Cặp song sinh ngân hàng và bất động sản

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu

Bên cạnh những nhận định lạc quan về thị trường, không ít người cho rằng nền kinh tế, thị trường tài chính và bất động sản vẫn chưa có những bước phục hồi vững chắc. Thậm chí có người cho rằng bất động sản đang phát triển nóng và có thể tạo ra bong bóng bất động sản trong tương lai. Xung quanh mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và ngân hàng, CafeLand có cuộc trao đổi trực tiếp với tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Ông đánh giá thế nào về việc tái cấu trúc và xử lý nợ xấu của hệ thống ngân hàng trong thời gian qua?

Việc xử lý nợ xấu trong thời gian qua đã được tiến hành rất mạnh mẽ. VAMC đã đẩy mạnh việc mua lại nợ xấu của các ngân hàng và bản thân các ngân hàng cũng chủ động xử lý nợ xấu bằng cách thu hồi tài sản bảo đảm và sử dụng quỹ dự phòng nợ xấu. Tuy nhiên, dù có những cố gắng nhưng tổng thể nợ xấu vẫn chưa được xử lý một cách hiệu quả.

Theo thông tin công bố chính thức, tổng nợ xấu của ngành ngân hàng hiện nay dưới 3%, thế nhưng đây chỉ là con số trên sổ sách. Số nợ xấu trên chưa bao gồm hơn 200.000 tỷ đồng đã được VAMC mua lại, mà thực ra VAMC chỉ tạm giữ, còn thực tế nó vẫn thuộc về ngân hàng. Do đó, khi cộng món nợ này vào tỷ lệ nợ xấu không phải là 3% mà con số nợ xấu trên thực tế cao hơn rất nhiều.

Năm 2015 là năm cuối thực hiện đề án tái cấu trúc ngân hàng và thực tế đã thu được một số thành công. Trước kia Việt Nam có trên 40 ngân hàng thì hiện nay chỉ còn 34 do một số ngân hàng đã được sáp nhập, trong đó ba ngân hàng là Ngân hàng Xây dựng (VNCB, nay là CBBank), Ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank) và Ngân hàng TMCP Dầu khí Toàn Cầu (GP.Bank) được mua lại với giá 0 đồng.

NHNN đã giải quyết những ngân hàng yếu kém và sáp nhập họ. Đến nay hệ thống ngân hàng đã tương đối lành mạnh hơn lúc trước. Thế nhưng, nội tại cũng còn rất nhiều vấn đề cần phải quan tâm. Đặc biệt là các ngân hàng trước kia được xem là top đầu trong cổ phần như Eximbank, DongAbank, Sacombank… hiện đang nằm trong giai đoạn tái tổ chức và chuyển đổi chứ thật chưa thực sự ổn định.

Trong đó, đáng chú ý là DongAbank vẫn trong vòng kiểm soát đặc biệt, và Eximbank có quá nhiều vấn đề cần xử lý trong kỳ đại hội cổ đông vừa qua. Bên cạnh đó, cũng còn có nhiều ngân hàng hoạt động thiếu hiệu quả. Nói chung về tái cơ cấu, mặc dù nỗ lực rất lớn nhưng ngành ngân hàng vẫn chưa đi vào một quỹ đạo thực sự ổn định và lành mạnh, còn cần phải nhiều điều chỉnh mạnh mẽ hơn nữa.

Sự phục hồi của thị trường bất động sản có giúp giảm nợ xấu và làm cho hệ thống ngân hàng tích cực hơn không, thưa ông?

Nợ xấu giảm do có trường hợp các ngân hàng đã thu hồi nợ, thu hồi các tài sản thế chấp bằng bất động sản. Ngân hàng xử lý nợ xấu bằng cách bán bất động sản thế chấp. Tuy nhiên, nợ xấu thực tế vẫn còn tồn đọng rất nhiều.

Nhiều người vui mừng khi thấy thị trường bất động sản đi lên, tính thanh khoản cao và cho rằng, bây giờ là lúc xử lý nợ xấu rất tốt. Tuy nhiên, theo quan sát của tôi trong nghành ngân hàng qua nhiều chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản thì thực tế không chứng minh điều đó. Thị trường bất động sản càng tốt thì xử lý nợ xấu càng khó vì vào thời kỳ sốt nóng người vay tiền thế chấp bằng bất động sản hi vọng bán được nhà giá cao nên họ không để cho ngân hàng đến siết nợ và kỳ vọng sẽ bán không những trả hết nợ mà còn thu thêm tiền.

