HoREA: thêm thủ tục hành chính dễ làm tăng giá nhà

Ảnh minh hoạ

HoREA vừa có văn bản góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo đó, hiệp hội này đề nghị bỏ quy định “trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có văn bản gửi đến cơ quan quản lý nhà ở ở Trung ương, hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để tổng hợp theo dõi”.

Khoản 2 Điều 5 Dự thảo Nghị định 76 quy định: “Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có văn bản (nêu rõ tên, địa chỉ doanh nghiệp, tên, địa điểm dự án-nếu có, loại hình giao dịch, loại bất động sản giao dịch, dự kiến thời gian ký kết hợp đồng) kèm theo mẫu hợp đồng áp dụng cho từng dự án gửi trực tiếp hoặc thông qua bưu điện đến cơ quan quản lý nhà ở ở Trung ương (nếu chủ đầu tư đầu tư xây dựng nhiều dự án tại nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc dự án nằm trên địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên), gửi đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu chủ đầu tư chỉ đầu tư xây dựng dự án tại một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) để tổng hợp, theo dõi”.

Theo HoREA, quy định này sẽ tạo thêm thủ tục hành chính và mất thêm thời gian, có thể tác động làm tăng thêm giá nhà, làm giảm cơ hội kinh doanh của chủ đầu tư dự án bất động sản.

Theo HoREA, ràng buộc này không phù hợp với Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Trong khi đó, Khoản 2 Điều 5 Dự thảo Nghị định 76 lại quy định áp dụng đối với mọi mọi trường hợp “bán, cho thuê mua nhà ở có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai”.

HoREA cho rằng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng không thể quản lý “kiểu thủ công” như thế, mà nên áp dụng công nghệ để quản lý .

Được biết Bộ Xây dựng đang xây dựng “Dự thảo Nghị định về hệ thống thông tin thị trường bất động sản”, trong đó có xây dựng phần mềm quản lý nhà ở và thị trường bất động sản.

Cơ quan quản lý nên quản lý cơ sở dữ liệu lớn (Big data), được cập nhật theo thời gian thực để quản lý thị trường bất động sản.

Hơn nữa, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện, nên nội dung Khoản 2 Điều 5 Dự thảo Nghị định 76 là không phù hợp.

Do đó, HoREA đề nghị bỏ Khoản 2 Điều 5 Dự thảo Nghị định 76, chỉ quy định chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm thực hiện đúng quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Cũng tại văn bản góp ý, HoREA đề nghị quy định chi tiết loại bất động sản đưa vào kinh doanh là “công trình xây dựng có chức năng lưu trú” thay thế cách liệt kê “căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú” để đảm bảo tính khái quát, bao quát của quy phạm pháp luật.

Theo HoREA, đối với các công trình xây dựng có chức năng lưu trú như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment) nằm trong tòa nhà chung cư hỗn hợp (complex) thì đã được điều chỉnh, quản lý theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 (quy định cụ thể về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung; về bảo hành, bảo trì công trình xây dựng; về quản lý vận hành tòa nhà; về quyền sử dụng đất chung không thể phân chia) và Thông tư 03/2021 của Bộ Xây dựng.

Nhưng đối với các “công trình xây dựng có chức năng lưu trú” như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ khách sạn (hometel) nằm trong tòa nhà độc lập, khu nhà độc lập xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ thì chưa có đầy đủ các quy định pháp luật để điều chỉnh. Ví dụ như tòa nhà condotel trong khu du lịch nghỉ dưỡng, tòa nhà officetel, tòa nhà căn hộ dịch vụ nằm trong khu vực đô thị.

Do vậy, Khoản 1 Điều 6 “Dự thảo Nghị định 76” quy định tám loại Hợp đồng kinh doanh bất động sản “mẫu”, trong đó có “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)” là cần thiết.

Nhưng do xây dựng quy phạm pháp luật theo phương pháp liệt kê nên không phù hợp vì thực tiễn phát triển rất nhanh, không thể chạy theo để cập nhật được.