Cả trăm dự án ở TP.HCM chờ tính tiền sử dụng đất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi văn bản góp ý tới Quốc hội và các bộ, ngành về dự thảo nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Kiến nghị không thu tiền bổ sung nếu doanh nghiệp không có lỗi

HoREA, luật hiện hành chưa xác định rõ trách nhiệm của doanh nghiệp trong trường hợp họ không có lỗi, đặc biệt với các dự án bị chậm định giá đất do cơ quan nhà nước.

Hiệp hội đề nghị quy định rõ nguyên tắc, nếu tại thời điểm ban hành quyết định giá đất không có văn bản xác định lỗi của doanh nghiệp, thì doanh nghiệp được coi là không có lỗi và không phải nộp khoản tiền bổ sung. Nếu đã nộp trước đó, khoản tiền này cần được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác.

Dự án Thủ Thiêm Eco Smart City tại Khu Đông TP.HCM. Ảnh: Duy Khánh

HoREA nêu trường hợp của Công ty Lotte Properties HCMC - chủ đầu tư dự án Thủ Thiêm Eco Smart City đang bị tính khoản bổ sung hơn 2.600 tỷ đồng do áp dụng quy định mới, dù khi ký hợp đồng dự án năm 2017, Luật Đất đai thời điểm đó không có nghĩa vụ này.

Hiệp hội cho rằng cách áp dụng như vậy mang tính hồi tố và tạo ra trách nhiệm pháp lý nặng hơn cho doanh nghiệp, không phù hợp quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025.

Không chỉ liên quan Công ty Lotte Properties HCMC, mà còn liên quan đến nhiều doanh nghiệp bất động sản tương tự.

HoREA cho biết, chỉ tiêng tại TP.HCM đã có khoảng 100 dự án mà các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại đang “chờ” cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có).

Trong đó có khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như Novaland có 13 dự án, Hưng Thịnh Land có 8 dự án hoặc dự án Tháp quan sát (Empire City) của Liên doanh Công ty liên doanh thành phố Đế Vương (hợp tác giữa Công ty Tiến Phước, Công ty Trần Thái, Keppel Land và Gaw Capital Partners)…

Hiệp hội đề nghị dự thảo Nghị quyết về các cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai cho phép UBND cấp tỉnh khấu trừ khoản tiền doanh nghiệp đã nộp bổ sung vào các nghĩa vụ tài chính khác nếu doanh nghiệp không có lỗi.

Doanh nghiệp cổ phần hóa được đề xuất làm lại phương án sử dụng đất?

Cũng trong văn bản kiến nghị, HoREA cho rằng dự thảo Nghị quyết cũng còn bỏ sót tình trạng doanh nghiệp nhà nước sau cổ phần hóa không thể hoàn thiện thủ tục đất đai do thiếu phương án sử dụng đất hợp lệ.

Hiệp hội cho biết phần lớn doanh nghiệp giai đoạn 2007-2021 chưa lập hoặc chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất vì đến năm 2021 Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) mới có thông tư hướng dẫn chi tiết.

HoREA Kiến nghị không thu tiền bổ sung đất nếu doanh nghiệp không có lỗi. Ảnh: Duy Khánh

Điều này khiến hầu hết đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa trong giai đoạn 2007 đến trước 2021 chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất.

Hiện nay, tại TP.HCM có hơn 1.000 doanh nghiệp cổ phần do thực hiện chủ trương cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và đều có liên quan đến việc sử dụng đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý trước khi thực hiện cổ phần hóa, nhưng việc giải quyết các thủ tục đất đai của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa chưa được pháp luật đất đai và pháp luật khác quy định cụ thể, thống nhất, nhiều quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn…,

Việc này dẫn tới việc giải quyết các thủ tục đất đai về gia hạn sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa còn nhiều khó khăn trong tổ chức thực hiện dẫn tới nhiều khu đất chưa được sử dụng hiệu quả, chủ yếu là do không phù hợp với quy hoạch và chưa xác định rõ quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa.

Điển hình là Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5 có nguồn gốc từ doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, nhưng chỉ có 0,22% cổ phần thuộc sở hữu của cán bộ, công nhân viên, còn lại 99,78% cổ phần vẫn thuộc sở hữu nhà nước và Công ty trong các năm qua bị vướng mắc không thể sử dụng quỹ đất để đầu tư phát triển dự án, nên các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa này chưa khai thác hết tiềm năng đất đai dẫn đến tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai.

HoREA đề nghị Quốc hội bổ sung một khoản mới vào Điều 10 của dự thảo Nghị quyết để cho phép doanh nghiệp cổ phần hóa đề xuất phương án sử dụng đất trong vòng 24 tháng kể từ khi Nghị quyết có hiệu lực.

Trường hợp quá 24 tháng kể từ ngày Nghị quyết này có hiệu lực mà doanh nghiệp không lập phương án sử dụng đất, hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụ g đất thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất.