Châu Á đứng trước nguy cơ khủng hoảng nợ bất động sản (Phần 1)

Hình minh họa

Nợ nần đè nặng lên toàn bộ nền kinh tế

Theo nghiên cứu của Viện Tài chính Quốc tế, tổng số nợ hiện tại của các hộ gia đình, doanh nghiệp và chính phủ trên toàn thế giới là 290.000 tỷ USD, tăng hơn một phần ba so với 10 năm trước. Khi các ngân hàng trung ương tăng lãi suất với tốc độ nhanh nhất trong nhiều thập kỷ để kiềm chế lạm phát, những khoản vay sử dụng đòn bẩy cao sẽ gặp rủi ro ngày càng lớn. Theo Moody’s Analytics, tỷ lệ vỡ nợ đối với các khoản vay mang tính đầu cơ trên toàn thế giới sẽ tăng gần gấp đôi vào năm 2023.

Trong khi các nước giàu có thể duy trì việc trả lãi nhiều hơn trong một khoảng thời gian nhất định, các nền kinh tế đang phát triển sẽ phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng. Đồng thời, khi các nước giàu ứng phó với một cuộc suy thoái toàn cầu tiềm ẩn cũng như nỗ lực kiểm soát giá thực phẩm và năng lượng tăng cao, dòng tiền đầu tư vào các nước đang phát triển và nước nghèo sẽ giảm đáng kể.

Tại châu Á, nhiều quốc gia đang lún sâu hơn vào nợ nần do lạm phát cao và các điều kiện tài chính thắt chặt. Theo Moody’s Analytics, nợ công ở Đông Nam Á đã tăng lên trong cả năm 2020 và 2021 sau những nỗ lực của các chính phủ để phục hồi nền kinh tế trong và sau đại dịch Covid-19. Trong đó, nợ công của Philippines đã tương đương 63,5% GDP vào cuối quý 1 năm 2022, tỷ lệ này tại Malaysia là 63%, tại Lào là 88%, tại Thái Lan là 61%, và tại Singapore là 133%.

Hình minh họa

Nikkei Asia nhận định châu Á đang đối mặt với một số thách thức lớn kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997, bao gồm giá lương thực và năng lượng tăng vọt do tác động của cuộc xung đột giữa Nga - Ukraine. Ngoài khoản nợ do đại dịch, nhiều quốc gia trong khu vực đang cố gắng kiểm soát tác động của lạm phát lên đời sống người dân, nhưng vô hình chung lại gây sức ép lên nguồn lực tài chính ít ỏi hiện có. Trong khi đó, việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) nâng lãi suất khiến dòng vốn chảy ra khỏi các nền kinh tế châu Á và gánh nặng nợ bằng đồng USD sẽ tăng lên ở một số nước. Theo Bloomberg, giá trung bình của các khoản nợ được xếp hạng đầu cơ bằng đồng USD của châu Á, không kể Nhật Bản, đã giảm gần 1/3 trong năm nay.

Các chuyên gia cũng quan ngại về tình trạng nợ hộ gia đình trong khu vực, được thúc đẩy bởi giá nhà đất tăng chóng mặt do đầu cơ. Nợ nhà ở thường chiếm tỷ trọng lớn trong bảng cân đối tài chính của các hộ gia đình và đang trở thành một gánh nặng cho nền kinh tế khi khả năng chi trả cho nhà ở giảm và chi phí đi vay tăng. Người mua nhà tại Hàn Quốc, Malaysia và Thái Lan đang cảm nhận rõ nhất sức ép này.

Ở góc độ doanh nghiệp, các nhà phát triển đang phải vật lộn với những khoản nợ ngày càng lớn sau giai đoạn phát triển quá nóng và đang trở nên trầm trọng hơn do tác động của lãi suất tăng cao và nguồn vốn bị thu hẹp. Trung Quốc, Hàn Quốc, Indonesia và Việt Nam là những quốc gia đang đối mặt với vấn đề này.

Bong bóng nợ bất động sản phình to

Từ quả bom nợ 300 tỷ USD của tập đoàn Evergrande, núi nợ bất động sản đang lan dần từ Trung Quốc sang các quốc gia khác trong khu vực như Hàn Quốc, Indonesia, Việt Nam và chưa có dấu hiệu dừng lại khi kinh tế vẫn trên đà suy thoái.

Trung Quốc gánh khoản nợ khổng lồ

Ngành bất động sản Trung Quốc đang gánh trên vai khoản nợ khổng lồ khoảng 5.200 tỷ USD, với 46% vay từ ngân hàng và 10% từ trái phiếu. Con số này có thể chưa bao gồm các khoản vay từ những “ngân hàng bóng tối” với lãi suất đắt đỏ hoặc các khoản vay được ẩn khỏi báo cáo tài chính. Đáng chú ý, các chính quyền địa phương cũng phát hành khoảng 1.600 tỷ USD trái phiếu trong nước mà một phần được dùng để hỗ trợ các nhà phát triển. Nợ xấu bất động sản tại các ngân hàng Trung Quốc hiện ở mức 30%. Trong năm 2021, khoảng 21 doanh nghiệp bất động sản lớn của Trung Quốc đã vỡ nợ với khoản nợ từ vài trăm triệu tới vài trăm tỷ USD.

Trên thực tế, thị trường bất động sản Trung Quốc đã phát triển dựa vào vay nợ trong suốt 30 năm qua. Chỉ đến khi chính phủ siết chặt tín dụng bằng chính sách “ba lằn ranh đỏ” vào năm 2020 để ngăn chặn tăng trưởng quá nóng, núi nợ này mới bộc lộ và tạo ra một cuộc khủng hoảng làm chao đảo nền kinh tế.

