Dạo quanh thị trường bất động sản cho thuê toàn cầu

Việt Nam: Lợi nhuận cho thuê chỉ 3-5%, sinh lời chủ yếu nhờ giá nhà tăng

Theo đại diện công ty bất động sản OneHousing, lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại Hà Nội năm 2022 là 4,4%, gấp 1,7 lần tỷ suất cho thuê của nhà mặt phố. Riêng khu vực phía Tây Hà Nội, lợi nhuận cho thuê dao động từ 5% đến 6%.

Với tỷ suất lợi nhuận này, chủ nhà tránh được phần lạm phát tầm 4 - 4,5%/năm nếu giữ tiền mặt, và còn sinh lời từ phần trăm lợi nhuận tăng giá vốn trong tương lai. Như tại Hà Nội, trong giai đoạn 2018 - 2022, giá chung cư tăng trung bình 13% mỗi năm.

Tại TP.HCM, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê trong quý 1/2023 ghi nhận là 4,4%, tăng gần 0,3% so với năm 2022. Dự kiến khoảng quý 4/2023, tỷ suất này sẽ trở lại mức 4,7 - 4,9% như thời điểm trước dịch. Nhờ vậy, nhu cầu đầu tư vào phân khúc này sẽ tăng trở lại, kéo thanh khoản thoát khỏi tình trạng ảm đạm.

“Dòng tiền đầu tư 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Nhóm bất động sản này dễ tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh thị trường chưa thực sự cân bằng”, đại diện Batdongsan.com.vn nhận định.

Canada: Chủ nhà và khách thuê đều khủng hoảng

Không lâu sau khi lãi suất bắt đầu tăng trở lại, một số nhà đầu tư bất động sản quy mô nhỏ, vốn là trụ cột của thị trường cho thuê nhà ở Canada, bắt đầu lo sợ họ có thể bị kiện. Họ đã ký hợp đồng nhiều năm trước để mua bất động sản trực tiếp từ các nhà xây dựng. Họ cá cược rằng vào thời điểm các ngôi nhà được bàn giao, thị trường sẽ tăng giá và họ sẽ có món hời lớn.

Điều họ không tính đến là chi phí đi vay tăng vọt trong năm qua. Với lãi suất thế chấp khoảng 7%, cao hơn số tiền họ có thể thu được từ tiền thuê nhà, các giao dịch của họ đã bị lỗ.

Hiện các nhà đầu tư nhỏ sở hữu tới 1/3 số nhà ở những thị trường đắt đỏ nhất Canada là Toronto và Vancouver. Nhưng với rất ít cơ hội lãi suất sẽ giảm trước năm tới, nhiều người có thể thấy chi phí lãi vay hàng tháng của họ vượt xa số tiền họ thu được từ tiền thuê nhà, buộc họ phải bán tài sản của mình. Điều đó sẽ loại bỏ các căn hộ cho thuê vào thời điểm lượng tồn kho đang ở mức thấp lịch sử, khiến việc tìm căn hộ thuê càng trở nên khó khăn hơn.

Và mặc dù tình trạng khó khăn này dường như đang thúc đẩy sự gia tăng số lượng bất động sản rao bán, nhưng hàng tồn kho vẫn ít đến mức giá không giảm đáng kể. Tất cả đều có nguy cơ làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt tất cả các loại nhà ở ở Canada, gây tổn hại cho cả người mua nhà và người thuê nhà.

Danielle Levy, một nhà môi giới bất động sản ở Toronto, cho biết: “Mọi thứ hiện đang ở tình trạng thực sự tồi tệ. Người dân không có khả năng trả tiền thuê nhà. Họ cũng không đủ khả năng trả tiền thế chấp. Người dân không thể mua được nhà để bắt đầu cuộc sống mới cùng gia đình. Chúng tôi cần nhiều nguồn cung hơn”.

Tại khu vực đô thị Toronto, giá thuê hàng tháng đạt mức cao kỷ lục 2.803 đô la trong mùa hè này và tỷ lệ nhà trống giảm xuống dưới 2%. Điều đó đã dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt giữa những người thuê nhà tiềm năng, với các cuộc chiến đấu thầu và những lời đề nghị trả trước tiền thuê nhà lên tới một năm trở nên phổ biến hơn.

Úc: Giá thuê nhà lên mức “khủng khiếp”

Theo dữ liệu mới nhất của Cục Thống kê Úc, có gần 9,8 triệu hộ gia đình ở Úc vào năm 2021. Trong đó, 31% là người đi thuê nhà, với phần lớn là thuê từ chủ nhà tư nhân (26%). Điều này khiến khách thuê, đặc biệt là người có thu nhập thấp và trung bình, bị ảnh hưởng nặng nề khi chủ nhà điều chỉnh giá hoặc thay đổi kế hoạch sở hữu cho thuê hoặc bán nhà để thu tiền về.

