Đầu tư bất động sản 2024 tại châu Á: Cần duy trì chiến lược thận trọng và tái cân bằng rủi ro

Thị trường bất động sản châu Á – Thái Bình Dương (APAC) đã trải quả một năm 2023 đầy sóng gió ở cả mặt huy động và triển khai vốn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cho biết họ đang được khuyến khích bởi triển vọng lãi suất ổn định và hiệu quả kinh doanh tốt hơn trong năm 2024.

Tuy nhiên, mức độ triển vọng và hiệu quả kinh doanh sẽ không đồng đều tại các khu vực. Ví dụ, lãi suất tăng là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản châu Âu và Bắc Mỹ trong năm nay, thì hai thị trường lớn nhất APAC là Trung Quốc và Nhật Bản lại chứng kiến lãi suất cơ bản không thay đổi hoặc giảm xuống.

Một lĩnh vực nữa tại APAC có sự khác biệt vượt trội so với các khu vực khác là văn phòng. Ở châu Âu và Bắc Mỹ, nhiều khu tài chính trung tâm đang khó duy trì tỷ lệ lấp đầy vì người lao động thích làm việc tại nhà như một phần của mô hình làm việc kết hợp (tại nhà và tại văn phòng). Trái ngược lại, tại châu Á, người lao động ở khắp các thành phố đã quay trở lại văn phòng. Nghiên cứu năm ngoái của The Economist cho thấy, người lao động Nhật Bản và Hàn Quốc dành ít thời gian làm việc tại nhà nhất.

Bà Claire Tang, đồng Giám đốc đầu tư khu vực APAC của công ty tư vấn JLL, cho biết: “Châu Á là một khu vực hấp dẫn với chúng tôi và là một trong những “canh bạc lớn nhất” của chúng tôi trên toàn cầu. Thị trường này vẫn có triển vọng tăng trưởng mạnh nhất toàn cầu với rủi ro lạm phát tương đối thấp hơn”.

“Ngay cả với văn phòng, lĩnh vực mà các nguyên tắc cơ bản bị ảnh hưởng nhiều nhất trên toàn cầu, chúng tôi vẫn thấy một số điểm sáng tại châu Á, đặc biệt là ở Hàn Quốc và Nhật Bản”.

Tuy nhiên, khu vực APAC vẫn không phải là ngoại lệ trong làn sóng tái định giá bất động sản. Lãi suất đã tăng mạnh ở Úc, Hàn Quốc, Singapore và Hồng Kông. Trung Quốc đang đối mặt với một loạt vấn đề khác như giảm phát sau quá trình phục hồi thấp hơn kỳ vọng ngay sau đại dịch, và khó khăn của lĩnh vực nhà ở với các khoản nợ khổng lồ của các nhà phát triển.

James Kemp, người phụ trách mảng bất động sản tại APAC của công ty quản lý quỹ Macquarie Asset Management có trụ sở tại Sydney, cho biết: “Giá bất động sản trên khắp APAC đã giảm 5-10% kể từ mức cao nhất gần đây, ngoại trừ tại Nhật Bản. Tỷ lệ vốn hóa đã dao động 50-100 điểm cơ bản tại một số thị trường, với giá thuê đã thúc đẩy mức tăng giá trong các lĩnh vực như hậu cần và nhà ở”.

“Bức tranh tại Mỹ và châu Âu rõ rang là khắc nghiệt hơn ở APAC, với định giá trung bình giảm 20% so với đầu năm 2022”.

Galen Lee, Giám đốc điều hành các quỹ bất động sản và trung tâm dữ liệu của công ty quản lý Keppel tại Singapore, nói thêm: “Chúng tôi chưa thấy giá thay đổi nhiều tại Nhật Bản do môi trường tài chính nơi đây khá ổn định, trong khi Trung Quốc lại có nhiều bất động sản đang mắc nợ do bị ảnh hưởng bởi các đặc điểm cốt lõi của thị trường”.

