Cách tính thuế khi cá nhân cho thuê bất động sản vượt 500 triệu đồng/năm

Cho thuê nhà doanh thu trên 500 triệu đồng/năm phải nộp thuế

Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn là việc xác định ngưỡng doanh thu chịu thuế và cách tính thuế trong trường hợp doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản vượt quá 500 triệu đồng/năm.

Theo quy định mới, cá nhân cho thuê bất động sản (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú) nếu có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và cũng không phải nộp thuế giá trị gia tăng.

Đây là điểm mới mang tính hỗ trợ, giảm gánh nặng thuế cho những cá nhân cho thuê phòng trọ, nhà ở, nhà xưởng,… với quy mô nhỏ. Tuy nhiên, nếu doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm thì cá nhân cho thuê bất động sản sẽ phát sinh nghĩa vụ thuế.

Thực tế cho thấy, nhiều cá nhân hiện nay vẫn còn nhầm lẫn trong việc xác định doanh thu chịu thuế và cách tính thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng khi doanh thu vượt mức 500 triệu đồng/năm.

Không ít người cho rằng chỉ cần vượt ngưỡng thì toàn bộ doanh thu đều phải chịu cả hai loại thuế, cũng có người nhầm lẫn rằng chỉ phải nộp thuế đối với phần vượt ngưỡng cho cả thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Tuy nhiên, theo quy định mới có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, cách tính thuế đối với từng sắc thuế là hoàn toàn khác nhau.

Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê bất động sản

Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (Doanh thu – 500 triệu đồng) × thuế suất 5%

Điều này có nghĩa là 500 triệu đồng đầu tiên được miễn thuế thu nhập cá nhân hoàn toàn. Chỉ khi doanh thu vượt ngưỡng này thì phần vượt mới phải tính thuế.

Ví dụ 1: Một cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu trong năm là 501 triệu đồng. Khi đó, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định như sau: (501 triệu đồng – 500 triệu đồng) × 5% = 50.000 đồng.

Có thể thấy, mặc dù doanh thu đã vượt ngưỡng, nhưng số thuế thu nhập cá nhân thực tế phải nộp là không lớn, bởi chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.

Thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê bất động sản

Khác với thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng được tính trên toàn bộ doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê bất động sản nếu doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm.

Số thuế giá trị gia tăng phải nộp = Doanh thu × thuế suất 5%

Như vậy, trong trường hợp doanh thu đã vượt 500 triệu đồng/năm, toàn bộ doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản đều phải chịu thuế giá trị gia tăng, không phân biệt phần doanh thu dưới hay trên ngưỡng.

Ví dụ 2: Một cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu trong năm là 501 triệu đồng. Khi đó, số thuế giá trị gia tăng phải nộp được xác định như sau: 501 triệu đồng × 5% = 25.050.000 đồng.

Từ cách tính số tiền phải nộp của hai loại thuế nêu trên có thể thấy, khi cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm thì sẽ đồng thời phát sinh hai khoản thuế: thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng của từng loại thuế là rất khác nhau.

Với hai ví dụ nêu trên, doanh thu 501 triệu đồng/năm, tổng số thuế mà cá nhân cho thuê bất động sản phải nộp là 25,1 triệu đồng, nhưng tiền thuế thu nhập cá nhân chỉ 50.000 đồng, tiền thuế giá trị gia tăng lên đến 25.050.000 đồng.