Điều gì đã giúp một quốc gia đắt đỏ như Singapore duy trì được tỷ lệ sở hữu nhà ở cao nhất thế giới?

Singapore có tỷ lệ sở hữu nhà ở cao hơn so với 65,2% ở Mỹ, 69% ở Canada, 63,7% ở Pháp, 61,6% ở Nhật và 53,3% ở Đức. Chương trình nhà ở giá rẻ của Singapore hoạt động hiệu quả đến mức một số căn hộ được chính phủ trợ giá chỉ có mức giá hơn 700.000 đô la vào năm 2020.

Trong bộ phim "Crazy Rich Asians" (Con nhà siêu giàu châu Á), các nhân vật chính di chuyển giữa các dinh thự sang trọng và khách sạn thời thuộc địa ở Singapore. Nhưng thực tế là đại đa số các gia đình ở đảo quốc này sống trong những căn hộ chung cư có diện tích khiêm tốn do chính phủ xây dựng và trợ giá. Những căn hộ này không gợi liên tưởng đến những đô thị dành cho người thu nhập thấp. Chúng là những khu nhà được bảo trì tốt, với các chức năng và tiện ích được thiết kế bởi các đơn vị chuyên nghiệp và những loại vật liệu tốt nhất.

Câu hỏi là: Làm thế nào mà một quốc gia có mật độ triệu phú cao nhất thế giới và là một trong những thị trường nhà ở đắt đỏ nhất ở châu Á - những căn hộ áp mái sang trọng tại đây được bán với giá lên tới 74 triệu đô la Singapore (54 triệu đô la Mỹ) - có thể cung cấp cho mọi cặp vợ chồng trẻ mới cưới một ngôi nhà trong khả năng chi trả?

Câu trả lời bắt nguồn từ một quyết định được đưa ra cách đây hơn nửa thế kỷ và đã đóng góp trực tiếp vào sự thịnh vượng chung của đất nước. Đây là chính sách đã biến Singapore trở thành một quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà ở cao nhất thế giới, với hơn 80% dân số sống trong các căn hộ do chính phủ xây dựng.

Một ngôi nhà gỗ đen trắng truyền thống tại Singapore

Đối với nhiều du khách, thiết kế đặc trưng Singapore là một ngôi nhà gỗ đen trắng theo kiểu thuộc địa trang nghiêm, có tính trang nhã vượt thời gian và pha trộn giữa kiến ​​trúc giảm nắng nóng vùng nhiệt đới với các yếu tố của một biệt thự vùng nông thôn nước Anh. Chúng từng là nhà của các công chức và quan chức cấp cao của Anh, hầu hết giờ đây thuộc sở hữu của chính phủ và cho những người nước ngoài giàu có thuê để ở. Phần còn lại đã được rao bán và thu về 218 triệu đô la Singapore. Hiện nay có khoảng 500 ngôi nhà gỗ đen trắng ở Singapore, nhưng chỉ vài chục trong số đó là những ngôi nhà độc lập có diện tích lớn với mái hiên rộng, bãi cỏ và những khu vườn tươi tốt đặc trưng cho phong cách thiết kế Singapore.

Tuy vậy, người hùng thực sự làm nên sự bùng nổ nhà ở đáng kinh ngạc tại Singapore có nguồn gốc rất khiêm tốn.

Năm 1959, Singapore gặp phải một cuộc khủng hoảng lớn. Sự thành công của cảng biển tại đây trong hơn một thế kỷ rưỡi đã thu hút hàng trăm nghìn người nhập cư từ Trung Quốc, Malaysia, Ấn Độ và các khu vực khác của châu Á. Nhưng việc xây dựng nhà ở của chính phủ và tư nhân đã không theo kịp nhu cầu. Tình trạng quá tải về nhà ở diễn ra khắp nơi, với những con phố gồm các căn nhà hai và ba tầng tập trung quanh bờ sông phải phân chia thành những căn hộ một phòng nhỏ để cả gia đình sinh sống. Nhiều người nhập cư sống trong các khu phố chật chội và thiếu điều kiện vệ sinh. Sự phân biệt chủng tộc, do đó, ngày càng căng thẳng.
Năm 1960, chính phủ Singapore thành lập Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB), có nhiệm vụ tăng nhanh nguồn cung nhà cho người nghèo thuê lại. Năm sau đó, vào chiều ngày lễ Hari Raya Haji, một trong những ngày lễ lớn nhất trong năm của người Hồi giáo, một đám cháy đã bùng lên ở thị trấn tồi tàn Bukit Ho Swee, thiêu rụi một khu vực rộng bằng tám sân bóng trong khu ổ chuột đông đúc. Bốn người chết và 16.000 người mất nhà cửa. Chỉ trong vòng một năm, HDB đã quản lý để phục hồi nhà ở cho những người sống sót. Tới giữa thập kỷ, thị trấn này đã phát triển mạnh mẽ với khoảng 400.000 người dân.

