Làm gì khi mua nhà có hình thức sử dụng đất chung?

thangtran04@...

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội

Do thông tin bạn đưa ra chưa đầy đủ dữ liệu nên luật sư sẽ đưa ra các quy định chung để bạn tham khảo.

Trường hợp 1: Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Hộ gia đình

Căn cứ theo quy định tại điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 nếu quyền sử dụng đất này là của hộ gia đình thì xác định đây là tài sản chung, việc định đoạt được quy định như sau:

"Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này."

Luật Đất đai năm 2013 quy định về sử dụng đất của hộ gia đình như sau:

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Trong trường hợp này diện tích sử dụng đất, nhà ở có hình thức sử dụng chung, do đó quyền quyết định của tất cả thành viên thuộc hộ gia đình. Do đó, căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần nếu muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định.

- Trường hợp quyền sử dụng đất sử dụng chung thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp này khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, bên bán cần tiến hành thủ tục tách thửa đối với phần diện tích đất nếu đáp ứng đủ điều kiện tách thửa. Trường hợp chuyển nhượng cần có văn bản thoả thuận của những người trong cùng hộ gia đình.

Trường hợp 2: Quyền sử dụng đất là tài sản riêng

Nếu có đủ căn cứ chứng minh nhà ở không phải là tài sản chung của hộ gia đình, mà là tài sản riêng của cá nhân căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng và các quyền khác theo điều 167 Luật Đất Đai 2013. Bạn căn cứ theo quy định trên để thực hiện.