Bất cập trong quản lý, vận hành chung cư: Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực

Đâu là nguyên nhân?

Ngày 7/3, Bộ Xây dưng đã tổ chức hội thảo “Công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư”. Thống kê sơ bộ đến nay cho thấy, cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại thành phố Hà Nội và TP. HCM.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, mặc dù việc quản lý, sử dụng nhà chung cư đã từng bước đi vào nề nếp, nhưng hiện vẫn còn một số hạn chế, bất cập trong việc quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Điển hình là việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư, vấn đề về xác định diện tích sở hữu chung – riêng.

Thống kê từ 43 báo cáo của địa phương và đơn thư gửi về Bộ Xây dựng cho thấy, hiện có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp. Trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. Còn lại, 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác.

Tại TP.HCM, toàn thành phố hiện có 935 chung cư cao tầng thì có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Hiện vẫn còn một số hạn chế, bất cập trong việc quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Tại Hà Nội, báo cáo của Ban nội chính Thành uỷ vào tháng 10/2018 cho biết, trong số 745 (cụm, toà) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp.

Nguyên nhân xảy ra tranh chấp, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, là do một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.

Một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng, không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, cho rằng nguyên nhân của việc xảy ra các khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân chính là do một số quy định về cách tính diện tích căn hộ, diện tích chung – riêng trong các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng.

Ngoài ra, quy định các chế tài xử phạt hành vi vi phạm chưa phù hợp, chưa đầy đủ và thiếu sức nặng so với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế.

Về phía người dân, khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký, trong đó đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao.

Một vấn đề đáng chú ý – vốn được coi là nguồn cơn kích nổ “quả bom” tranh chấp chung cư là sự thiếu minh bạch trong việc thu, chi quỹ bảo trì.

Có những chủ đầu tư ôm quỹ bảo trì không bàn giao lại cho Ban quản trị. Hoặc ngược lại, một số nhóm khách hàng có những mục đích tư lợi khi bằng mọi cách tham gia vào Ban quản trị tòa nhà, và khi đã là thành viên trong ban quản trị thì sử dụng số tiền bảo trì không đúng mục đích, thậm chí có trường hợp ôm quỹ bảo trì bỏ trốn. Khi không được tham gia ban quản trị tòa nhà thì họ sẵn sàng dùng nhiều cách thức để xúi giục, lôi kéo, gây mất đoàn kết tại khu chung cư.

Giải quyết tranh chấp nên thiên về bảo vệ người dân

Tại hội thảo, một số doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư, hiệp hội đã đề xuất các giải pháp chấn chỉnh công tác quản lý, vận hành nhà chung cư.

Tình hình tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư tại các toà nhà chung cư ngày một "leo thang".

Ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty PMC, cho rằng thứ nhất, trong hợp đồng mua bán hoặc các văn bản pháp luật (thông tư, nghị định) liên quan đến hợp đồng mua bán nhà/căn hộ hay các quy định về quản lý nhà chung cư phải có riêng điều khoản về tính riêng rẽ và độc lập của hợp đồng.

Thứ hai, về vấn đề đứt đổ và gãy đoạn dịch vụ quản lý, công ty quản lý cung cấp các dịch vụ thông qua hợp đồng quản lý. Các dịch vụ này đảm bảo duy trì bảo lưu trật tự công cộng theo bộ luật dân sự.

Thứ ba, đã đến lúc cần nâng Thông tư 02 lên thành các luật hay trước mắt là pháp lệnh về điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cư và dựa trên tổng thể hoạt động của con người.

Thứ tư, cần định nghĩa rõ ban quản trị là thể chế dân chủ hay thể chế chuyên môn. Các quy định hiện nay chưa có một định nghĩa rõ ràng về ban quản trị. Với quy định hiện nay, ban quản trị là một thể chế dân chủ dẫn đến không có tính độc lập của một pháp nhân để ràng buộc, đứng ra thay mặt cư dân ký các thoả thuận liên quan đến các đối tác quản lý vận hành nhà chung cư.

Về vấn đề quỹ bảo trì, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM đề nghị xác định rõ 2% kinh phí này là như thế nào? Cần thiết nên có chế tài người chủ sở hữu nhà chung cư phải nộp khi phát sinh việc bảo trì nhưng hiện nay không có chế tài. Tốt nhất nếu vẫn giữ mức quy định 2% phí bảo trì thì nên chuyển qua luật dân sự thay vì hành chính.

Cũng có ý kiến cho rằng, không nên định mức thu ngay một lần phí bảo trì mà nên thu theo định kỳ.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng việc giải quyết những vấn đề tranh chấp nên thiên về quyền của người dân. “Họ là phe yếu, không có tiềm lực kinh tế, hiểu biết ít, mối quan hệ ít, trong khi doanh nghiệp nào cũng có một bộ phận pháp chế, luật sư, các hồ sơ đều bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp. Do đó, việc điều chỉnh sắp tới nếu không cân đối được quyền lợi của các bên liên quan thì phải bảo vệ người dân, họ phải được quyền quyết định”, ông Nam kiến nghị.

Tuy nhiên, ông Nam cũng khuyên người dân phải làm quen với việc tham khảo ý kiến luật sư khi mua bán nhà và khi tranh chấp nên ra toà xử lý. Việc giải quyết tranh chấp cũng liên quan đến văn hoá, nếp sống. Vì vậy, người dân và ban quản trị cần được trang bị thêm về văn hoá, cách ứng xử, tổ chức thêm các hoạt động gắn kết tình nghĩa hàng xóm láng giềng thì khi tranh chấp xảy ra dễ xử lý hơn.