Chuyển động âm thầm ở các vùng đất khu công nghiệp: Dòng tiền lớn đang đổ về đâu?

Không còn tập trung ở các địa phương truyền thống, nguồn cung mới đang dịch chuyển mạnh về các tỉnh vệ tinh, tạo nên diện mạo mới cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Dòng vốn tỷ đô vẫn đổ về: FDI thiết lập kỷ lục mới

Trong 5 tháng đầu năm, Việt Nam đã thu hút 18,4 tỷ USD vốn FDI, tăng 51% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tới 56,5% tổng vốn đăng ký, tương đương 10,39 tỷ USD. Giải ngân FDI đạt 8,9 tỷ USD, thiết lập mức cao nhất trong 5 năm qua.

Nhiều dự án lớn đã được khởi công như nhà máy linh kiện điện tử của Lite-On Technology tại Quảng Ninh (690 triệu USD), hay nhà máy mạch in của Victory Giant Technology tại Bắc Ninh (540 triệu USD).

Việt Nam đang đứng trước cơ hội hưởng lợi từ các cải cách chính sách sắp tới, nhằm tăng cường dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các khu công nghiệp (KCN). Dự thảo Luật Đầu tư sửa đổi đề xuất một loạt biện pháp nhằm cải thiện môi trường kinh doanh, bao gồm giảm 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính và chi phí liên quan đến hoạt động kinh doanh, đồng thời cắt giảm ít nhất 30% các điều kiện không cần thiết. Các cải cách này nhằm đơn giản hóa quy trình đầu tư và nâng cao mức độ thuận tiện cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Song song đó, các ưu đãi thuế vẫn được duy trì cho các doanh nghiệp hoạt động trong khu công nghiệp. Theo Khoản 4, Điều 19 của Thông tư số 78/2014/TT-BTC, các doanh nghiệp đủ điều kiện sẽ được miễn 100% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu, sau đó được giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo.

Ngoài ra, một số tỉnh tích cực thu hút vốn FDI như Vĩnh Phúc còn đưa ra ưu đãi hấp dẫn hơn, bao gồm miễn thuế 2 năm đầu và giảm 50% thuế trong 9 năm tiếp theo. Những chính sách hỗ trợ này được kỳ vọng sẽ tăng cường sức hấp dẫn của Việt Nam như một điểm đến FDI cạnh tranh, đặc biệt trong bối cảnh bất ổn kinh tế toàn cầu hiện nay...

Lợi nhuận vẫn đến từ những "mỏ vàng" cũ

Trong khi hợp đồng mới chững lại, nhiều doanh nghiệp KCN niêm yết vẫn ghi nhận kết quả tích cực nhờ ghi nhận các hợp đồng đã ký từ năm 2024. Tổng doanh thu quý 1 đạt 15.000 tỷ đồng, tăng 54% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế đạt gần 3.000 tỷ đồng, tăng 84%.

DPR và PHR là hai cái tên nổi bật, khi tận dụng quỹ đất cao su để chuyển đổi sang phát triển công nghiệp. DPR dự kiến thu về 254 tỷ đồng từ chuyển đổi 317 ha tại Bắc Đồng Phú, trong khi PHR có thể ghi nhận tới 803 tỷ đồng từ khu công nghiệp cơ khí Thaco Bình Dương.

Chuyển dịch địa lý: Vùng ven lên ngôi

Nguồn cung khu công nghiệp dự kiến sẽ duy trì dồi dào trong giai đoạn 2025-2026. Trong 6 tháng đầu năm, 26 KCN mới đi vào hoạt động, bổ sung 7.867 ha, tăng 38% so với cùng kỳ, theo Bộ Tài chính. Các "tân binh" như KCN Thaco Bình Dương (786 ha), Tràng Duệ 3 (653 ha), hay Bắc Đồng Phú giai đoạn 2 (317 ha) đang mở ra nhiều dư địa mới cho nhà đầu tư dài hạn.

Trong thời gian tới, nhiều khu công nghiệp mới dự kiến sẽ được đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2026-2027.

Một xu hướng đáng chú ý là sự dịch chuyển nguồn cung từ các địa phương cấp 1 sang các vùng công nghiệp mới nổi như Bắc Ninh (Bắc Giang), Ninh Bình (Hà Nam), Đồng Nai (Bình Phước), TP.HCM (Bà Rịa-Vũng Tàu), và Long An (Tây Ninh).

Triển vọng tốt

Các yếu tố nền tảng như chính sách ưu đãi thuế, cải cách hành chính, ổn định chính trị và lao động dồi dào vẫn giúp Việt Nam giữ lợi thế cạnh tranh. Những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn, tài chính lành mạnh và khả năng thích ứng linh hoạt như DPR, PHR, NTC hay SZC được kỳ vọng sẽ tận dụng tốt chu kỳ chuyển mình đang âm thầm diễn ra tại các vùng đất công nghiệp Việt Nam.