4 xu hướng tích cực của bất động sản châu Á – Thái Bình Dương trong năm 2024

Thị trường bất động sản châu Á không thiếu những rủi ro khiến chủ đầu tư và nhà phát triển lo lắng. Những mối lo ngại lớn trong năm ngoái – hậu quả từ việc lãi suất tăng mạnh, khả năng chi trả nhà ở suy giảm, khủng hoảng nhà ở Trung Quốc và mối đe dọa từ nhiều cú sốc địa chính trị và kinh tế – sẽ còn tồn tại vào năm 2024.

Tuy nhiên, sự kiên cường và sức mạnh của thị trường cũng sẽ trường tồn. Theo chỉ số Knight Frank, một số thành phố tại Ấn Độ và Úc đã chứng kiến tốc độ tăng trưởng giá nhà nhanh nhất theo quý trong quý 3 năm ngoái.

Trong thị trường bất động sản thương mại, khối lượng giao dịch tại Nhật Bản – quốc gia tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ cực kỳ lỏng lẻo – đã tăng 3% so với cùng kỳ trong quý 3, nhờ nhu cầu mạnh mẽ đối với khách sạn, bất động sản hậu cần và căn hộ chung cư cho thuê.

Trong năm 2024, thị trường châu Á – Thái Bình Dương được dự báo sẽ phát triển với 4 điểm sáng chính.

Thứ nhất là thị trường nhà ở Úc. Theo dữ liệu của CoreLogic, giá nhà ở các thành phố thuộc vùng thủ đô của Úc không chỉ tăng trở lại mức 8,1% vào năm ngoái sau khi giảm gần 5% vào năm 2022, mà ở một số thành phố, giá nhà hầu như không giảm và hiện đang ở mức cao nhất mọi thời đại.

Tuy nhiên, trong những tháng gần đây, quá trình phục hồi đã chậm lại chủ yếu do áp lực chi phí sinh hoạt tăng và khả năng chi trả ngày càng giảm. Năm 2023, Úc đã tránh được một cuộc suy thoái trong gang tấc. Điều này gây áp lực lên Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) trong việc nới lỏng chính sách tiền tệ khi lạm phát bắt đầu giảm. Tuy nhiên, việc cắt giảm lãi suất có thể dẫn đến giá nhà tăng mạnh hơn, làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả.

Điều này tạo ra một tình thế tiến thoái lưỡng nan về chính sách. Khả năng chi trả nhà ở là một vấn đề chính trị nóng bỏng. Theo CoreLogic, tỷ lệ thu nhập hộ gia đình cần thiết để trả cho một khoản thế chấp vay mua nhà mới đang ở gần mức cao kỷ lục. Dù chính phủ Úc đã cam kết xây dựng 1,2 triệu ngôi nhà mới trong 5 năm tới, sẽ có rất ít thay đổi xảy ra trong ngắn hạn.

Do xu hướng di cư ròng ra nước ngoài mạnh hơn làm tăng áp lực lên giá cả và tiền thuê nhà, các chuyên gia kỳ vọng rằng RBA sẽ nới lỏng chính sách để cải thiện khả năng chi trả. Vào thời điểm mà các nhà đầu tư kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh hơn ở các quốc gia khác, những nơi mà giá nhà quá đắt đang trở nên trầm trọng, thì câu hỏi hóc búa về chính sách tại Úc chỉ là phần nổi của tảng băng trôi.

Thứ hai là cuộc khủng hoảng nhà ở tại Trung Quốc đã che mờ những mặt tích cực của các loại hình bất động sản khác. Trung Quốc đang dẫn đầu làn sóng đầu tư vào bất động sản về khoa học đời sống còn non trẻ ở châu Á. Sự thiếu hụt các cơ sở nghiên cứu đã biến các khu công nghiệp, khoa học, công nghệ và nghiên cứu trở thành một tài sản được săn đón với nhiều ưu tiên từ chính sách.

Một động lực bổ sung để triển khai vốn trong lĩnh vực khoa học đời sống là sự phát triển của thị trường tín thác đầu tư bất động sản (REIT) niêm yết của Trung Quốc, mang đến cho các nhà đầu tư cơ hội bán tài sản trên thị trường đại chúng. Các cơ quan quản lý Trung Quốc gần đây đã mở rộng phạm vi của thị trường REIT để bổ sung thêm các trung tâm mua sắm, tuy nhiên, việc ra mắt các REIT có vốn ở mảng nhà ở cho thuê với giá cả phải chăng mới giúp mang lại nhiều kết quả hơn.

