“CPI giá nhà” khiến thế giới đau đầu

Sự gia tăng giá bất động sản từ Úc đến Thụy Điển thường được các chính phủ coi là một cách lành mạnh để tạo ra của cải. Nhưng lịch sử cũng cho thấy nguy cơ bong bóng và chi phí xã hội tăng cao khi hàng triệu người không thể trả được các khoản vay thế chấp mua nhà.

Điều trớ trêu là, dù lãi suất thấp hoặc âm tạo ra lượng tiền rẻ và khiến giá cả tăng lên, các ngân hàng trung ương lại ngần ngại sử dụng chúng để ngăn lạm phát - vốn là một động lực chính trong chính sách tiền tệ của họ.

Trong khi chi phí nhà ở, cho dù là tiền thuê nhà hay sửa chữa nhà, được ấn định thành các trọng số khác nhau trong chỉ số lạm phát, đạt mức thặng dư 40% ở Hoa Kỳ và 6,5% ở khu vực đồng Euro, bản thân giá nhà vẫn nằm ngoài cuộc chơi.

Manoj Pradhan, đồng tác giả của cuốn sách có tên The Great Demographic Reversal (tạm dịch: Sự đảo ngược nhân khẩu học vĩ đại) về dự báo lạm phát toàn cầu, cho biết: “Sẽ ngày càng có nhiều tranh cãi về việc liệu chúng ta có phản ánh tình trạng lạm phát theo cách đúng đắn hay không. Và khi đó, mối liên hệ giữa giá nhà với lạm phát sẽ bắt đầu nhận được nhiều sự chú ý hơn trong những năm tới”.

Theo Knight Frank, giá nhà ở toàn cầu đã tăng 60% trong 10 năm qua. Vào năm 2020, ngay cả khi COVID-19 bóp nghẹt nền kinh tế thế giới, giá nhà đã tăng trung bình 5,6%, thậm chí lên mức 20-30% ở một số thị trường.

Trong khi điều chỉnh lãi suất xuống thấp còn gây ra nhiều tranh cãi, các khoản trợ cấp mua nhà của chính phủ và gần đây là hỗ trợ hoãn thuế bất động sản vì đại dịch càng làm tình hình lạm phát thêm trầm trọng. Tuy nhiên, những biện pháp hỗ trợ một lần này sẽ bị cắt giảm dần dần.

Về dài hạn, các chính phủ thường tìm cách ổn định giá bằng các biện pháp mang tính chính trị khôn khéo, chẳng hạn như cấm sở hữu nhiều bất động sản hoặc nới lỏng các quy định về xây dựng. Đây là lúc các ngân hàng trung ương phải đối mặt với câu hỏi khó về ngăn chặn lạm phát.

Phát súng đầu tiên

Chính phủ New Zealand đã nổ phát súng đầu tiên vào tháng Hai khi yêu cầu ngân hàng trung ương của họ xem xét tác động của lãi suất đối lên giá nhà, vốn đã tăng 23% vào năm 2020.

Những ngân hàng trung ương khác cũng đang cân nhắc về giải pháp này. Giữa tháng 4/2021, Chủ tịch Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) Christine Lagarde cho biết, việc đo lường vai trò của nhà ở đối với sự gia tăng chi phí sinh hoạt đã trở thành điểm mấu chốt trong các chính sách chiến lược trong năm nay của ECB.

Nếu lạm phát thực tế cao hơn chỉ số giá tiêu dùng chính thức đang đo lường, chứng tỏ rằng các chính sách của ngân hàng trung ương hoặc các chính phủ đang nới lỏng hơn mức cần thiết.

Pradhan nói: “Nếu giá nhà ở tăng không báo hiệu tình trạng lạm phát thông qua chỉ số CPI, thì nền kinh tế có nhiều khả năng sẽ tăng trưởng nóng và dần tạo ra áp lực lạm phát”.

Hiện tại lạm phát đối với giá thuê nhà đã giảm bớt do khó khăn của đại dịch, hoặc vì lãi suất thấp và làm việc từ xa đang khuyến khích mọi người mua nhà nhiều hơn.