Một người dân nói: “Thị trường cho thuê nhà ở Sydney thật khủng khiếp. Tôi sẵn sàng trả tiền thuê nhà, nhưng tôi không thể trả 450 đô một tuần cho căn hộ một phòng ngủ. Giả sử tôi đang kiếm được mức lương trung bình là 600 đô la hoặc 700 đô la một tuần, vậy tôi sẽ sống thế nào với số tiền còn lại?”.

Thực trạng này khiến ngày càng nhiều người Úc phải trông chờ vào các dự án nhà ở công của chính phủ. Theo một báo cáo gần đây từ Hiệp hội Nhà ở Cộng đồng Úc, danh sách chờ cấp nhà ở xã hội ưu tiên tại bang New South Wales đã tăng từ 1.000 lên hơn 7.500 trong năm qua.

Mỹ: Đại gia bất động sản khó mua thêm nhà, muốn mở rộng sang mảng cho thuê

Hiếm có thời điểm nào tốt hơn hiện nay để sở hữu hàng chục nghìn căn nhà cho thuê dành cho một hộ gia đình tại Mỹ. Các nhà phân tích cho biết giá nhà cao kỷ lục, lãi suất thế chấp cao nhất trong nhiều năm và số lượng nhà rao bán có hạn đang đẩy việc sở hữu nhà vượt quá tầm với của nhiều người Mỹ và để lại nhiều dư địa cho giá thuê tăng trưởng.

Tuy nhiên, trong bối cảnh suất cao hơn và nguồn cung cạn kiệt, ngay cả các nhà đầu tư “tay to” cũng gặp khó. Không chỉ đối mặt với chi phí tài chính đắt đỏ, họ còn phải cạnh tranh khốc liệt với các đối thủ đầu tư cho thuê khác, những người sẵn sàng trả tiền mặt cho một số ít căn nhà được rao bán trên thị trường.

Các ông trùm bất động sản, các công ty cổ phần tư nhân và các nhà đầu tư lớn khác đã bắt đầu thu mua những ngôi nhà sắp bị tịch thu trước kể từ sau lệnh phong tỏa do Covid-19. Theo thống kê, họ đã mua khoảng một phần tư số căn nhà rao bán tại các thị trấn bùng nổ như Miami, Houston và Phoenix. Họ đang trở thành những người thắng cuộc trên thị trường.

Nhưng khi bước sang năm 2023, các đại gia cho thuê như American Homes 4 Rent (AMH) và Invitation Homes, từng kiếm được núi lợi nhuận sau khi bán những căn nhà từng “thu gom” trong đại dịch, cũng chật vật tìm nhà để mua thêm do nguồn cung cạn kiệt.

Theo công ty tư vấn John Burns Research & Consulting, các chủ nhà sở hữu từ 1.000 bất động sản trở lên chỉ chiếm 0,4% số vụ mua nhà tại Mỹ trong quý 2 năm nay, giảm so với mức cao nhất 2,4% vào cuối năm 2021.

Invitation, sở hữu khoảng 83.000 ngôi nhà, đã bán những ngôi được đánh giá cao đến mức mang lại lợi suất dưới 4% và gửi số tiền thu được vào ngân hàng để hưởng lãi suất 5%. Nhưng sang năm 2023, công ty này chỉ có thêm 470 căn nhà, chủ yếu là trực tiếp từ các nhà xây dựng.

AMH, sở hữu khoảng 59.000 căn nhà, cũng là người bán ròng trong nửa đầu năm 2023. Công ty này đã bán được gần 1.100 căn nhà, trong khi chỉ có thêm 780 căn, hầu hết là từ các nhà xây dựng.

AMH có kế hoạch xây dựng tổng cộng hơn 2.200 ngôi nhà vào năm 2023 và đã mua đất để bổ sung thêm 13.000 ngôi nhà nữa. Giám đốc điều hành David Singelyn nói rằng lợi nhuận từ những ngôi nhà mà AMH xây riêng để cho thuê sẽ cao hơn những ngôi nhà mà họ có thể mua, đặc biệt là hiện nay giá gỗ đã giảm trở lại sau đợt đại dịch bùng phát.

Giá thuê căn hộ trung bình của AMH hiện ở mức 2.063 đô la một tháng, và có thể tăng thêm hơn 30% trước khi công ty này hoàn vốn mua nhà.