Bất động sản thế giới chật vật với nợ nần và đói vốn

Vòng xoáy nợ bất động sản trị giá 175 tỷ USD trên toàn cầu

Theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp, ngành bất động sản thế giới có đến 175 tỷ USD nợ xấu, gấp khoảng 4 lần so với lĩnh vực xếp ngay sau đó. Khi lãi suất cao hơn và thời kỳ vốn rẻ dần kết thúc, nhiều thị trường bất động sản gần như bị đóng băng. Một số ngân hàng và tổ chức tín dụng yêu cầu người vay bán bất động sản để trả nợ hoặc chấp nhận bị tịch thu.

Theo một nghiên cứu của công ty luật Weil, Gotshal & Manges, mức độ khó khăn trong bất động sản châu Âu đang ở mức cao nhất trong một thập kỷ, một phần là do thanh khoản giảm. Dữ liệu của MSCI cho thấy giá trị bất động sản thương mại của Vương quốc Anh đã giảm hơn 20% trong nửa cuối năm 2022. Tại Mỹ, mức giảm là 9%, theo Green Street.

Sự sụt giảm trong giao dịch và số lượng các dự án bất động sản thương mại và nhà ở chắc chắn sẽ tác động đến chi tiêu trong nền kinh tế thực. Ở chiều ngược lại, điều này có thể gây rủi ro cho việc làm và tăng trưởng.

Nguy cơ khủng hoảng nợ bất động sản tại châu Á

Thị trường bất động sản châu Á cũng đang chứng kiến bức tranh tương tự khi doanh số sụt giảm và chi phí đi vay tăng trong bối cảnh kinh tế suy thoái. Nhiều quốc gia tại đây đang lún sâu hơn vào nợ nần do lạm phát cao và các điều kiện tài chính thắt chặt. Theo Moody’s Analytics, nợ công ở Đông Nam Á đã tăng lên trong cả năm 2020 và 2021 sau những nỗ lực của các chính phủ để phục hồi nền kinh tế trong và sau đại dịch Covid-19.

Các chuyên gia cũng quan ngại về tình trạng nợ hộ gia đình trong khu vực, được thúc đẩy bởi giá nhà đất tăng chóng mặt do đầu cơ. Nợ nhà ở thường chiếm tỷ trọng lớn trong bảng cân đối tài chính của các hộ gia đình và đang trở thành một gánh nặng cho nền kinh tế khi khả năng chi trả cho nhà ở giảm và chi phí đi vay tăng. Người mua nhà tại Hàn Quốc, Malaysia và Thái Lan đang cảm nhận rõ nhất sức ép này.

Ở góc độ doanh nghiệp, các nhà phát triển đang phải vật lộn với những khoản nợ ngày càng lớn sau giai đoạn phát triển quá nóng và đang trở nên trầm trọng hơn do tác động của lãi suất tăng cao và nguồn vốn bị thu hẹp. Trung Quốc, Hàn Quốc, Indonesia và Việt Nam là những quốc gia đang đối mặt với vấn đề này.

Ngành bất động sản Trung Quốc đang gánh trên vai khoản nợ khổng lồ khoảng 5.200 tỷ USD, với 46% vay từ ngân hàng và 10% từ trái phiếu. Con số này có thể chưa bao gồm các khoản vay từ những “ngân hàng bóng tối” với lãi suất đắt đỏ hoặc các khoản vay được ẩn khỏi báo cáo tài chính. Nợ xấu bất động sản tại các ngân hàng Trung Quốc hiện ở mức 30%. Trong năm 2021, khoảng 21 doanh nghiệp bất động sản lớn của Trung Quốc đã vỡ nợ với khoản nợ từ vài trăm triệu tới vài trăm tỷ USD.

Trong khi đó, Hàn Quốc đang phải giải quyết khoản nợ bất động sản lên tới 2.000 tỷ USD. Tính đến cuối tháng 6/2022, tổng số dư nợ của các khoản vay tài trợ dự án bất động sản (bao gồm cả chứng khoán) lên tới 118 tỷ USD. Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất của thị trường này lại đến từ tỷ lệ nợ hộ gia đình ở mức cao nhất thế giới, được thúc đẩy bởi tâm lý đầu cơ nhà đất của người dân.

Theo thống kê, khoảng 75% tài sản hộ gia đình tại Hàn Quốc có liên quan đến bất động sản. Giá nhà tại đây chứng kiến mức sụt giảm tồi tệ trong nhiều tháng, kéo theo vụ vỡ nợ thương phiếu đầu tiên trị giá 143 triệu USD đến từ Iwon Jeil Cha, nhà phát triển tổ hợp nghỉ dưỡng và giải trí Legoland Korea tại tỉnh Gangwon. Vụ vỡ nợ này khiến giới đầu tư quan ngại về mức độ tín nhiệm của các bên đi vay, dẫn tới sự thiếu hụt thanh khoản trên thị trường vốn và đẩy lợi suất trái phiếu tăng đột biến.

