Con đường hồi phục của bất động sản Trung Quốc còn nhiều chông gai

Ngoài China Evergrande, một số tên tuổi lớn khác đã vỡ nợ là Sunac China, Shimao Holdings và Zhenro, cùng nhiều công ty khác.

Theo ước tính của JP Morgan, lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc là động lực chính của nền kinh tế trong vài thập kỷ qua và đóng góp khoảng 25% vào GDP của đất nước. Ước tính này bao gồm nhiều ngành khác nhau phụ thuộc vào lĩnh vực bất động sản.

Ngoài ra, cũng có một yếu tố khác ảnh hưởng đến thị trường nhà đất là văn hóa của Trung Quốc. Khoảng 70% tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc được đầu tư vào bất động sản, theo dữ liệu từ Loomis, Sayles & Co.

Một năm rắc rối với bất động sản Trung Quốc

Rắc rối đang xảy ra đối với các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc sau khi nước này thông qua một loạt quy định để ngăn lĩnh vực bất động sản khỏi đà tăng trưởng do nợ nần. Mục tiêu là giảm sự phụ thuộc của nền kinh tế vào lĩnh vực bất động sản và các ngành liên quan, cũng như chuyển hướng đầu tư sang các ngành khác.

Doanh số bán bất động sản ở nước này đã giảm hơn 40%, dựa trên dữ liệu từ 100 công ty bất động sản hàng đầu trong hai tháng đầu năm 2022 do nhà nghiên cứu China Real Estate Information Corp tổng hợp. Giá nhà mới cũng giảm 0,13% trong tháng Hai so với tháng Giêng, theo dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia. Các công ty bất động sản đang giảm giá sâu để thúc đẩy doanh số bán hàng, nhưng điều đó chẳng giúp ích được gì nhiều cho lĩnh vực này.

Chỉ số Bất động sản MSCI Trung Quốc (USD), được thiết lập để nắm bắt các phân khúc vốn hóa lớn và trung bình của thị trường chứng khoán Trung Quốc, đã giảm 41,15% tính đến ngày 31/3, cao hơn mức giảm 31,47% của Chỉ số MSCI Trung Quốc cho cùng kỳ. Các chỉ số về bất động sản đã giảm gần 10% chỉ trong tháng 3.

Chính phủ Trung Quốc đã xem xét các vấn đề của lĩnh vực bất động sản sau khi những nhà phát triển bắt đầu vỡ nợ, và nới lỏng một số hạn chế mà họ đã đặt vào năm 2020. Đầu năm nay, chuyên gia kinh tế tại UBS Trung Quốc, Wang Tao, nói rằng việc nới lỏng chính sách cần phải được thực hiện nhiều hơn nữa trong năm nay.

Chủ tịch Tập Cận Bình muốn áp thuế bất động sản, một cải cách quan trọng trong chiến dịch “Thịnh vượng chung”, để khiến người dân Trung Quốc không coi bất động sản là một nơi để đầu cơ. Dù vậy, hiện thuế bất động sản vẫn chưa được áp dụng và các dự án thử nghiệm sẽ được thực hiện ở các thành phố khác nhau trong vài năm tới trước khi triển khai trên toàn quốc.

Nhà kinh tế Liu He gần đây đã nói rằng chính phủ sẽ hỗ trợ nhiều hơn cho thị trường nhà ở. Ngay sau đó, truyền thông nhà nước đưa tin rằng dự thảo về thuế bất động sản đã bị trì hoãn.

Ngoài ra, Thủ tướng Lý Khắc Cường nói rằng chính phủ sẽ thực hiện các chính sách cụ thể để giúp lĩnh vực bất động sản phát triển lành mạnh.

“Bất chấp việc nới lỏng chính sách và cắt giảm lãi suất thế chấp, chúng tôi cho rằng thị trường nhà ở sẽ mất nhiều thời gian hơn để phục hồi nhu cầu, rất có thể vào quý III hoặc quý IV năm sau. Hiện tại, người mua vẫn ở chế độ chờ”, nhà phân tích Li Tang trên Smartkarma chia sẻ.

Điều gì sẽ xảy ra tiếp theo với bất động sản Trung Quốc

Sau một số vụ vỡ nợ lớn vào năm ngoái, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc một lần nữa phải đối mặt với số nợ khổng lồ đáo hạn vào năm 2022. Một báo cáo của Reuters ước tính rằng các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc có khoản nợ trị giá 117 tỷ USD đáo hạn vào năm 2022, với 36 tỷ USD trong số đó là trái phiếu bằng đồng USD.

Sự bùng nổ của thị trường nhà ở Trung Quốc chủ yếu dựa vào nguồn vốn từ các chính quyền địa phương, những người tự kiếm tiền thông qua việc bán đất và đánh thuế phát triển bất động sản. Việc sụt giảm doanh số bán bất động sản đã ảnh hưởng đến ngân sách của các chính quyền địa phương.

Thủ tướng Lý Khắc Cường cho biết chính quyền trung ương sẽ tăng các khoản thanh toán cho chính quyền địa phương lên 18% hoặc 1,5 nghìn tỷ nhân dân tệ (235,5 tỷ USD), tổng cộng là 9,8 nghìn tỷ nhân dân tệ. Tuy nhiên, Nomura trong một ghi chú gần đây cho rằng biện pháp kích thích tài chính này sẽ không có nhiều tác động tới chính quyền các địa phương.

Tuần trước, tờ Asia Nikkei báo cáo rằng hơn một nửa số ngân hàng lớn nhất Trung Quốc đã bắt đầu siết cho vay bất động sản. Trong đó, 4 ngân hàng lớn của Trung Quốc đã chứng kiến ​​mức cho vay đối với các nhà phát triển bất động sản tăng 4,9%, mức tăng chậm lại đáng kể so với mức tăng hai con số đã thấy những năm trước đó.

Trong khi đó, các sản phẩm quản lý tài sản gắn liền với bất động sản cũng gặp vấn đề. Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Tài chính & Tín thác Sử dụng cho thấy các sản phẩm ủy thác liên kết với bất động sản không trả cổ tức hoặc không đáp ứng các nghĩa vụ vào năm 2021, lên tới 91,7 tỷ nhân dân tệ. Con số này cao gấp đôi so với năm 2020.

BRI, bộ phận nghiên cứu của công ty môi giới bất động sản trực tuyến Beike, lo ngại việc giảm tính thanh khoản đối với lĩnh vực bất động sản Trung Quốc dường như không có hồi kết, vì các đợt phát hành trái phiếu cũng giảm mạnh trong quý đầu tiên của năm 2022.

Tính cả các đợt phát hành trong nước, những công ty bất động sản Trung Quốc đã huy động được 173,3 tỷ nhân dân tệ trong ba tháng đầu năm 2022, giảm 43% so với cùng kỳ năm ngoái.