Mặc dù vẫn còn ở giai đoạn sơ khai, lĩnh vực nhà ở đa gia đình tại Trung Quốc – những căn hộ cho thuê được quản lý chuyên nghiệp thuộc sở hữu của các nhà đầu tư tổ chức – đã nhận được động lực mới nhờ cuộc khủng hoảng nhà ở. Mặc dù các nhà đầu tư tập trung vào Thượng Hải nhưng các thành phố cấp 1 khác cũng đang thu hút sự quan tâm của họ. Lĩnh vực nhà cho thuê tại Trung Quốc sẽ nổi lên như một trong những nam châm thu hút đầu tư lớn của thị trường bất động sản châu Á.

Thứ ba là sự bùng nổ bất động sản tại Ấn Độ sẽ tiếp tục. Trong bối cảnh nhu cầu văn phòng trên thế giới suy giảm kể từ đại dịch, Ấn Độ lại trở thành điểm sáng nhất. Năm 2023, hoạt động cho thuê văn phòng tại quốc gia này đạt 61 triệu feet vuông khi các công ty đa quốc gia đổ xô thành lập văn phòng hỗ trợ của riêng mình để phát triển công nghệ nội bộ.

Sự phát triển trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ và hậu cần tại Ấn Độ cũng rất mạnh mẽ, với nguồn vốn trong nước bắt đầu đóng vai trò quan trọng hơn trên thị trường đầu tư, được củng cố bởi các cải cách chính sách. Greg Hyland, người đứng đầu thị trường vốn khu vực APAC của CBRE cho biết: “Diễn biến của thị trường Ấn Độ có vẻ rất tích cực”.

Theo dữ liệu của Knight Frank, thị trường nhà ở tại đây thậm chí còn hoạt động ấn tượng hơn, với số lượng căn hộ được tung ra thị trường hàng năm vào năm 2023 đạt mức cao nhất trong 10 năm và giá cả ngày càng tăng ở tất cả các thành phố lớn.

Bất chấp những lo ngại về Ấn Độ – như thị trường chứng khoán bị định giá quá cao, nền kinh tế không tạo đủ việc làm và những trở ngại dai dẳng đối với đầu tư nước ngoài – triển vọng tăng trưởng dài hạn tại đây vẫn rất tích cực.

Thứ tư là bất động sản bán lẻ châu Á vẫn sở hữu một số điểm tích cực. Mặc dù vẫn không được nhiều nhà đầu tư toàn cầu ưa chuộng và kém hấp dẫn hơn so với lĩnh vực hậu cần và nhà chung cư, các trung tâm mua sắm ở trung tâm thành phố và các ngoại ô quanh các thành phố hàng đầu trên khắp châu Á có nền tảng cơ bản lành mạnh hơn so với các trung tâm mua sắm ở các nước phương Tây.

Sự kết hợp giữa nhu cầu mạnh mẽ hơn, nguồn cung thắt chặt hơn, lợi suất cao hơn và triển vọng tăng trưởng giá thuê tốt hơn so với lĩnh vực văn phòng tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn hơn. Kết quả của một cuộc khảo sát tâm lý cho thuê do CBRE công bố vào tháng 12/2023 cho thấy kế hoạch mở rộng trong lĩnh vực bán lẻ đã mạnh mẽ hơn.

Thị trường bất động sản trên toàn thế giới sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực. Ngay cả khi các ngân hàng trung ương lớn bắt đầu cắt giảm lãi suất trong năm nay, chính sách này sẽ có độ trễ nhất định. Ngoài ra, châu Á cũng phải đối phó với các mối đe dọa từ bên trong khu vực, như việc bình thường hóa chính sách tiền tệ của Nhật Bản.

Tuy nhiên, vẫn có những điểm sáng và nguồn lực thúc đẩy phục hồi cho thị trường bất động sản châu Á. Triển vọng phục hồi này có thể đi kèm với những vấn đề nhất định, như trường hợp của thị trường nhà đất tại Úc, nhưng cũng có thể tạo ra những cơ hội chuyển mình đáng kể cho các bên liên quan.