Quy hoạch căn hộ HDB điển hình với phòng chứa đồ

Các căn hộ ban đầu nằm trong các tòa nhà cao 10 tầng với 12 căn hộ mỗi tầng và các hành lang mở chạy dọc theo mặt trước của tòa nhà. Nước và điện được cung cấp, nhưng không có đồ đạc nào khác ngoài toilet và vòi tắm hoa sen trong phòng tắm nhỏ và bồn rửa trong nhà bếp. Những ngôi nhà này sạch sẽ, an toàn và quan trọng nhất là chúng được bảo quản tốt.

Trong khi hành động trên của chính phủ giúp giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở, thì quyết định bắt đầu cung cấp các căn hộ được trợ cấp để bán vào năm 1964 đã đặt nền tảng cho sự thành công trong lĩnh vực bất động sản của Singapore. Theo “Đề án Sở hữu nhà cho người dân”, khoảng 2.000 căn hộ hai và ba phòng ngủ đã được bán cho những công dân có thu nhập trung bình thấp hơn trong một khu đất mới ở quận Queenstown với giá chỉ 4.900 đô la Singapore mỗi căn. Giống như hầu hết các giao dịch bán nhà của HDB, chúng được cung cấp theo hợp đồng thuê 99 năm và người mua bị cấm bán lại tài sản trong ít nhất 5 năm.

Chính phủ Singapore hiện đang sở hữu khoảng 90% đất đai của Singapore. Ngày nay, HDB đang cung cấp khoảng 1 triệu căn hộ, phần lớn tập trung tại khoảng 23 thị trấn mới nằm rải rác và tạo thành 1 hình bán nguyệt xung quanh vùng lõi của thành phố. Trong năm tài chính 2019-2020, chính phủ đã bàn giao ít nhất 16.600 căn hộ mới và gần 70.000 căn hộ khác đang được xây dựng. Hiện nay, HDB ngày càng phát triển và các dự án của nó ngày càng hiện đại và tinh vi hơn.

Mỗi năm, Chính phủ Singapore lại có 1 đợt mở bán những căn hộ đang xây dở, phần lớn là cho những người mua nhà lần đầu. Tất cả là hợp đồng thuê 99 năm và được bán với giá thấp hơn giá thị trường. Sau khoảng 3, 4 năm thì dự án mới hoàn thành, tuy nhiên, họ có thể lựa chọn cách khác: Mua những căn hộ cũ với giá thỏa thuận trực tiếp từ chủ nhà. Mỗi người dân được hỗ trợ tối đa 2 lần trong đời, dù đó là mua căn hộ cũ hoặc mới.

Sau 5 năm buộc phải giữ quyền sở hữu, chủ nhà sẽ kiếm được một khoản lợi nhuận đáng kể. Ngay cả trong những khu nhà ở Queenstown, một căn hộ hai phòng ngủ hiện có thể được bán với giá khoảng 220.000 đô la Singapore với 43 năm trong hợp đồng thuê. Vào năm 2016, tổng giá trị bán lại của các căn hộ HDB của Singapore được ước tính là hơn 400 tỷ đô la Singapore.

Các dãy nhà được xây dựng trong các khu phố thu nhỏ với sân chơi, trung tâm ẩm thực và cửa hàng địa phương. Những nơi lớn hơn, như Queenstown, có một phòng khám sức khỏe, một trung tâm cộng đồng và một thư viện. Và giống như hầu hết mọi thứ trong nền kinh tế được hoạch định tỉ mỉ của Singapore, việc quản lý các tiện ích được tích hợp với mọi chính sách, từ thiết kế hệ thống giao thông công cộng của thành phố đến hội nhập chủng tộc.

Trong một chính sách bắt đầu vào năm 1989, các khối HDB yêu cầu mức độ cư trú tối thiểu của mỗi nhóm dân tộc chính trong thành phố - người Hoa, người Mã Lai và người Ấn Độ - để ngăn chặn sự hình thành “các khu vực phân biệt chủng tộc”.