Indonesia là quốc gia mới nhất tại châu Á được xếp vào nhóm có nguy cơ đối mặt với khủng hoảng nợ bất động sản. Trái phiếu của hàng loạt nhà phát triển lớn trong nước đã rơi xuống mức thấp kỷ lục vào tháng 11/2022, được giao dịch với giá dưới 55 cent trên 1 USD – mức được coi là nguy hiểm. Lãi suất tăng đang làm giảm nhu cầu nhà ở tại Indonesia và đẩy chi phí trả nợ lên cao. Trong bối cảnh đồng USD mạnh hơn, những khó khăn này còn được nhân lên gấp nhiều lần.

Tại Việt Nam, trái phiếu bất động sản hiện là tâm điểm của thị trường tài chính sau hàng loạt sai phạm về phát hành của các doanh nghiệp lớn trong ngành. Tính đến hết tháng 10/20222, FiinRatings cho biết giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành của Việt Nam là 445.000 tỷ đồng, chiếm gần 34% trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức phi tài chính. Trong đó, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 là 21.850 tỷ đồng.

Châu Âu khát vốn, thiếu 55 tỷ USD tín dụng bất động sản

Theo một nghiên cứu của công ty luật Weil, Gotshal & Manges, tỷ lệ nợ xấu bất động sản đã ở mức cao nhất kể từ năm 2012, một phần là do tính thanh khoản giảm. Trong khi đó, giá giảm là cơn đau đầu mới nhất đối với các chủ nhà ở châu Âu, những người cần xin tái cấp vốn cho khoản vay. Đó cũng là một vấn đề đối với các tổ chức tín dụng.

Theo nghiên cứu của AEW Europe, các chủ sở hữu bất động sản thương mại tại Đức, Pháp và Anh sẽ thiếu khoảng 51 tỷ Euro (55 tỷ USD) vốn tín dụng, bao gồm 32 tỷ Euro gây ra do giá bất động sản giảm. Dữ liệu của AEW cho thấy khoảng 45% nguồn vốn thiếu hụt là ở Đức, 33% ở Anh và 22% ở Pháp.

Theo một nghiên cứu được Scope Ratings vừa công bố, sự kết hợp giữa giá giảm, chi phí nợ tăng và các tiêu chuẩn tín dụng bị thắt chặt có thể khiến một phần ba tổng số khoản vay thế chấp bằng chứng khoán đáo hạn vào năm 2023 và 2024 sẽ phải đối mặt với rủi ro tái cấp vốn cao.

Theo JLL, cứ 10 khoản vay doanh nghiệp ở châu Âu thì có 1 khoản đang hoạt động kém hiệu quả và cho thấy rủi ro tín dụng gia tăng. Việc bữa tiệc lãi suất thấp kết thúc đột ngột sau hơn 1 thập kỷ thống trị đã khiến các công ty bất động sản trong khu vực trở nên khốn đốn.

Peter Cosmetatos, Giám đốc điều hành của Hội đồng tài chính bất động sản thương mại châu Âu, cho biết các tổ chức tín dụng ở châu Âu đã thận trọng hơn trong việc cho vay bất động sản sau những kinh nghiệm đau thương có được từ thời kỳ khủng hoảng tài chính 2008.

Ông nói: “Chắc chắn sẽ có rất nhiều khó khăn và thiệt hại xảy đến với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đây là một cuộc khủng hoảng lành mạnh, không gây ra ảnh hưởng cho lĩnh vực tài chính”.

Thị trường bất động sản Mỹ suy thoái

Các dấu hiệu suy thoái đang gia tăng ở Mỹ. Michael Knott, người đứng đầu trung tâm US Reit Research, cho biết bất chấp mặt bằng giá giảm, bất động sản thương mại “vẫn bị định giá khá cao”. Điều này khiến tốc độ giao dịch chậm lại.

Một số ngân hàng Mỹ dự đoán rằng các tổn thất tín dụng cũng sẽ tăng lên trong năm nay. Trong kết quả quý IV của mình, Bank of America đã bổ sung thêm khoản vay trị giá 1 tỷ USD cho lĩnh vực bất động sản văn phòng vào nhóm có nguy cơ rủi ro vỡ nợ và thanh toán chậm tăng cao. Trong khi đó, Wells Fargo & Co dự đoán sẽ có nhiều căng thẳng hơn xuất hiện trên thị trường trong thời gian tới do nhu cầu mua nhà suy yếu.