này bắt kịp đà tăng lãi suất của Hoa Kỳ.

Các khoản đầu tư bất động sản tại Hồng Kông đã được dự kiến sẽ tăng tới 15% trong năm nay từ mức thấp nhất trong 10 năm qua, một sự phục hồi sau thời kỳ suy thoái kéo dài do đóng cửa biên giới. Theo các nhà phân tích, khối lượng giao dịch trong lĩnh vực này vào năm 2022 đã giảm gần một nửa so với năm trước đó. Theo thống kê, chỉ có 101 giao dịch được ký kết vào năm 2022.

Nhật Bản và Singapore được ưa chuộng

Khách hàng tìm kiếm văn phòng đang trở nên thận trọng và chần chừ trong việc ký kết hợp đồng thuê. Do vậy, thị trường sẽ tiếp tục vật lộn với tỷ lệ lấp đầy thấp.

Tuy nhiên, một số nhà đầu tư đang đặt cược vào sự phục hồi của bất động sản thương mại ở những nơi khác. Công ty tư vấn bất động sản JLL, trong một báo cáo tháng 3, lưu ý rằng Nhật Bản và Singapore vẫn là điểm đến hàng đầu ở châu Á cho các nhà đầu tư bất động sản thương mại.

Theo một cuộc khảo sát của JLL vào tháng 12/2022, 68% trong số 55 nhà đầu tư bất động sản tổ chức được hỏi mong muốn tăng mức độ tiếp xúc với bất động sản thương mại của Nhật Bản trong năm nay. 60% có cùng quan điểm đối với các bất động sản phi nhà ở của Singapore.

Báo cáo của JLL lưu ý, đồng Yên mất giá trong năm qua cùng với lãi suất thấp trong nước đã khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài triển khai vốn tại Nhật Bản. Công ty này cũng nhấn mạnh danh tiếng là nơi trú ẩn an toàn của Singapore đang là một điểm thu hút lớn đối với các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, khả năng tạo ra thu nhập của các bất động sản thương mại tại châu Á đang bị nghi ngờ. Báo cáo của Knight Frank về các văn phòng ở APAC trong quý cuối cùng của năm 2022 cho thấy sự sụt giảm trên toàn khu vực. Tại Tokyo, Thâm Quyến, Manila, Jakarta và Hồng Kông, giá cho thuê đã giảm hơn 2% so với cùng kỳ năm ngoái, và tiếp tục đà giảm so với quý trước đó đối với ba thành phố đầu tiên.

Ở Singapore, tình hình có vẻ khả quan hơn. Knight Frank chỉ ra rằng trong quý này, giá cho thuê đã tăng hơn 3%. Giá thuê tại các khu vực kinh doanh chính của thành phố đã tăng 1,3% theo quý trong ba tháng đầu năm nay.

Tuy nhiên, chỉ số về hiệu suất cho thuê của các văn phòng cao cấp trong khu vực đã giảm 1%, theo quý trong ba tháng cuối năm ngoái, đánh dấu mức giảm thứ hai liên tiếp theo quý và là dấu hiệu cho thấy một cuộc suy thoái rộng lớn hơn ở châu Á.

Knight Frank cho biết điều này có nghĩa các doanh nghiệp đang thắt chặt chi tiêu để chuẩn bị cho một cuộc suy thoái có thể xảy ra. Dự báo của công ty này về giá cho thuê ở châu Á trong năm nay tại các thị trường trong khu vực là không đồng nhất. Theo đó, giá thuê văn phòng cao cấp tại Singapore, Seoul và Đài Bắc được cho là sẽ tăng, trong khi giá tại Quảng Châu, Hồng Kông, Kuala Lumpur và Bangkok dự kiến sẽ giảm.

“Thị trường bất động sản ở APAC sẽ phải vượt qua giai đoạn chuyển đổi, khi người thuê và nhà đầu tư [xem xét lại] chiến lược của họ trong một môi trường biến động nhanh chóng”, chuyên gia Li của Knight Frank cho biết.

“Họ sẽ thận trọng hơn trong việc đưa ra quyết định thuê, trong khi chủ nhà sẽ ưu tiên bảo vệ dòng tiền của mình”, ông nói thêm.