“Tuy nhiên, mức giá thầu cho các bất động sản cốt lõi tại vị trí đắc địa ở Trung Quốc chỉ có chiết khấu tương đối nhỏ, còn các tài sản gặp vấn đề thì có thể giảm giá 50-60% so với với trị sổ sách”.

Patrick Boocock, CEO bộ phận tài sản thay thế tư nhân tại công ty đầu tư CapitaLand Investment của Singapore, cho biết sự khác biệt về thay đổi định giá không chỉ diễn ra giữa các nước mà còn giữa các ngành trong cùng một nước: “Tại Úc chẳng hạn, lĩnh vực văn phòng bị ảnh hưởng nhiều nhất, nhưng bất động sản hậu cần lại không như vậy. Các tài sản mới như trung tâm dữ liệu và khoa học đời sống cũng gần như giữ nguyên giá trị”.

Dùng đòn bẩy tài chính dễ dàng hơn

Chi phí và vay nợ là hai trong số những yếu tố chính thúc đẩy đầu tư bất động sản. Về mặt này, châu Á có hai quốc gia cung cấp những điều mà hầu hết các thị trường trên thế giới không có. Đó là Trung Quốc và Nhật Bản với chênh lệch lợi suất dương nhờ việc giảm lãi suất.

Việc vay nợ bất động sản tại APAC cũng dễ dàng hơn so với các khu vực khác, vì các ngân hàng vẫn bằng lòng giải ngân cho lĩnh vực này. Tại hầu hết thị trường, các danh mục đầu tư bất động sản ổn định và hiệu quả vẫn dễ xin tái cấp vốn nhờ các nguồn tài chính sẵn có. Tuy nhiên, ở những thị trường có lãi suất tăng nhanh như Hàn Quốc, Singapore và Úc, việc giải ngân sẽ khó khăn hơn một chút, với tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đã giảm từ 60% xuống 45-50%. Điều này là do bên cho vay muốn nhìn thấy một kế hoạch quản lý tài sản đáng tin cậy và kế hoạch thoái vốn hiệu quả từ bên vay. Nói chính xác hơn, khả năng thanh toán nợ đang trở thành thước đo giới hạn việc sử dụng đòn bẩy.

Huy động và triển khai vốn khó khăn

Việc huy động vốn cho các quỹ bất động sản tại APAC trong năm 2023 đã trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Dữ liệu từ trang Pere.com cho thấy, các quỹ bất động sản tư nhân tập trung vào khu vực APAC chỉ thu hút được 4,8 tỷ USD trong nửa đầu năm nay, so với 19,7 tỷ USD trong cùng kỳ năm 2022. Các quỹ cũng mất nhiều thời gian hơn để giải ngân, trung bình là 13 tháng trong nửa đầu năm 2023 so với 9 tháng vào năm ngoái.

Bookcock cho biết: “Trong 12 tháng qua, các nhà đầu tư có xu hướng tập trung vào thị trường nội địa hơn. Nhưng giờ đây, họ lại quan tâm đến thị trường châu Á. Với Trung Quốc, dù thị trường này là “lằn ranh đỏ” của một số nhà đầu tư, nhưng vẫn hấp dẫn nhiều nguồn vốn trong khu vực APAC và từ Trung Đông”.

Ông Kemp cho biết, các nhà đầu tư Bắc Mỹ và châu Âu lại quan tâm nhiều tới hiệu suất của các thị trường. Họ nhận ra giá trị từ các nguyên tắc cơ bản tại châu Á, nhưng cần thời gian đánh giá thêm trước khi rót vốn do chưa thấy được sự điều chỉnh giá mạnh mẽ như ở các thị trường khác.