Theo kinh nghiệm của tôi, thị trường bất động sản xuống dốc là chỗ xử lý nợ xấu nhanh nhất. Tại vì, lúc đó giá trị của tài sản xuống, người ta “bỏ của chạy lấy người” nên dễ dàng thu hồi; còn lúc bất động sản lên, ngân hàng vui nhưng người sở hữu bất động sản sẽ không chịu nhả ra. Do đó, không hẳn thị trường bất động sản tốt lên là nợ xấu sẽ được giảm xuống.

Theo kinh nghiệm của ông thì cách xử lý nợ xấu ngân hàng trên thế giới được tiến hành như thế nào?

Ở Mỹ, một ngân hàng có thể xử lý nợ xấu hay những tài sản bảo đảm qua hai cách. Cách thứ nhất, không qua phương tiện tư pháp (được gọi là “non-judicial”) tức luật pháp cho phép các ngân hàng có thể xử lý tài sản bảo đảm không cần phải qua bất cứ một tòa án nào. Ngân hàng có quyền bán đấu giá, phát mãi rất nhanh chóng tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Cách thứ hai là thông qua hệ thống tòa án (được gọi là “judicial”). Với hệ thống tư pháp hiệu quả, việc xử lý tranh chấp giữa ngân hàng và người vay tiền thường diễn ra nhanh và hiệu quả. Điều này giúp việc thu hồi nợ diễn ra dễ dàng, nhanh và chi phí hợp lý.

Ở Việt Nam, luật pháp cũng quy định quyền của ngân hàng xử lý tài sản thế chấp, nhưng không quy định một cách chặt chẽ và nhiều qui định chồng chéo và vô hiệu hóa lẫn nhau. Luật pháp Việt Nam không bảo vệ tốt người cho vay và không cho phép ngân hàng đơn phương xử lý tài sản đảm bảo.

Ở Việt Nam, lúc ra tòa cũng khó khăn hơn khi tòa án lại chia thành hai khâu xử án và thi hành án. Trong đó, thi hành án gặp rất nhiều vướng mắc, không loại trừ khả năng có sự tham nhũng ở trong đó. Do vậy, khâu thi hành án trở nên trì trệ, không hiệu quả dẫn đến việc xử lý tài sản đảm bảo, thu hồi nợ ở Việt Nam rất khó khăn và kéo dài.

Nguyên nhân khiến việc tái cấu trúc chưa mang lại hiệu quả có phải do NHNN thực hiện chưa đúng biện pháp giám sát hay do đặc thù ngành ngân hàng Việt Nam có quá nhiều bất cập?

Tôi cho rằng kết quả thực trạng đó xuất phát từ cả 2 nguyên nhân trên. Cơ quan quản lý muốn tiến đến một hệ thống ngân hàng ổn định, lành mạnh và theo xu hướng của thông lệ quốc tế, nhưng nhiều ngân hàng của chúng ta đang hoạt động theo mô hình “gia đình trị” nên không dễ dàng. Nhiều lãnh đạo xem ngân hàng là của riêng và tận dụng ngân hàng như là sân sau để tài trợ dự án của mình. Họ không ý thức hoặc cố tình quên rằng ngân hàng không chỉ thuộc về các cổ đông mà còn là tài sản của quốc gia. Do vậy, việc tái cấu trúc ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn do có quá nhiều rào cản.

Nhiều quốc gia trên thế giới luôn xem ngân hàng như bộ tuần hoàn mang máu xuống cho tất cả các thành phần kinh tế nên họ có chính sách hữu hiệu để bảo vệ ngân hàng đồng thời dành nhiều ưu tiên cho ngành ngân hàng. Ở Việt Nam, ngành ngân hàng cũng được Nhà nước và trực tiếp là NHNN “bảo vệ” với khá nhiều quy định thuận lợi mà chỉ ngân hàng mới có được, chẳng hạn chỉ có ngân hàng mới có quyền huy động vốn của dân chúng. Thế nhưng thực tế “ông chủ” một số ngân hàng lại lợi dụng triệt để những đặc quyền này để trục lợi. Những vụ kiện và điều tra gần đây đã chứng tỏ một số ngân hàng huy động vốn của dân chúng để đầu tư vào những dự án bất động sản của các công ty con của các ông chủ ngân hàng. Vậy muốn cải tổ thì bản thân các “ông chủ” ngân hàng cần chủ động thay đổi quan niệm quản trị và điều hành ngân hàng và việc thực thi các quy định cũng phải được thực hiện một cách nghiêm khắc hơn nữa.