Một trong những bất động sản nổi tiếng nhất mà HDB xây dựng là Marine Parade, được đặt tên theo một lối đi dạo bên bờ biển từng có trước đây. Đây là công trình đầu tiên trên một dải đất khai hoang rộng lớn dọc theo bờ biển phía đông nam của hòn đảo. Nơi từng là một Kampong, hay một ngôi làng, với những ngôi nhà lợp mái tôn nằm giữa những rặng dừa, nằm dọc theo bãi biển đầy cát, giờ đây là nơi sinh sống của khoảng 21.600 cư dân trong hơn 7.800 căn hộ. Được xây dựng vào những năm 1970, đây là một trong số ít các dự án HDB không có thêm khối nhà nào sau khi xây dựng ban đầu và chưa có khối nhà nào bị phá bỏ.

Các dự án HDB thường được lên quy hoạch cùng với mạng lưới giao thông công cộng chính

Dự án này, hiện được ngăn cách với biển bởi công viên công cộng và đường cao tốc sáu làn xe, chứa đựng các ví dụ điển hình về sơ đồ tầng HDB, bao gồm các khối nhà cao 25 ​​tầng. Bố cục nhà có các chức năng và mô-đun để tối đa hóa không gian sử dụng, với phòng ngủ và nhà bếp dẫn thẳng ra khu vực sinh hoạt. Nhiều căn hộ có kho chứa hàng, trong tất cả các căn hộ được xây dựng từ năm 1996, thậm chí trở thành hầm trú bom với những bức tường bê tông cốt thép và một cánh cửa thép khổng lồ để bảo vệ những người cư ngụ trong trường hợp bị tấn công.

Một căn hộ HDB Marine Parade ở tầng cao với tầm nhìn ra toàn cảnh biển gần đây đã được rao bán với giá hơn 1 triệu đô la Singapore, khi hợp đồng thuê chỉ còn khoảng 53 năm.
Trong khi nhiều chính phủ tập trung vào các chương trình nhà ở công cộng cho những thành viên nghèo nhất trong xã hội - nhưng chất lượng nhà ở rất kém - thì Singapore cho rằng những ngôi nhà công cộng này đại diện cho cổ phần lớn nhất mà công dân của họ nhận được từ sự thịnh vượng của đất nước. HDB không chỉ bảo trì cẩn thận các tòa nhà và khu đất của mình, mà còn nâng cấp định kỳ các khu nhà bằng thang máy, lối đi và thang máy mới.

Hành lang đi vào một căn hộ HDB

Số tiền mà người dân sử dụng để mua các căn hộ của HDB được cung cấp một phần bởi Quỹ tiết kiệm trung ương (CPF), một chương trình toàn quốc mang tính chất bắt buộc. Theo đó, mỗi người dân Singapore trong độ tuổi lao động phải dành ra 23% tiền lương hàng tháng (chủ sử dụng lao động đóng thêm 17%) để tiết kiệm. Họ có quyền rút ra 1 phần trong số tiền tiết kiệm này để làm tiền đặt cọc cho căn hộ HDB. Nhiều người cũng được cấp các khoản vay thế chấp giá rẻ và sử dụng tiền tiết kiệm CPF để trả lãi hàng tháng.

Lợi nhuận tiềm năng về tài chính từ giá trị của các căn hộ trở nên quan trọng đối với công dân quốc gia đến mức nó được sử dụng như một công cụ chính trị. Đảng Hành động Nhân dân cầm quyền vào những năm 1980 tuyên bố rằng họ sẽ ưu tiên duy trì các bất động sản tại các khu vực bầu cử đã bầu ra thành viên cầm quyền.

Ngoài việc xây nhà công cộng, trong bối cảnh giá nhà tăng mạnh, Chính phủ Singapore còn áp dụng các biện pháp mạnh tay để kiềm chế đà tăng như đánh thuế 10% giá trị thương vụ đối với người mua nước ngoài kể từ năm 2011 (sau đó tăng lên 15% năm 2013); giới hạn đối tượng được mua bất động sản thứ hai; yêu cầu thu nhập ở mức cao để có thể nộp hồ sơ vay mua bất động sản... Nhờ những chính sách này, giá nhà tại Singapore được kiểm soát và quyền sở hữu nhà ở của ngươi dân luôn được đảm bảo.