Bí ẩn giá đất tại Trung Quốc

Tình trạng suy thoái gần đây của ngành bất động sản Trung Quốc thường bị cho là nguyên nhân làm cạn kiệt nguồn tài chính của chính quyền địa phương, gieo mầm cho những thách thức thậm chí còn lớn hơn cho nền kinh tế.

Nếu nhìn vào doanh số bán đất, thị trường Trung Quốc đang ở trong tình trạng tồi tệ. Thu nhập từ việc bán đất đã giảm 2.000 tỷ Nhân dân tệ (290 tỷ USD) vào năm 2022. Sự sụt giảm này vẫn tiếp tục diễn ra trong 2 tháng đầu năm nay.

Alicia Garcia Herrero, nhà kinh tế trưởng khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của công ty đầu tư Natixis, nhận định: “Doanh số bán đất là một trong những thành phần quan trọng nhất trong doanh thu của chính quyền địa phương Trung Quốc”.

“Những thách thức mà thị trường bất động sản Trung Quốc phải đối mặt phần lớn là do các vấn đề về cấu trúc, tức là tăng trưởng thu nhập chậm hơn, già hóa dân số. Vì vậy, chúng tôi cho rằng doanh thu bán đất sẽ tiếp tục giảm”, bà cho biết.

Bất chấp dự đoán ảm đạm của Garcia Herrero, Bộ trưởng Tài chính Trung Quốc Liu Kun cho biết trong một cuộc họp báo vào tháng này rằng việc giảm 2.000 tỷ Nhân dân tệ doanh số bán đất sẽ chỉ làm giảm 300 tỷ Nhân dân tệ trong nguồn tài chính của chính quyền địa phương.

Trên thực tế, bán đất ở Trung Quốc là một hoạt động kinh doanh tốn kém. Tương tự như Việt Nam, thứ được bán là quyền sử dụng đất, còn đất đai vẫn thuộc sở hữu nhà nước.

Bồi thường cho những người sử dụng đất thường là chi phí lớn nhất. Sau đó là đến chi phí phá dỡ, san lấp, phát triển hạ tầng gắn với điện, đường, trường, trạm.

Do đó, thu nhập ròng của chính quyền từ việc bán đất, sau khi trừ đi các chi phí này, là khá nhỏ. Trong một vài năm, thu nhập ròng có thể âm.

Có thể thấy vai trò của đất đai trong nền kinh tế Trung Quốc quan trọng hơn rất nhiều ngoài việc tạo dianh thu. Chúng là công cụ tài chính, là tài sản thế chấp để các công ty mua đất được vay thế chấp ngân hàng.

Ông Lan nói: “Đất được sử dụng làm tài sản thế chấp để đẩy nhanh hoạt động cho vay của ngân hàng và các hình thức tín dụng khác. Nó là một công cụ tài chính để doanh nghiệp có thể sử dụng đòn bẩy”.

Những người mua đất chính trên thị trường là các công ty tư nhân, sử dụng đất làm tài sản thế chấp để vay xây dựng căn hộ; hay các công ty nhà nước, vay để xây dựng hạ tầng, khu công nghiệp và nhà ở giá rẻ.

Điều này có tác động kép đối với nguồn thu của chính phủ: phát triển bất động sản giúp kinh tế phát triển và khi đó, địa phương có thêm nguồn thu từ thuế kinh doanh.

Do vậy, nỗi sợ hãi thực sự đối với các quan chức Trung Quốc không phải là số lượng đất bán ra giảm, mà là sự biến động giá đất, bởi nó có thể trở thành một vấn đề ảnh hưởng tới ổn định tài chính.

Kịch bản tương tự từng xảy ra tại Nhật Bản những năm 1990, khi giá trị đất đai sụt giảm, cho vay và nợ xấu quá nhiều trong bối cảnh nền kinh tế suy thoái. Điều này sẽ là một thảm họa đối với mô hình tăng trưởng dựa vào đầu tư của Trung Quốc, vốn bị phụ thuộc vào tăng trưởng tín dụng ổn định.

Vì vậy, năm ngoái, khi doanh số bán bất động sản sụt giảm, chính quyền địa phương Trung Quốc đã giữ giá đất ổn định. Đầu tiên, họ giảm số lượng đất bán ra; và thứ hai, họ nhờ các doanh nghiệp nhà nước mua đất, nhất là những mảnh đất ở vị trí đắc địa từng được các công ty tư nhân ưa chuộng. Cách làm này cũng giúp các thành phố giữ giá nhà mới ổn định.

Thật khó tin, nhưng khi các nhà phát triển bất động sản chạy khỏi thị trường vào năm ngoái, giá đất ở 300 thành phố của Trung Quốc đã tăng 6%. Một số nghiên cứu thì khẳng định giá đất không hề thay đổi trong năm qua.

Các công ty có thể có thể sử dụng đất đai nắm giữ để đi vay nhằm tài trợ cho chi tiêu cơ sở hạ tầng, đây vẫn là động lực chính từ nhu cầu trong nước. Trong khi đó, các ngân hàng có thể yên tâm rằng giá trị tài sản thế chấp của họ sẽ không giảm.

Vì vậy, việc duy trì giá đất là điều rất quan trọng với chính quyền Trung Quốc. Chúng giúp ổn định hoạt động cho vay của ngân hàng, chi tiêu đầu tư và thu nhập của chính phủ trong dài hạn.