Hệ quả sau đó là, trái phiếu bất động sản của Trung Quốc giảm xuống mức thấp kỷ lục, nhà đầu tư quốc tế đồng loạt bán tháo. Thị trường trái phiếu của nước này khép lại ngay cả với những nhà phát triển đang hoạt động tốt và các doanh nghiệp ở lĩnh vực khác. Các báo cáo cũng cho thấy giá nhà đất đã sụt giảm tại hơn một nửa các thành phố của Trung Quốc, đi kèm với doanh số bán hàng thấp hơn gần 30% so với năm 2021.

Ngành bất động sản Trung Quốc đang gánh trên vai khoản nợ khổng lồ khoảng 5.200 tỷ USD (hình minh họa)

Các dự án bị đình trệ do thiếu vốn lại làm dấy lên làn sóng dừng trả nợ thế chấp của người mua từ giữa năm 2022. Nhiều chuyên gia so sánh tình trạng hỗn loạn hiện nay tại Trung Quốc với cuộc khủng hoảng nợ xấu và bong bóng bất động sản của Nhật Bản vào những năm 1990, khiến kinh tế của nước này bị đình trệ trong suốt một thập kỷ sau đó.

Trái với thái độ “làm ngơ” khi quả bom nợ Evergrande mới nổ ra vào năm 2021, chính phủ Trung Quốc đang đảo ngược nhiều quyết sách để hy vọng tạo ra một cú hạ cánh mềm cho thị trường bất động sản, tương tự như cách họ đã làm với bong bóng chứng khoán vào năm 2015. Theo đó, Trung Quốc đã công bố một gói giải cứu toàn diện gồm 16 điểm và bơm thêm hàng trăm tỷ USD để hỗ trợ thị trường thông qua các ngân hàng nhà nước và thương mại. Cách tiếp cận mềm dẻo này khiến bong bóng nợ bất động sản tại Trung Quốc có thể xì hơi chậm hơn và tránh gây ra cú sốc cho nền kinh tế, tuy nhiên, thiệt hại thực sự đôi khi lại tồi tệ, sâu rộng và dai dẳng hơn.

Indonesia giá trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm gần 50%

Indonesia là quốc gia mới nhất tại châu Á được xếp vào nhóm có nguy cơ đối mặt với khủng hoảng nợ bất động sản. Trái phiếu của hàng loạt nhà phát triển lớn trong nước đã rơi xuống mức thấp kỷ lục vào tháng 11/2022, được giao dịch với giá dưới 55 cent trên 1 USD – mức được coi là nguy hiểm. Lãi suất tăng đang làm giảm nhu cầu nhà ở tại Indonesia và đẩy chi phí trả nợ lên cao. Trong bối cảnh đồng USD mạnh hơn, những khó khăn này còn được nhân lên gấp nhiều lần.

Đáng chú ý, trái phiếu USD của công ty Kawasan Industri Jababeka, doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đầu tiên của Indonesia niêm yết trên sàn chứng khoán, đã giảm một nửa kể từ đầu năm nay. Fitch Ratings đã hạ xếp hạng tín dụng của Jababeka xuống mức “rác” trong khi S&P Global Ratings cảnh báo công ty này có thể bị gán nhãn “vỡ nợ có chọn lọc”. Cùng lúc, trái phiếu của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn khác như Agung Podomoro và Lippo Karawaci đều đang giao dịch khó khăn.

Jababeka được thành lập vào năm 1989 và đang vận hành một tổ hợp công nghiệp ở phía Đông Jakarta với diện tích tương đương khu vực Manhattan của New York. Công ty này sở hữu các câu lạc bộ golf và một nhà máy điện. Họ có những khách hàng lớn như Toyota Motor, Mattel, Unilever và Samsung Electronics.

Indonesia được xếp vào nhóm có nguy cơ đối mặt với khủng hoảng nợ bất động sản (hình minh họa)

Năm 2016, Jababeka đã phát hành trái phiếu rác với lãi suất 6,5% để huy động tiền cho những kế hoạch đầy tham vọng gồm xây dựng các thành phố công nghiệp và khu du lịch trên khắp đất nước, nhưng một số dự án đã bị đình trệ do cơn sóng thần năm 2018 và đại dịch Covid-19. Hiện tại, Jababeka đang đề nghị nhà đầu tư hoán đổi lượng trái phiếu trị giá 300 triệu USD sẽ đến hạn vào năm 2023 này sang một khoản nợ dài hạn hơn đến năm 2027. Công ty sẽ thanh toán trái phiếu cũ bằng cả trái phiếu mới và tiền mặt. Khi đưa ra đề nghị này, Jababeka chỉ còn dưới 80 triệu USD tiền mặt và vừa phải vay 100 triệu USD với lãi suất 5,5% trong vòng 5 năm để tái cấp vốn cho một số trái phiếu.

S&P Global Ratings cảnh báo các trái chủ sẽ không được bồi thường thỏa đáng, trong khi Fitch Ratings nhận định động thái này của Jababeka là để tránh vỡ nợ. Ở bức tranh rộng hơn, kế hoạch hoán đổi nợ của Jababeka có thể tạo tiền lệ xấu cho các nhà phát triển mắc nợ khác tại Indonesia, tăng thêm lo ngại về triển vọng vốn của thị trường này.

Edward Chan, Giám đốc của S&P Global Ratings, cho biết: “Các nhà phát triển Indonesia có xếp hạng tín dụng thấp và các khoản nợ ngắn hạn bằng USD sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro hơn khi xin tái cấp vốn. Trong đó, những nhà phát triển có doanh thu định kỳ thấp hơn sẽ bị siết thanh khoản chặt hơn”.