Buông phí bảo trì chung cư: Coi chừng “lợi bất cập hại”

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong số 108 vụ tranh chấp chung cư xảy ra trong thời gian qua thì số vụ tranh chấp liên quan tới phí bảo trì lên đến 36%. Lý do chủ yếu do nhiều CĐT chiếm dụng cho mục đích riêng, không minh bạch, không bàn giao cho Ban quản trị. Cũng có trường hợp khi chuyển giao số kinh phí này thì Ban quản trị cũng tùy tiện sử dụng không đúng mục đích.

36% các vụ tranh chấp chung cư xảy ra thời gian qua đều liên quan tới phí bảo trì

Phương án thu phí bảo trì ngay từ đầu khi CĐT bàn giao nhà cho người mua và giữ trong tài khoản chủ đầu tư (CĐT) tự mở và tự quản lý nhưng không có bất cứ sự giám sát nào đang gây mất niềm tin đối với cư dân. Đó cũng chính là nguyên nhân lớn nhất mà hầu hết cư dân không muốn nộp phí bảo trì ngay từ đầu, bởi về pháp lý thì CĐT tạm giữ, song trên thực tế sau khi ban quản trị chung cư được thành lập thì cũng không dễ đòi toàn bộ quỹ bảo trì từ CĐT.

Tại hội thảo do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, Sở Xây dựng TP HCM đã đề xuất bỏ 2% phí bảo trì nhà chung cư sau khi sửa Luật Nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà, bởi quỹ này hoàn toàn không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), hiện nay các cơ quan nhà nước còn bối rối trong việc đưa ra các chế tài xử lý, các quy định ban hành về quản lý nhà chung cư còn chồng lấn. Đáng chú ý là hơn 500 dự án bàn giao nhưng chỉ có hơn 200 dự án bàn giao Quỹ bảo trì. Điều này cho thấy, lợi ích của người dân đã bị chiếm dụng.

Nói về kinh nghiệm các nước, ông Nguyễn Mạnh Hà - Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, hầu hết các nước đều quy định các nhà chung cư cần phải có một quỹ bảo trì, sửa chữa, thay thế các phần kết cấu trang thiết bị thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư, chỉ có điều kinh phí đóng góp như thế nào là có sự khác nhau. Thu trước tại thời điểm bán căn hộ, hiện có Việt Nam và Trung Quốc áp dụng. Trích từ tiền phí dịch vụ hàng tháng có Singapore, Hàn Quốc, một số quốc gia thì nộp khi phát sinh công việc bảo trì.

Còn tại Việt Nam, trước đề xuất dừng thu phí bảo trì, phần lớn người dân tỏ ra không đồng tình. Chị Nguyễn Thị Diệp Anh, cư dân sống tại tòa CT4 A1, Khu Đô thị Tây Nam Linh Đàm cho rằng: “Đối với người dân chung cư, những dịch vụ liên quan đến cuộc sống hàng ngày như điện, nước… cần được giải quyết ngay lập tức và chu đáo. Do đó, mỗi tòa nhà rất cần thiết có một khoản tiền làm quỹ để dùng khi cần”.

Với nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp, những dịch vụ bảo trì tại chung cư rất được tôn trọng, coi đấy là một giá trị không thể thiếu cho dù quỹ ấy do ai quản lý, điều cần thiết ở đây là có sự công khai, minh bạch và dân chủ.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw phân tích: “Theo quy định tại Điều 108 Luật nhà ở, phí bảo trì chung cư là do Chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp, được trích từ giá trị hợp đồng và phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Đây được hiểu là quyền lợi được bảo hành, bảo trì của người mua căn hộ. Và đây không phải là khoản nộp bổ sung của người mua căn hộ. Khoản phí này là cần thiết để phục vụ cho hoạt động duy trì, bào trì, bảo dưỡng nhà khi đưa vào sử dụng”.

Về bản chất của các giao dịch dân sự khi mua bán hàng hóa vẫn có quy định để người bán hàng có trách nhiệm bảo hành, bảo dưỡng cho người mua hàng. Luật nhà ở cũng thể hiện rất rõ, phản ánh đúng bản chất của hợp đồng mua bán nhà ở, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc trích lập nguồn kinh phí bảo trì, bảo dưỡng nhà ở.

"Nếu chúng ta bỏ phần phí bảo trì này, đồng nghĩa với việc tạo ra một hành lang pháp lý để rất nhiều chủ đầu tư sẽ trốn tránh trách nhiệm phải nộp và được hưởng lợi từ 2% này, không gắn trách nhiệm của chủ đầu tư và bỏ đi quyền lợi thiết yếu của người mua nhà, đi ngược lại với bản chất của việc bảo trì, bảo dưỡng nhà theo quy định của pháp luật" - ông Hà cho biết.

Theo một số chuyên gia, việc thu phí bảo trì từ đầu có thể không để CĐT toàn quyền nắm giữ mà cần có cơ chế đồng chủ tài khoản với sự giám sát của các cơ quan chức năng. Như vậy, CĐT không thể “tự tung tự tác” với quỹ này và nếu cần trích ra sửa chữa chung cư khi Ban quản trị chưa được thành lập thì cần họp cư dân lại để lấy ý kiến chứ các bên đồng chủ tài khoản cũng không được toàn quyền quyết định.