Bất động sản Trung Quốc thừa nguồn cung căn hộ

Theo Wind, một nhà cung cấp dữ liệu, diện tích các căn hộ không bán được tại Trung Quốc trong tháng 2 tương đương với 4 triệu ngôi nhà. Đây là tình trạng dư cung tồi tệ nhất ở Trung Quốc kể từ năm 2017, khi nước này đang thực hiện chương trình “giải tỏa khu ổ chuột” nhằm thúc đẩy nhu cầu về nhà ở mới bằng cách phá bỏ các tòa nhà cũ, đổ nát.

Khoảng 1/3 tổng số căn hộ mới hoàn thành vào năm 2022 không bán được, tỷ lệ cao nhất kể từ năm 2015, theo tính toán của công ty tư vấn bất động sản China Real Estate Information Corp.

Theo ước tính của China Real Estate Information Corp, sẽ mất gần 6 năm để một thành phố hạng ba nổi tiếng, Bắc Hải, tiêu thụ hết lượng nhà chưa bán được, so với 7 tháng ở Thượng Hải và gần 2 năm đối với Bắc Kinh. Công ty cho biết trung bình sẽ mất 20 tháng để hấp thụ nguồn cung nhà ở dư thừa tại 50 thành phố mà China Real Estate Information Corp theo dõi.

Vào tháng 2, giá nhà mới ở “các thành phố hàng đầu” tại Trung Quốc như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu tăng 1,7% so với một năm trước đó. Giá cả tại các thành phố hạng 3, trong khi đó, giảm 3,3%, mặc dù tốc độ giảm đã chậm lại so với các tháng trước, theo dữ liệu từ cục thống kê Trung Quốc. Nhìn chung, giá nhà mới tại 70 thành phố lớn ở Trung Quốc trong tháng 2 đã tăng 0,3% so với tháng trước.

Nếu Trung Quốc không thể ổn định giá nhà ở tại các thành phố cấp thấp hơn, điều đó có thể sẽ làm giảm niềm tin của các hộ gia đình và mức độ sẵn sàng chi tiêu của người tiêu dùng ở nhiều nơi trên cả nước, qua đó hạn chế tốc độ phục hồi kinh tế chung của Trung Quốc trong năm nay.

Về lâu dài, lượng dự án nhà ở dư thừa của thị trường có thể đồng nghĩa với việc kéo dài thời gian xây dựng các dự án nhà ở mới, khiến Trung Quốc mất đi một trong những động lực tăng trưởng và tạo việc làm lớn nhất.

Các thành phố cấp 3 tại Trung Quốc đã thu hút một số người mua bất động sản trước đại dịch vì giá nhà tại đây thường thấp hơn nhiều so với các thành phố lớn. Các nhà đầu cơ từ khắp Trung Quốc đổ xô đến, trong một số trường hợp mua nhiều căn và sau đó để trống chúng, với mong đợi nắm giữ lâu dài nhằm đạt được lợi nhuận. Trong bối cảnh đó, các nhà phát triển đã tăng cường xây dựng để đáp ứng nhu cầu dự kiến.

Tuy nhiên, những nỗ lực của chính quyền Bắc Kinh nhằm xóa sạch nạn đầu cơ bất động sản đã khiến mọi thứ đi theo chiều hướng khác. Chẳng hạn, tại Bắc Hải, một thành phố ven biển ở phía tây nam tỉnh Quảng Tây, được biết đến với những bãi biển và khí hậu dễ chịu, số lượng khách du lịch giảm dần trong đại dịch đã khiến doanh số bán căn hộ giảm sút, theo các đại lý bất động sản địa phương.

Giá nhà trung bình trong thành phố đã giảm từ mức 108 USD đến 121 USD/m2 vào năm 2019 xuống còn khoảng 54 đến 67 USD/m2 vào cuối năm 2022, theo một công ty môi giới bất động sản địa phương.

Việc nới lỏng chính sách Zero-Covid của Trung Quốc vào cuối năm ngoái đã đưa khách du lịch trở lại thành phố trong dịp Tết Nguyên đán vào tháng Giêng vừa qua. Tuy nhiên, giá nhà vẫn chưa phục hồi về mức trước đại dịch vì có ít người mua đầu cơ hơn.

Chủ sở hữu nhà ở tại một số thành phố cấp 3 khác tỏ ra bi quan hơn. Chen Yong, người sở hữu hai căn hộ ở thành phố Tần Hoàng Đảo phía đông bắc Trung Quốc, ước tính rằng khoảng 40% số căn hộ trong khu nhà của anh đang bị bỏ trống. “Có quá nhiều căn hộ bỏ trống ở đó. Tôi đơn giản là không nhìn ra bất kỳ lý do nào để khiến giá nhà tăng lên trong thời gian tới,” ông Chen chia sẻ.

Mặt khác, nhu cầu đã nhanh chóng quay trở lại ở một số thành phố lớn, sau khi nhiều nơi ở Trung Quốc hạ lãi suất thế chấp và đưa ra các khoản trợ cấp khác để thu hút người mua nhà lần đầu. Tại Thượng Hải, doanh số bán nhà đã tăng lên mức cao nhất trong 7 tháng vào tháng 2 vừa qua, theo dữ liệu từ Viện nghiên cứu Lianjia.

Các nhà kinh tế tại Tập đoàn ANZ cho biết trong một báo cáo nghiên cứu rằng lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đang chạm đáy và sự phục hồi dần dần của lĩnh vực này sẽ đóng góp 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội của Trung Quốc trong năm 2023, sau khi đã kéo tụt nền kinh tế vào năm 2022.

Dù vậy, ANZ cho biết, ngay cả khi quá trình phục hồi bất động sản tiếp tục diễn ra, doanh số bán nhà năm nay vẫn có khả năng chỉ đạt 90% so với mức trước đại dịch. Nhiều nhà phân tích tin rằng tình trạng dư thừa nhà ở sẽ tiếp diễn ở một số thành phố, trừ khi chính phủ làm nhiều hơn để kích cầu, mặc dù làm như vậy có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ, điều mà chính phủ Trung Quốc không muốn khuyến khích.

Theo Goldman Sachs, từ năm 2010 đến 2020, nhu cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị Trung Quốc đạt trung bình 18 triệu căn mỗi năm. Khi dân số Trung Quốc già đi và nhu cầu về tài sản thay thế suy yếu, con số đó sẽ giảm xuống còn 6 triệu căn mỗi năm vào năm 2050. Vào năm 2022, dân số thành thị của Trung Quốc tăng với tốc độ chậm nhất trong 42 năm.

Bắc Kinh cũng có thể cố gắng giảm tình trạng thừa cung bằng cách phá bỏ nhiều tòa nhà cũ hơn cũng như khuyến khích cải tạo các đơn vị hiện có, hơn là xây dựng các đơn vị mới. David Wang, trưởng bộ phận kinh tế châu Á tại Credit Suisse, cho biết điều đó không có gì lạ ở thị trường Trung Quốc, bởi tuổi thọ trung bình của nhà ở tại Trung Quốc chỉ khoảng 35 năm, ngắn hơn nhiều so với ở Mỹ.