Giao dịch nhà đất: “Chết chìm” vì… biển kiến thức

Thời gian không được rút ngắn đáng kể, trong khi nguy cơ bị bên bán “đánh tháo”, lừa đảo lại nhân lên nhiều lần. Đó là thực trạng của nhiều người mua nhà đất hiện nay. Nắm cơ bản lý thuyết, nhưng thiếu thực tế kinh nghiệm thị trường, góp phần biến họ thành nạn nhân lúc nào không hay.

Từ lầm tưởng

Các bước tiến hành một giao dịch mua bán nhà đất sơ lược như sau: tìm và chọn BĐS phù hợp với nhu cầu/khả năng chi trả; đặt cọc (thông thường vào khoảng 100 - 300 triệu đồng, có khi lên tới gần tỷ đồng tùy giá trị hợp đồng và thỏa thuận hai bên) thông qua hợp đồng đặt cọc; thanh toán nốt phần còn lại, chi trả các khoản phụ phí và thực hiện chuyển quyền sở hữu tại văn phòng công chứng tư nhân hoặc phòng công chứng Nhà nước.

Với những ai chưa từng “va vấp” chuyện sang tên/chuyển nhượng nhà cửa, nhất là ở Hà Nội - đầu thị trường BĐS mạnh nhất cả nước, quy trình trên có thể kéo dài tới cả năm, dẫu cho người mua - kẻ bán đã rất “ưng ý”. Một phần nguyên nhân, chính là do người trong cuộc hiểu sai về các thuật ngữ pháp lý BĐS.

Chuyện của gia đình ông Quang đang đau đầu nhiều tháng nay, khi chuẩn bị “xuống tiền” cho mảnh đất 45m2 ở quận Bắc Từ Liêm, là một dẫn dụ. Gom góp được gần 2 tỷ đồng, sau cả đời quần quật ở vựa lúa Thái Bình lẫn vay mượn từ người thân, ông quyết định mua đất xây nhà ở vùng “mới lên quận” này với hy vọng… giá rẻ hơn nơi khác.

Trao đổi rất “tâm đầu ý hợp” với chủ nhà về giá cả, phương án sang tên, ông hạ quyết tâm đặt cọc 50 triệu đồng để làm tin. Tháng 3, hai bên đã thực hiện hợp đồng đặt cọc với sự làm chứng của bên thứ ba, là một sàn giao dịch BĐS đặt tại địa bàn.
Đến hẹn thanh toán nốt 1,5 tỷ đồng, người mua mang tiền tới gặp gia chủ nhưng không ngờ bên bán đã… bán xong mảnh đất từ vài tuần. Bức xúc, ông Quang định tố cáo chủ nhà lừa đảo ra cơ quan chức năng. May mắn, người mua đã được môi giới “đả thông”: hợp đồng đặt cọc hoàn toàn có thể bị phá vỡ. Theo nội dung hợp đồng ký kết, người mua được trả lại tiền đặt cọc.

Một phần nguyên nhân chính là do người trong cuộc hiểu sai về các thuật ngữ pháp lý BĐS

Một vấn đề khác, không ít người mua nhà lẫn lộn giữa 2 khái niệm hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán với sự tham gia của công chứng. Điển hình, đặt cọc mua nhà chỉ vài chục triệu (tối đa là 100 triệu) và được coi là “giấy tờ viết tay” (dù có bên thứ ba làm chứng) nêu cam kết hai bên sẽ mua bán một BĐS cụ thể.

Nếu hai bên A - B ký tại bộ phận công chứng, thì không còn được gọi là hợp đồng đặt cọc. Theo đó, phía bán BĐS chịu trách nhiệm sang tên đổi chủ (với văn phòng địa chính) với bộ giấy tờ nhà cửa để thực hiện thủ tục. Bên mua sẽ giữ lại một phần thanh toán và chi trả nốt khi được nhận sổ đỏ/sổ hồng mới. Đây là một điểm “nghẽn” khiến nhiều người phải long đong theo đuổi bên bán để yêu cầu thực hiện chuyển sở hữu sang tên sổ.

Tới thực tế phũ phàng

Ngoài chuyện “quên” nêu nội dung phạt trong trường hợp phá cọc, hủy cọc (trong giao kết đặt cọc mua bán giữa hai bên), bài học về hậu thanh toán nhưng vẫn dài cổ chờ sổ vẫn nguyên giá trị.

Tình huống như sau: đến ngày ấn định trong hợp đồng đặt cọc viết tay, bên A gặp bên B tại phòng công chứng và ký vào hợp đồng mua bán với bên thứ ba là công chứng viên. Giữ lại một phần tiền theo hợp đồng, người mua (thực tế theo hợp đồng đã là chủ BĐS) yên chí để chủ cũ giữ hồ sơ giấy tờ nhà để làm thủ tục sang tên.

Rất nhiều rủi ro đã phát sinh trên thực tế: người bán đã nhận gần đủ tiền, vì lý do cá nhân (di chuyển gấp, sức khỏe…) nên chưa thể làm thủ tục chuyển sổ cho bên mua. Ngoài nguyên nhân khách quan, nhiều chủ nhà còn chủ động “gây khó” cho bên mua khi thực hiện chuyển sổ bằng đủ cách.

Dễ thấy nhất, bên bán là gia đình đông con, các thành viên đều đủ năng lực hành vi dân sự, người mua chỉ còn cách “ngậm bồ hòn làm ngọt” chi thêm tiền để gom đầy đủ các chữ ký của gia đình bên bán.

Trường hợp ở những địa bàn có đậm chất làng xã như Trung Văn là một minh chứng. “Sau khi chi gần 2,5 tỷ đồng để mua trọn 40m2 mặt ngõ ở Phùng Khoang thì bên bán gây khó trong quá trình tách sổ, chuyển sở hữu. Suốt cả năm trời điều đình xin xỏ, cộng thêm 90 triệu tiền… huy động chữ ký các thành viên gia đình (?), mọi chuyện mới xong”, bà Hòa, dọn về ở Phùng Khoang 2 năm nay, nhớ lại.

Kinh nghiệm xương máu trên đã được nhiều người tiếp thu: ngay khi ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng, bên mua thanh toán tiền cho bên bán và giữ luôn hồ sơ/sổ đỏ để tự thực hiện sang tên. Trường hợp bên bán chịu phí sang tên thì thời điểm giao tiền sẽ bớt đi phần tương ứng. Tiếp đến, người mua (đã là chủ nhân BĐS theo căn cứ hợp đồng mua bán) có thể tự tới Phòng TNMT quận/huyện để làm sổ hoặc giao “trọn gói” cho dịch vụ.