Bất động sản châu Á 2024: Kiên cường vượt trở ngại vĩ mô

Kevin Coppel, Giám đốc điều hành khu vực APAC của Knight Frank, cho biết: “Với nhân khẩu học thuận lợi, cơ sở hạ tầng được cải thiện, đầu tư liên tục vào công nghệ và vị thế là một cường quốc kinh tế, thị trường APAC có tiềm năng to lớn trên nhiều khu vực địa lý và loại hình bất động sản khác nhau. Sự năng động của thị trường bất động sản APA cùng với những cơ cấu thuận lợi mạnh mẽ này khiến 2024 trở thành thời điểm thích hợp cho các hoạt động đầu tư và phát triển”.

Nguồn cung bất động sản hậu cần tăng kỷ lục

Theo báo cáo triển vọng mang tên Asia - Pacific Tomorrow của công ty tư vấn bất động sản toàn cầu Knight Frank's Horizon, nguồn cung bất động sản hậu cần trong khu vực dự kiến sẽ tăng kỷ lục 43,7% vào năm 2024, giúp giảm bớt tình trạng thiếu thốn hiện tại. Tuy nhiên, giá thuê trung bình dự kiến vẫn có xu hướng tăng lên, mặc dù với tốc độ vừa phải hơn nhờ nhu cầu ổn định.

Christine Li, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực APAC của Knight Frank và là tác giả báo cáo, cho biết: “Nguồn cung bất động sản hậu cần hiện đang phát triển nhanh chóng với một lượng lớn dự án mới sẽ ra mắt thị trường vào năm 2024. Điều này sẽ làm giảm bớt khó khăn cho nguồn cung eo hẹp hiện tại, đặc biệt là tại các thị trường Trung Quốc như Bắc Kinh và Thượng Hải, với hơn 17 triệu mét vuông bất động sản hậu cần mới sẽ hoàn thành. Nhờ đó, ngành này sẽ tiếp tục mang lại triển vọng mở rộng cho các doanh nghiệp và cơ hội đầu tư cho những người muốn tận dụng động lực tăng trưởng dài hạn của khu vực.”

Khi đại dịch đã qua đi, tăng trưởng nhu cầu thương mại điện tử đã suy yếu. Tuy nhiên, sự gián đoạn do căng thẳng địa chính trị, những lo ngại kéo dài sau đại dịch và các chủ đề môi trường đang xác định lại dấu ấn hậu cần của khu vực, điều này có thể tiếp tục thúc đẩy nhu cầu từ khách thuê.

Việc tối ưu hóa hoạt động hậu cần của ngành đã thúc đẩy nhu cầu về cơ sở vật chất hiện đại. Sự ưu tiên dành cho các cơ sở hậu cần cấp tổ chức tại các khu vực cốt lõi và những điểm giao nhận chặng cuối tiếp tục thúc đẩy hoạt động cho thuê, trong khi chiến lược Trung Quốc+1 cũng chứng kiến sự mở rộng liên tục của các nhà sản xuất lớn ở Đông Nam Á.

Phân khúc nhà ở cao cấp hồi phục

Trong khi đó, bất chấp những khó khăn kinh tế, thị trường nhà ở cao cấp tại APAC đã chứng tỏ khả năng phục hồi đáng kể, với mức điều chỉnh giá nhẹ hơn dự kiến.

Bà Li cho biết thêm: “Giá nhà trong khu vực chỉ điều chỉnh nhẹ 0,5% vào năm 2023. Khả năng phục hồi của thị trường phản ánh nhu cầu nhà ở đang bị dồn nén và sự phục hồi nhanh chóng khi lãi suất tạm dừng tăng. Thị trường này sẽ quay trở lại mức tăng trưởng trung bình một con số vào năm 2024 khi tâm lý thị trường phục hồi và niềm tin của nhà đầu tư được khôi phục. Điều này cho thấy nhu cầu cơ bản về nhà ở mạnh mẽ, dự kiến sẽ tiếp tục kéo dài đến năm 2024. Sự ổn định của thị trường nhấn mạnh sức mạnh kinh tế tổng thể với các dự báo tăng trưởng vẫn tích cực. Mặc dù còn những thách thức, nhưng phân khúc nhà ở cao cấp đã sẵn sàng cho một năm ổn định và có khả năng thành công, với dự báo giá sẽ tăng từ 2% đến 7% trong năm 2024”.

Trong đó, thị trường nhà ở Đông Nam Á dự kiến sẽ ổn định hơn nữa vào năm tới. Manila là thị trường nhà ở sôi động nhất khu vực, dự kiến tăng trưởng 5,9% vào năm 2024, được hỗ trợ bởi tăng trưởng việc làm mạnh mẽ trong lĩnh vực công nghệ tài chính và các công ty khởi nghiệp. Tại Singapore, các nhà đầu tư vẫn đứng ngoài cuộc sau khi giá nhà đạt mức cao lịch sử trong bối cảnh triển vọng kinh tế ảm đạm.