Giám đốc chiến lược tài sản chéo Andrew Sheets của Morgan Stanley cho biết điều này có thể dẫn đến một tín hiệu sai lệch: “Thị trường cho thuê sẽ yếu đi và thị trường mua nhà sẽ mạnh lên. Các điểm yếu của hoạt động cho thuê sẽ gây ra sự bất ổn lên thị trường chung”.

Có nhiều người không cho rằng giá nhà tác động lên chỉ số lạm phát. Đối với hầu hết mọi người, nhà ở là tài sản suốt đời chứ không phải là một khoản chi phí liên tục. Nhiều người khác thì coi việc các ngân hàng trung ương kiểm soát giá nhà để ngăn chặn lạm phát là không thực tế, do giá nhà thường biến động mạnh.

Tuy nhiên, nhiều ngân hàng trung ương của Mỹ, Nhật Bản, New Zealand và Úc đã điều chỉnh các chỉ số lạm phát căn cứ vào các chi phí chủ sở hữu như bảo trì và cải tạo nhà. Nhưng các tổ chức khác như Ngân hàng Trung ương Anh và ECB thì lại không đồng tình với giải pháp này.

ECB đã tranh luận về việc đưa chi phí chủ sở hữu vào chỉ số lạm phát, nhưng việc thu thập dữ liệu từ 19 quốc gia thành viên với mức độ sở hữu nhà khác nhau sẽ làm nhiệm vụ của họ trở nên phức tạp. Nhiều nhà kinh tế tin rằng nếu ECB sử dụng các chi phí này để tính toán chỉ số lạm phát, thì mức lạm phát toàn khu vực đồng Euro có lẽ đã tăng lên thêm 0,2 đến 0,3 điểm phần trăm, và đưa ECB gần hơn với mục tiêu lạm phát khó nắm bắt là gần 2%.

Lạm phát dài hạn

Cuối cùng, những thay đổi về hoạch định chính sách nói trên có thể gặp rủi ro trong bối cảnh không chắc chắn do đại dịch tạo ra.

Việc bổ sung giá bất động sản vào chỉ số CPI có thể khiến lạm phát và các chỉ số tăng vọt, gây áp lực lên các ngân hàng trung ương trong việc thắt chặt chính sách khi nền kinh tế còn đang cố gắng khôi phục sau đại dịch.

Một số nhà phân tích, chẳng hạn như Ngân hàng ING dự đoán rằng các cuộc biểu tình về nhà ở khó có thể hạ nhiệt khi các biện pháp hỗ trợ trong đại dịch chưa được thực hiện. Ngân hàng ING của Hà Lan từng là ngân hàng lớn nhất thế giới về doanh thu dịch vụ tài chính và bảo hiểm năm 2012.

Sự tức giận của cử tri thậm chí có thể khiến các chính phủ áp thuế cao hơn với các nhà đầu tư bất động sản - như New Zealand đã làm vào cuối tháng Ba.

Những người phản đối ngân hàng trung ương chuyển nhiều tiền hơn vào thị trường nhà ở nói rằng việc thắt chặt chính sách có thể làm trầm trọng thêm vấn đề khi nguồn cung bất động sản bị hạn chế.

Giáo sư Danny Leipziger của Đại học George Washington cho rằng thị trường nhà ở sẽ được hạ nhiệt hiệu quả hơn nhờ các quy định và biện pháp nằm ngoài phạm vi của các ngân hàng trung ương, chẳng hạn như tăng thuế thu nhập vốn và tăng nguồn cung nhà ở.

Leipziger nói: “Tôi không gặp vấn đề gì với việc ECB bổ sung chi phí thuê hoặc phí chủ sở hữu nhà vào các chính sách ngăn lạm phát. Nhưng nếu tôi lo ngại về giá nhà ở Berlin hoặc Madrid, tất nhiên tôi sẽ không chờ đợi ECB giải quyết giúp mình”.