Đối với các cơ quan quản lý, bộ phận thanh tra giám sát ngân hàng cần tăng cường năng lực thanh tra và nhân sự. Hệ thống thanh tra ngân hàng nên chuyển từ thanh tra tập trung vào tuân thủ sang thanh tra rủi ro và xếp hạng các ngân hàng theo một hệ thống tính điểm minh bạch và dễ hiểu, rồi trên cơ sở hệ thống xếp hạng đó mà các ngân hàng có thể bị áp những mức phí khác nhau cho bảo hiểm tiền gửi. Hiện nay, một hệ thống tính điểm và xếp hạng như thế và từ đó có những mức phí khác nhau cho bảo hiểm tiền gửi chưa được thiết lập ở Việt Nam. Công tác đào tạo cán bộ thanh tra cũng là một khâu rất quan trọng, để loại trừ những hiện tượng tiêu cực của các cán bộ thanh tra.

Ngân hàng được xem là có mối liên hệ mật thiết với bất động sản, điều này thể hiện qua cơ chế nào?

Nói chung, ngân hàng và bất động sản luôn luôn đi cùng với nhau, không chỉ ở Việt Nam mà tại nhiều nước trên thế giới. Thực tế, bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn cho ngân hàng vì cho vay bất động sản, ngân hàng quản lý và kiểm soát được tài sản đảm bảo, kiểm định được giá trị những tài sản đảm bảo và doanh nghiệp bất động sản lại sẵn sàng trả lãi suất cao. Khi cho vay bất động sản ngân hàng nắm đằng chuôi nên cảm thấy rất an tâm, nhất là với những khách hàng quen biết và có mối quan hệ với ngân hàng nhiều năm. Tuy nhiên, cho vay bất động sản sẽ trở nên rủi ro khi thị trường lao dốc, lúc đó giá trị tài sản sẽ xuống rất thấp và việc thu hồi vốn vay gặp nhiều khó khăn.

Một thực tế là các công ty bất động sản thường không có đủ nguồn lực để tự mình làm dự án. Họ phải vay vốn ngân hàng hoặc huy động từ người mua để thực hiện dự án. Nếu không có vốn từ ngân hàng thì hầu như các dự án bất động sản đều không thể triển khai. Do phụ thuộc lớn vào vốn vay nên nếu thị trường tài chính có biến động như lãi suất cao, chính sách tiền tệ thắt chặt hoặc tín dụng cho bất động sản bị hạn chế thì bất động sản lập tức gặp khó khăn.

Bên cạnh cơ chế ở trên thì quan hệ giữa bất động sản và ngân hàng còn có mối quan hệ rất đặc biệt. Tức là nhiều “ông chủ” ngân hàng có công ty bất động sản và ngược lại. Theo quy định của NHNN thì ngân hàng không được trực tiếp đầu tư vào bất động sản, việc vay vốn của cổ đông ngân hàng cũng có nhiều ràng buộc nhưng thực tế vẫn có nhiều ngân hàng bỏ tiền vào đầu tư bất động sản và sử dụng vốn ngân hàng cho vay các dự án bất động sản của mình. Mối quan hệ “gia đình” này làm cho việc cho vay vốn và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản kém minh bạch, thiếu kiểm soát và rất rủi ro, đặc biệt khi thị trường suy thoái. Hệ lụy là “cặp song sinh này” có mối quan hệ rất chặt chẽ đồng thời cũng gây ra rủi ro không những đối với ngân hàng bị lôi cuốn vào mối quan hệ này mà đối với nền kinh tế và hệ thống tài chính có thể gây nên rủi ro hệ thống và khủng hoảng.

Nợ xấu trong vài năm tới liệu có xử lý được không và điều này ảnh hưởng thế nào đến triển vọng ngành ngân hàng và bất động sản trong tương lai?

Với tình hình hiện nay nếu Việt Nam không có những quy định pháp luật đồng bộ hơn, thông thoáng hơn và bảo vệ quyền lợi của người cho vay thì tình trạng nợ xấu sẽ khó giải quyết được trong vòng 5-10 năm tới. Dù cho phần lớn nợ xấu liên quan tới bất động sản và thị trường bất động sản phục hồi nhưng việc giảm nợ xấu vẫn không dễ dàng. Thành ra các quy định về pháp lý phải thay đổi.