Bà Li cho biết thêm: “Khi thị trường điều chỉnh theo môi trường lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn, các nhà đầu tư sẵn sàng thay đổi chiến lược đầu tư với trọng tâm là các nguyên tắc cơ bản của thị trường tài sản và bất động sản. Tiềm năng thu nhập dài hạn được coi là yếu tố quan trọng để duy trì lợi nhuận và điều hướng áp lực tài chính. Sự thay đổi chiến lược này sẽ làm nổi bật tầm quan trọng của các xu hướng đầu tư dài hạn trong khu vực”.

Vốn tư nhân là động lực lớn

Giữa thời kỳ khủng hoảng, cơ hội vẫn tồn tại, cho phép các nhà đầu tư tiếp cận những bất động sản tốt, mang lại tiềm năng tăng giá vốn và thu nhập cho thuê. Các lĩnh vực như nhà ở, bất động sản phục vụ các lĩnh vực khoa học đời sống và trung tâm dữ liệu đều có triển vọng đầy hứa hẹn.

Với những thỏa thuận đáng kể đang được triển khai, tổng khối lượng đầu tư của nhiều gia tộc ở APAC trong năm nay sẽ vượt qua mức cao trước đó vào năm 2020, với các hoạt động trong nước chiếm ưu thế.

Trung Quốc đại lục sẽ hấp dẫn nguồn vốn tư nhân đổ vào lĩnh vực nhà ở. Mặc dù vẫn đang trong giai đoạn hình thành nhưng thị trường có cơ hội tăng trưởng đáng kể nhờ dân số khổng lồ 1,4 tỷ người và những thách thức mà các gia đình và chuyên gia trẻ phải đối mặt khi mua căn hộ.

Văn phòng xanh tiếp tục lên ngôi, tỷ lệ trống tăng

Hầu hết khách thuê văn phòng tại APAC đã áp dụng chiến lược “office-first hybrid”, là hình thức làm việc linh hoạt kết hợp một số ngày tại văn phòng và các ngày còn lại làm từ xa. Điều này mang lại động lực cung – cầu cũng như yêu cầu sự đổi mới sáng tạo trong mô hình kinh doanh của các chủ văn phòng.

Ngoài ra, thị trường đang xuất hiện sự phân chia ngày càng lớn về nhu cầu thuê và đầu tư. Đầu tiên là những khách thuê có khả năng tài chính tận dụng thị trường đang suy yếu để chuyển đến các tòa nhà mới hơn và tuân thủ các tiêu chuẩn ESG. Thứ hai là những khách thuê thận trọng về mặt tài chính trong việc lập danh mục đầu tư để đối phó với những trở ngại hiện tại.

Nhìn chung, các điều kiện thị trường đối với phân khúc văn phòng cao cấp trong khu vực sẽ tiếp tục có lợi cho khách thuê vào năm 2024, với tỷ lệ trống có xu hướng tăng lên 14,4% - 18,3% từ mức 13,9% hiện tại.

4 xu hướng tác động mạnh đến thị trường trong năm 2024

Báo cáo của Knight Frank cũng nhấn mạnh 4 xu hướng lớn nhất sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản APAC trong năm 2024.

Tiếp tục đô thị hóa

Những thách thức về nhân khẩu học của khu vực APAC đã không còn là điều xa lạ. Số lượng các cuộc hôn nhân giảm và tỷ lệ sinh giảm - hậu quả của phát triển kinh tế nhanh chóng - sẽ khiến tốc độ tăng trưởng dân số chậm lại trong những thập kỷ tới. Tuy nhiên, dân số đô thị sẽ tiếp tục tăng do xu hướng di cư từ nông thôn ra thành thị vẫn đang diễn ra.

Nam châm thu hút đầu tư nước ngoài

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cho thấy sự thay đổi mang tính kiến tạo trong đầu tư sang APAC sau đại dịch. Trong khi FDI vào trên toàn cầu giảm 12,4% vào năm 2022 thì FDI vào của khu vực này lại đi ngược xu hướng với mức tăng gần 8%. Khu vực này cũng chiếm 55% vốn FDI vào của toàn thế giới trong năm 2022.

Tầng lớp trung lưu chiếm hơn 50% dân số vào năm 2024

Theo World Data Lab, trong số 113 triệu người sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu toàn cầu, hơn 80% sẽ ở APAC. Sự phát triển này đánh dấu một bước ngoặt lịch sử khi tỷ lệ dân số trong khu vực sống dưới mức nghèo lần đầu tiên sẽ giảm xuống dưới 50%.

Dân số trong độ tuổi lao động lớn nhất

Cùng với các chính sách thuận lợi, lực lượng lao động trẻ, đang phát triển nhanh ở Nam Á và hầu hết các khu vực ở Đông Nam Á được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy lợi thế cạnh tranh của APAC. Đến năm 2025, khoảng 68% dân số khu vực ASEAN sẽ trong độ tuổi lao động. Không giống như các quốc gia phát triển hơn, dân số lao động của APAC sẽ nhiều hơn số người phụ thuộc lớn tuổi hơn, thúc đẩy mở rộng kinh tế, chi tiêu đầu tư và tiêu dùng cũng như tích lũy tài sản.