Thị trường bất động sản có thực sự đang ấm lên?

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thị trường bất động sản quý 3 nói riêng và 9 tháng từ đầu năm đã phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Các bộ luật gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến, đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường. Các phân khúc bất động sản từ nhà ở, thương mại tới bất động sản công nghiệp đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng với nhiều dự án mới được triển khai.

Thị trường bất động sản xuất hiện những tín hiệu vui sau một thời gian dài trầm lắng.

Đơn vị này dự báo nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường quý cuối năm sẽ ‘tăng nhiệt”. Nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường, thông qua hoạt động M&A theo hướng “góp gạo thổi cơm chung”.

Nguồn cung mới vẫn nhỏ giọt

Dù vậy theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2024 của Savills Việt Nam, tại TP.HCM nguồn cung căn hộ sơ cấp (bao gồm cả hàng tồn kho và nguồn cung mới) giảm 13% theo quý và 36% theo năm xuống còn 4.871 căn, do hàng tồn kho giảm và không có dự án mới nào được mở bán.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam, cho biết mặc dù nguồn cung có sự cải thiện theo quý và so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn rất khiêm tốn so với quy mô dân số hơn 10 triệu dân của TP.HCM. Nhìn chung, điểm nghẽn về nguồn cung của phân khúc nhà ở bao gồm cả căn hộ và các sản phẩm thấp tầng tại thị trường này vẫn chưa được tháo gỡ.

Theo số liệu mới công bố của CBRE, mặc dù nguồn cung mở bán chính thức thấp, điểm sáng thị trường TP.HCM trong quý 3 có thể kể đến là thị trường có gần 300 căn hộ được chào bán lại từ các dự án đã tạm dừng bán hàng trong 1-2 năm gần đây tại TP.Thủ Đức, Quận 7 và khoảng 2.700 căn hộ chưa mở bán chính thức đã bắt đầu nhận giữ chỗ, dự kiến mở bán trong thời gian sắp tới.

Các dự án tái khởi động trong quý này đều điều chỉnh tăng giá bán sơ cấp từ 10% - 30% so với giá bán giai đoạn trước. Ngoài ra, vào thời điểm cuối quý 3, các dự án vướng mắc pháp lý trước đó cũng chuẩn bị tái khởi động trong năm nay. Đây được xem là tín hiệu đáng mừng về tiến độ tháo gỡ pháp lý các dự án bất động sản tại TP.HCM kể từ khi số lượng dự án được cấp phép mới tại TP.HCM giảm mạnh từ năm 2019.

Thị trường thứ cấp tại TP.HCM trong quý này tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng trung bình 3% theo quý và tăng 5% theo năm, đạt bình quân 48 triệu đồng/m2 thông thủy tại quý 3. Hầu hết các phân khúc căn hộ đều ghi nhận tăng giá bán thứ cấp trong quý này, trong đó, phân khúc căn hộ hạng sang có tốc độ tăng giá chuyển nhượng theo năm nổi bật nhất với giá bán tại quý 3 có thể tăng gần 10% so với cùng kỳ năm trước.

Đa số các dự án còn hàng tồn đang bán đều ghi nhận tỷ lệ bán tích cực, với hơn 2.000 căn hộ giao dịch thành công trong quý, tăng gần gấp đôi so với quý trước. Các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng nhiều chính sách bán hàng như chiết khấu theo phương thức thanh toán, đa dạng tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi vay, cam kết cho thuê.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, TP.HCM dự kiến có thêm khoảng 3.000 căn hộ chung cư mở bán mới trong 3 tháng cuối năm 2024, tương đương với khoảng 5.000 căn chung cư mở bán mới tính chung cho cả năm 2024. Trong khi đó, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại TP.HCM dự kiến chào đón hơn 300 căn mở bán mới, góp phần đưa tổng nguồn cung nhà thấp tầng mở bán mới của cả năm nay đạt gần 600 căn. So với chỉ 40 căn trong cả năm 2023, nguồn cung thấp tầng mới tại TP.HCM trong năm nay đã tăng đáng kể, chủ yếu đến từ các dự án mới nằm tại rìa khu Đông và khu Tây thành phố nên giá bán dự kiến thấp hơn trung bình giá của thị trường.

Theo bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, trong ba tháng cuối năm 2024, ngoài dự án mới, TP.HCM dự kiến sẽ có thêm các dự án hoàn thiện pháp lý tái khởi động sau nhiều năm ngừng triển khai, củng cố niềm tin của người mua nhà và các nhà đầu tư.

Cũng theo bà Dung, có một xu hướng tuy không mới nhưng ngày càng rõ ràng hơn mà chúng tôi nhận thấy là sự quan tâm ngày càng tăng của các chủ đầu tư và người mua nhà đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An với ngày càng nhiều dự án nhà ở được triển khai quanh khu vực giáp ranh giữa các tỉnh với TP.HCM.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, chỉ riêng thị trường căn hộ chung cư tại Bình Dương đã có hơn 3.000 căn hộ mở bán mới, gần gấp đôi số căn hộ mở bán mới tại TP.HCM trong 9 tháng. Với đơn giá chào bán chung cư tại Bình Dương chỉ bằng 50% - 70% so với giá bán tại TP.HCM trong bối cảnh giá bán nhà ở tại TP.HCM vẫn tiếp tục tăng do nhu cầu cao mà nguồn cung mới hạn chế, người mua nhà sẵn sàng di chuyển xa hơn để có thể sở hữu nhà ở.

Đồng quan điểm, bà Giang của Savills cũng cho rằng, nguồn cung hạn chế ở TP.HCM sẽ tiếp tục thúc đẩy các khách hàng của phân khúc giá phải chăng sẽ tìm đến những khu vực ngoại thành của TP.HCM có hạ tầng tốt hay các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai với giá cả phù hợp, nguồn cung dồi dào và các sản phẩm đa dạng.