Thứ hai nữa là VAMC cần thay đổi toàn bộ cấu trúc của mình. Hiện tại, VAMC không có nhiều quyền lực và chức năng của công ty này chưa đủ để có thể trở thành một công cụ xử lý nợ xấu hữu hiệu. Do đó, muốn xử lý nợ xấu thì những cơ chế quy định cho VAMC phải được thay đổi một cách triệt để. Chỉ có phương thức mua bán nợ xấu bằng cách “mua đứt bán đoạn” bằng “tiền tươi thóc thật” thì nợ xấu mới xử lý nhanh được. Còn với cơ chế mua bán nợ xấu bằng trái phiếu đặc biệt, với nguồn lực vốn và nhân sự như VAMC hiện nay thì không có hi vọng nhiều vào việc xử lý nợ xấu trong tương lai. Khi không xử lý được nợ xấu đồng nghĩa với các thế chấp bất động sản chưa được xử lý, giải tỏa và thị trường bất động sản vẫn còn lượng tồn kho rất lớn và khó có cơ hội phát triển thực sự.

Thị trường đang phục hồi và phát triển thời gian qua có bền vững hay sẽ có bong bóng tạm thời?

Hai năm trở lại đây, bất động sản phục hồi khá mạnh và nhiều khả năng nó sẽ tiếp tục tiến trình phục hồi đó trong thời gian tới. Tôi chưa nhìn thấy bong bóng xuất hiện, mặc dù giá nhà một vài phân khúc tăng khá mạnh. Tuy nhiên, nếu không cẩn thận, 2016 có thể xảy ra bong bóng.

Trong thời gian gần đây phân khúc bất động sản cao cấp phát triển khá nhanh và đang hút nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp. Đây là phân khúc khó bán nhất do giá trị cao không phù hợp với túi tiền của phần lớn người Việt Nam nhưng thời gian gần lại bỗng nhiên nở rộ. Đây là một điều đáng quan tâm vì hơn 90 triệu người Việt Nam bình quân thu nhập chỉ hơn 2.000 USD/năm, lấy đâu tiền để mua những căn hộ 300-500 nghìn USD. Một số những căn hộ cao cấp đang được giới đầu cơ mua đi bán lại và đẩy giá lên. Các nhà đầu tư bất động sản nên cẩn thận để khỏi rơi vào bẫy làm giá của giới đầu cơ.

Tôi cho rằng, đang có hiện tượng “ảo” trong nhu cầu về bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng do đó có thể sắp tới nguồn cung vượt cầu. Để phòng tránh tình trạng này thì cần có sự vào cuộc của nhiều cơ quan và các ngân hàng. Thị trường cần minh bạch và cung cấp những thông tin chính xác nhất cho khách hàng, nhà đầu tư. Tránh hiện tượng cơn nóng sốt này kéo theo hiện tượng không ít doanh nghiệp bất động sản không đủ năng lực nhưng vẫn cố vay tiền làm dự án nghìn tỷ, chiếm giữ các vị trí đất vàng nhưng lại nằm đắp chiếu nhiều năm trời gây lãng phí cho xã hội.

Triển vọng của hệ thống ngân hàng sẽ ra sao trong thời gian tới, thưa ông?

Việc thực hiện tái cấu trúc ngân hàng như trong thời gian qua là chưa đủ mà còn cần sự cải tổ toàn diện. Hiện cách quản trị, minh bạch hóa thông tin của các ngân hàng Việt Nam rất kém. Hầu hết ngân hàng đều không phân định chức năng quản trị của hội đồng quản trị và chức năng quản lý của ban điều hành. Hiện tượng chồng chéo giữa hai chức năng này dẫn đến việc ông chủ ngân hàng, các cổ đông lớn can thiệp trực tiếp vào việc điều hành của ngân hàng gây rủi ro lớn trong hoạt động. Về nguyên tắc hội đồng quản trị chỉ đưa ra các định hướng phát triển chứ không được tham gia trực tiếp vào công việc của ban điều hành. Tuy nhiên, thực tế hiện nay tình trạng phổ biến của hầu hết ngân hàng là ban quản trị vừa định hướng, vừa thực hiện, vừa giám sát nên xảy ra việc lạm quyền, độc đoán và thiếu minh bạch.

Với những vấn đề tồn tại có tính chất căn bản đó, không có nhiều hi vọng để hệ thống ngân hàng Việt Nam sớm phát triển lành mạnh. Điều này cũng đồng nghĩa với việc tương lai hệ thống tài chính vẫn chưa sáng sủa và do đó bất động sản vẫn còn bấp bênh.