Câu hỏi về thị trường Trung Quốc

Đầu tư vào Trung Quốc đã giảm đáng kể trong thời gian gần đây, một phần do lo ngại về mặt chính trị và một phần nữa là do nền kinh tế này đang suy thoái. Nhiều nhà đầu tư yêu cầu các quỹ phải tránh khỏi thị trường Trung Quốc. Đầu năm nay, công ty quản lỹ quỹ Gaw Capital có trụ sở tại Hồng Kông đã thành lập một quỹ riêng dành cho các nhà đầu tư Bắc Mỹ muốn rót vốn vào châu Á ngoại trừ Trung Quốc.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư khác lại coi Trung Quốc như một điểm đến đầu tư dài hạn và là thị trường tốt để huy động vốn tại chỗ.

Boocock cho biết: “Về dài hạn, tôi cho rằng Trung Quốc vẫn là một điểm đầu tư hấp dẫn và theo thời gian, cộng đồng đầu tư toàn cầu sẽ quay lại đây”.

Lee của Keppel nói: “Nhiều nhà đầu tư ở APAC có tầm nhìn dài hạn đang hướng về Trung Quốc, vì họ đang có cơ hội tiếp cận với những tài sản quy mô lớn mà trước đây họ không thể tiếp cận. Còn với các công ty quản lý quỹ, chúng tôi đang tập trung nhiều hơn vào chiến lược huy động vốn tại Trung Quốc để thực hiện các giao dịch cũng tại quốc gia này”.

Do nguồn vốn nước ngoài giảm sút, tính thanh khoản tại thị trường bất động sản Trung Quốc chủ yếu đến từ các công ty bảo hiểm lớn trong nước, các công ty cấp tỉnh mua lại các toà nhà ở Thượng Hải và Bắc Kinh để sử dụng riêng, và các doanh nghiệp gia đình Đông Nam Á có gốc Trung Quốc và điều hành các công ty tại Trung Quốc.

Việc thay đổi chuỗi cung ứng toàn cầu, trong đó các nhà sản xuất chuyển hoàn toàn hoặc một phần khỏi Trung Quốc, cũng tác động đáng kể đến hoạt động đầu tư bất động sản. Một số doanh nghiệp đã áp dụng chiến lược “Trung Quốc +1”, đa dạng hóa sang các thị trường châu Á như Việt Nam hay Ấn Độ, một số khác lựa chọn chuyển hẳn về nước để tiếp xúc với thị trường nội địa.

Boocok cho biết: “Do hướng đi trên của chuỗi cung ứng, nên các tổ chức và cá nhân quan tâm đến Trung Quốc chắc chắn sẽ bị hấp dẫn bởi các thị trường như Ấn Độ và Việt Nam”.

Tái cân bằng rủi ro

Các nhà đầu tư hiện nay đang ưu tiên đầu tư vào bất động sản công nghiệp và nhà ở. Dữ liệu cho thấy 95% vốn huy động được cho các quỹ bất động sản tư nhân tập trung vào thị trường APAC trong nửa đầu năm nay là dành cho các quỹ bất động sản công nghiệp, phần còn lại là nhà chung cư. Đây là sự chuyển hướng và tái phân bổ vốn từ các lĩnh vực truyền thống như văn phòng và bán lẻ, hiện vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng kể từ sau Covid-19.

Kemp của Macquarie gợi ý rằng thị trường nhà ở, gồm nhà chung cư, co-living, nhà ở sinh viên và nhà ở hưu trí tại APAC, có thể là trọng tâm hút vốn quốc tế trong tương lai.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư sẽ rót vốn vào các lĩnh vực mới như bất động sản phục vụ khoa học đời sống và trung tâm dữ liệu, do giá các loại tài sản này đang được duy trì ổn định ngay cả tại những thị trường có lãi suất tăng.

Mặc dù suy thoái, lĩnh vực văn phòng có thể đạt triển vọng tốt trong dài hạn, nhất là các tài sản tốt nằm ở những vị trí đắc địa và tại các thị trường có nền tảng cơ bản mạnh mẽ, như Nhật Bản và Hàn Quốc, cùng với việc đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển xanh và bền vững.