Ân hạn lãi suất khi mua bán căn hộ và… bẫy nợ

Sự hấp dẫn khó cưỡng

Có ba lý do để nhà đầu tư quyết định mua nhà trong trường hợp này.

Thứ nhất, giải tỏa áp lực về vốn. Thực tế, mua nhà trong trường hợp này chủ dự án đều yêu cầu bên mua thanh toán trước và trực tiếp cho nhà đầu tư một số tiền chiếm khoảng 20% giá trị hợp đồng. Nhưng thay vì phải tiếp tục thanh toán định kỳ 80% giá trị hợp đồng còn lại thì người mua chỉ việc “ngồi chơi xơi nước” vì đã có người trả tiền thay trong ba hoặc bốn năm tiếp theo, cho đến khi họ nhận được nhà.

Thứ hai, nhà đầu tư có thời gian đủ dài để tìm khách hàng mới và sang nhượng hợp đồng trước khi thời hạn ân hạn lãi suất kết thúc để chốt lời. Nhà đầu tư trong trường hợp này có thể được xem là… thông minh hơn người, biết mượn tiền người khác để kiếm lời.

Thứ ba, nhà đầu tư có thời gian gom tiền và trả đủ cho ngân hàng trước khi khoản vay khoảng 80% giá trị hợp đồng nói trên phát sinh lãi.

Nhưng trên thực tế, cho đến nay, đã không ít nhà đầu tư đau đầu vì đã phải ôm hàng, trả lãi vì không bán được hàng và cũng không có tiền để trả đủ khoản vay, thậm chí cũng khó trả đủ tiền lãi mỗi tháng.

Chuyện gì đến cũng đến

Có thể hình dung tình huống vì sao nhà đầu tư bán hàng theo phương thức này. Yếu tố cạnh tranh có thể tạm loại trừ, vì thực tế không phải một và rất nhiều dự án tương đồng đều có chính sách bán căn hộ ân hạn lãi suất. Ân hạn lãi suất vì vậy có thể được xem như cách mà họ khuyến khích nhà đầu tư mua hàng. Có nghĩa, “ôm” hàng đang là gánh nặng và có thể chủ dự án hay thị trường đang thừa hàng.

Mua nhà để cầu may bán được hàng trong thời gian ân hạn lãi suất là lựa chọn khó. Ngân hàng tham gia cuộc chơi này luôn là ngân hàng đối tác của chủ dự án, và đó cũng là ngân hàng “chủ nợ” hay bảo lãnh. Thậm chí, khoản tiền vay của người mua căn hộ sau đó sẽ lập tức chuyển sang cho chủ đầu tư hoặc có thể được “cấn nợ” cho khoản vay trước đó của họ.

Nhưng ngân hàng cũng phải “sống” và cần phải có lợi ích bù đắp khi quyết định không thu lãi trong mấy năm ròng rã. Người mua nhà có thể cũng phải bù đắp, thông qua việc gánh thêm mức giá mua nhà tăng thêm và từ đó kéo theo phần tăng lên của khoản vay được ân hạn lãi. Chuyện chốt lời trong tình huống này không phải lúc nào cũng dễ!

Phương án trả hết khoản vay cũng rất khó nhằn. Với người có vốn nhàn rồi, đây có thể chẳng phải là phương án đầu tư tài chính hiệu quả vì khả năng hoàn vốn rất khó. Bài viết sẽ đề cập đến tình huống này ở phần dưới. Đặc biệt, đối với những nhà đầu tư… có tiền, chủ dự án thường có các gói ưu đãi hấp dẫn hơn để khuyến khích họ… tự trả tiền. Cho nên, đối với nhóm nhà đầu tư còn lại, là người mua nhà có ý định mượn tiền ngân hàng để kiếm lời mà không thanh toán được nợ giờ đang phải trả lãi.

Theo ước tính, giá căn hộ tầm trung tại TP.HCM khoảng 3-4 tỷ cho căn hộ 60m2. Tôi xin lấy mức giá 3 tỷ đồng để ước tính. Trừ khoảng 600 triệu phải… tự đầu tư, nhà đầu tư cần vay thêm 2,4 tỷ đồng. Khi nhận được nhà, đồng nghĩa thời hạn ân hạn kết thúc, mỗi tháng họ sẽ phải trả lãi cho ngân hàng theo khoản vay này.

Với mức lãi vay trung bình 15%/năm như hiện nay, nhà đầu tư sẽ phải kiếm khoảng 36 triệu mỗi tháng. Với phương án cho thuê căn hộ với mức giá thuê dao động khoảng 8 – 10 triệu/tháng với căn hộ 60m2 thì nhà đầu tư phải bù thêm phần nhiều trong khi tiền nợ gốc vẫn… còn nguyên.

Vô tình từ chỗ bỏ ra số tiền tương đương 20% giá trị căn hộ để mua nhà, người mua nhà trở thành người mắc nợ. Ngân hàng ngoài tiếng thơm hỗ trợ người mua nhà còn có thêm khách hàng để cho vay và thu lãi. Người mua nhà có lỡ… đổ nợ, ngân hàng dễ thu hồi nợ qua việc phát mãi căn hộ cho khoản vay chỉ khoảng 80% giá trị căn hộ. Giá nhà có rớt đến… 20% thì người mua nhà xem như… mất hết.

Thực tế, cũng có người sẵn tiền mua nhà và trả hết khoản vay khi kết thúc kỳ ân hạn lãi. Ngoài lý do để ở, nếu đây là phương án đầu tư thì rõ ràng chỉ cần gửi tiết kiệm số tiền 3 tỷ đồng tiền với lãi suất 10% hay thậm chí là khoảng 8%/tháng như hiện nay thì họ cũng cảm thấy… nhức đầu.

Đến lượt thị trường bị ảnh hưởng

Rõ ràng, giá nhà đất đang ở mức cao. Việc mua nhà để ở hiện chiếm một tỷ lệ khá thấp dù nhu cầu luôn được xác định là rất lớn. Không ít người đầu tư vì vậy mua nhà để có thể được chốt lời do tâm lý… giá nhà đất luôn tăng (?!). Thị trường bất động sản lâu nay vì vậy phụ thuộc rất lớn vào… đầu cơ.

Một lượng không nhỏ bất động sản nhà ở (đa phần là trung và cao cấp như vừa nói) được các công ty mở bán được săn đón bởi giới đầu cơ. Với cơ chế cấp vốn ở trên thì vốn từ ngân hàng cũng đang tập trung cho hoạt động đầu cơ không ít. Và đó là rủi ro tiềm ấn rất khó xử lý cho thị trường.

Xóa bỏ đầu cơ được hô hào lâu nay, nhưng “triệt” đầu cơ bằng cách nào và khi nào là câu hỏi khó. Không khó để nhà nước có những liệu pháp "xóa sổ" trong một nốt nhạc. Nhưng thị trường bất động sản hiện tại sẽ không khỏi lao đao nếu chân trụ quan trọng ở thời điểm hiện tại mất đi. Liệu trình kiềm tỏa vì vậy quan trọng hơn. Đến đợi khi thị trường được bạch hóa hoàn toàn có thể sẽ khá lâu. Trong lúc đó, người mua nhà hãy thật sự là người tiêu dùng thông minh “hơn”.