Giá nhà tiếp tục tăng, các chính phủ đang làm gì?

Ở Mỹ, giá cả tăng 11% tính đến tháng Giêng năm 2021, tốc độ nhanh nhất trong vòng 15 năm. Tại New Zealand, giá tăng thêm 22%. Trong số 25 quốc gia mà The Economist theo dõi, giá nhà thực tế tăng trung bình 5% trong thời gian 12 tháng gần nhất, mức tăng nhanh nhất trong hơn một thập kỷ.

Giá nhà, giống như giá của các tài sản khác, đã được thúc đẩy bởi lãi suất thấp và các chính sách kích thích để đương đầu với đại dịch. Nhiều hộ gia đình có tiền mặt dự phòng - tỷ lệ tiết kiệm đã tăng hơn một nửa ở những người giàu - và việc đi vay chưa bao giờ rẻ hơn. Đặc biệt, Covid-19 đã gây ra sự chuyển đổi nhu cầu từ các thành phố lớn sang nhà ở tại những nơi ít đông đúc hơn. Do áp dụng làm việc từ xa, lần đầu tiên sau nhiều thập kỷ, giá nhà ở các khu vực ngoại ô tăng nhanh hơn ở các thành phố.

Các chính phủ và ngân hàng trung ương, bị ám ảnh bởi cuộc khủng hoảng tài chính 2007-09 và nhận ra sự bất bình của công chúng về giá nhà ở đắt đỏ, đang lo lắng về tình trạng tăng phi mã này. Tại New Zealand, Bộ trưởng tài chính đã yêu cầu Ngân hàng Trung ương “xem xét tác động đến nhà ở” trong các quyết sách tiền tệ của mình. Các ngân hàng trung ương từ Copenhagen đến Ottawa cũng bày tỏ lo ngại trước tốc độ lạm phát nhà đất. Trong những năm gần đây, nhiều chính quyền thành phố đã thực hiện các biện pháp kiểm soát giá thuê nhà như một cách ứng phó với việc chi phí nhà ở tăng cao. Tây Ban Nha có thể tiến hành biện pháp này ở cấp độ quốc gia. Tuy vậy, khi sự chú ý chuyển từ việc kiểm soát vi-rút sang thế giới hậu đại dịch, áp lực về nhà ở có thể sẽ tăng lên.

Các nhà hoạch định chính sách ở các nước giàu có dường như vẫn chần chừ trong việc ra quyết sách. Một lý do là giá nhà dường như không đe dọa đến sự ổn định tài chính của họ. Mặc dù một số người khao khát mua bất động sản mới, nhưng số lượng người giàu vay thế chấp để mua nhà khá hạn chế. Trái ngược với 15 năm trước, bảng cân đối kế toán của các ngân hàng ngày nay đã trở nên vững chắc hơn. Nếu giá nhà ở Mỹ giảm 1/4, thì 33 ngân hàng lớn nhất của nước này vẫn có số vốn nhiều hơn một nửa so với thời kỳ khủng hoảng 2007-09.

Không có nhiều bằng chứng cho thấy các tiêu chuẩn cho vay đang giảm sút, giữa các ngân hàng hoặc giữa các bên cho vay phi ngân hàng. Vốn chủ sở hữu chiếm tỷ lệ ngày càng tăng trong các khoản vay thế chấp ở Mỹ. Các tiêu chuẩn bảo lãnh vẫn còn chặt chẽ, và những người cho vay chỉ giải ngân với những người đi vay có lịch sử tín dụng tốt. Ở Anh, khoản cho vay mới với tỷ lệ cho vay trên thu nhập đang thấp hơn khoảng một phần ba so với mức trần mà ngân hàng trung ương áp đặt.

Một lý do khác để các chính phủ chưa quyết liệt là thị trường nhà ở vẫn đang bất ổn do ảnh hưởng của việc phong tỏa. Giá tăng trong năm qua chỉ phản ánh trên một số lượng giao dịch tương đối nhỏ, do tổng khối lượng giao dịch trên thị trường đã giảm xuống vì người mua tiềm năng không thể đến thăm quan nhà trong thời kỳ phong tỏa. Ở Anh, năm 2020 chỉ có 3,6% số nhà được giao dịch thành công so với 6,5% của năm 2006.

Giá đã tăng vọt một phần nữa là do nguồn cung thấp. Tuy nhiên, sự kết thúc của các chương trình tạm hoãn trả nợ đã làm doanh số bán nhà bị chững lại, do nhiều người không đủ khả năng trả tiền thế chấp. Mô hình nghiên cứu của The Economist cho thấy sự gia tăng nguồn cung sẽ giúp hạ giá. Tỷ lệ xây dựng mới ở Mỹ và Anh có vẻ ổn định, điều này cũng sẽ giúp ích cho thị trường. Nếu nhu cầu về nhà ở chuyển sang những khu vực ít đông đúc hơn, thì tốc độ xây dựng nhà thậm chí có thể tăng lên. Tại Mỹ, việc xây dựng các bất động sản mới nằm xa các thành phố ven biển sẽ dễ dàng hơn bởi có ít hạn chế về chính sách quản lý và quỹ đất.

Vì vậy, thay vì hài lòng với việc kiểm soát tiền thuê nhà và các quy định khác, các chính phủ nên dành nhiều năng lượng hơn để giải quyết các vấn đề dài hạn của thị trường nhà ở. Đứng đầu danh sách là giảm thuế dần đối với quyền sở hữu nhà. Các khoản khấu trừ lãi suất thế chấp không bõ bèn với những người khá giả, và cũng không thúc đẩy được nhiều người dân mua được nhà. Bên cạnh đó, các chính phủ nên tự do hóa các quy định về quy hoạch và hỗ trợ những dự án mới bằng cách cung cấp cơ sở hạ tầng giao thông tốt hơn.

Sức mạnh trong đại dịch đã làm xáo trộn những dự báo ban đầu về nguy cơ sụp đổ và tình trạng ảm đạm của thị trường nhà ở trên toàn cầu. Mặc dù vậy, quy luật cung và cầu vẫn cho thấy rằng nhà ở sẽ rẻ hơn nếu có nhiều nhà hơn được xây dựng. Và đó là nơi mà các chính phủ cần cho thấy sức mạnh của các chính sách.