Vì sao chiêu lừa “dự án ma” vẫn khiến gần 1.000 người sập bẫy?

Không ít người dân cho rằng chỉ cần hợp đồng có dấu đỏ, dự án có bản đồ phân lô, có nhân viên tư vấn, công chứng thì rủi ro đã ở mức tối thiểu. Nhưng vụ án “dự án ma” đang được đưa ra xét xử tại Tây Ninh với 967 bị hại và 487 tỷ đồng bị chiếm đoạt lại chứng minh điều ngược lại: chính lớp vỏ thủ tục hợp pháp lại là kịch bản cho những cú lừa bất động sản hết sức tinh vi.

Các bị cáo tại phiên toà.

Gần 1.000 bị hại và cú lừa bài bản của “dự án giấy”

Theo đó, phiên xử sơ thẩm đang diễn ra tại TAND tỉnh Tây Ninh từ cuối tháng 7/2025 thu hút sự chú ý đặc biệt của dư luận bởi số lượng bị hại chưa từng có: 967 người. Tất cả là nạn nhân của ba “dự án ma” mang tên Hưng Thịnh Cát Tường, Đất Xanh Long An và Thiên Phúc Hoàng Gia.

Người “vẽ” ra các dự án này là Nguyễn Thị Cẩm Hồng – một phụ nữ chỉ học hết lớp 3, nhưng đã cùng chồng và nhóm đồng phạm dựng lên các hồ sơ quy hoạch, bản đồ phân lô, hợp đồng mẫu… và thậm chí ký hợp tác với các sàn môi giới chuyên nghiệp để rao bán rầm rộ.

Chỉ trong thời gian ngắn, nhóm này đã chiếm đoạt hơn 487 tỷ đồng. Riêng dự án Hưng Thịnh Cát Tường có tới 695 người mua. Một số người đầu tư vài trăm triệu, người khác bỏ cả nhà cửa để đón chờ “sổ đỏ” không bao giờ có. Thực tế, các dự án không hề được cấp phép, hồ sơ xin quy hoạch trái thẩm quyền, pháp nhân đứng tên cũng chỉ là vỏ bọc.

Không ít người mua bị thu hút bởi những lời quảng bá “dự án pháp lý đầy đủ, đã quy hoạch 1/500, thanh toán linh hoạt, tiềm năng sinh lời cao”… kèm theo hình ảnh phối cảnh 3D, bản đồ phân lô tỉ mỉ và các sự kiện mở bán đông đúc. Việc hợp đồng được công chứng càng khiến nhiều người lầm tưởng là đã có sự xác nhận của Nhà nước. Trong khi trên thực tế, công chứng chỉ xác thực về mặt hình thức giao kết, chứ không hề kiểm chứng tính pháp lý của dự án.

Cảnh tượng hàng trăm người chen chúc theo dõi phiên tòa, nhiều người phải ngồi ngoài sân xem livestream, là hình ảnh gây ám ảnh với không ít người – không chỉ bởi thiệt hại tài chính mà còn là sự sụp đổ của niềm tin. Niềm tin ấy không chỉ đặt nhầm vào đối tượng lừa đảo, mà còn gửi gắm sai vào một hệ thống thủ tục tưởng chừng có thể bảo vệ họ.

Luật chưa kịp bịt, lừa đảo đã mở đường

Chia sẻ dưới góc nhìn pháp lý, một số luật sư cho rằng, đây không phải là hiện tượng cá biệt. Những vụ tương tự tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… cũng đều có một mẫu số chung: pháp luật bị lợi dụng vì thiếu ràng buộc, còn người dân bị dẫn dụ bởi một lớp vỏ “gần như đúng luật”.

Phiên tòa có sự tham dự của rất đông bị hại.

Phân tích với Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Tạ Anh Tuấn – Giám đốc Công ty Luật Emme Law cho biết, các đối tượng lừa đảo đã tận dụng đúng các điểm mù trong hành lang pháp lý và tâm lý chủ quan của người dân. “Họ không cần dự án có thật, chỉ cần dựng được một bộ hồ sơ “có vẻ hợp pháp” là đủ để thuyết phục khách hàng rút hầu bao”, ông Tuấn nói.

Theo luật sư Tuấn, hiện pháp luật không buộc các tổ chức công chứng phải xác minh tình trạng pháp lý dự án. Do đó, hợp đồng đặt cọc vẫn được ký bình thường, dù đó là dự án chưa được phê duyệt hay thậm chí không có thật. “Người dân nhìn thấy con dấu, giấy tờ, hợp đồng mẫu là yên tâm, trong khi pháp luật không hề đảm bảo tính hợp pháp cho những thứ đó”, ông nói.

Một lỗ hổng lớn khác là sự thiếu minh bạch. Cho đến nay, vẫn chưa có cổng thông tin tập trung để người dân kiểm tra pháp lý dự án, tình trạng quy hoạch, chủ đầu tư hay giấy phép xây dựng. Trong bối cảnh đó, mọi thông tin người dân tiếp cận đều qua lời quảng bá, môi giới – mà ở đó, quyền kiểm chứng hoàn toàn nằm ngoài tầm tay của người mua.

Luật sư Tuấn nhấn mạnh: “Không thể trông chờ mãi vào tòa án để xử lý hậu quả. Phải hành động từ sớm, từ gốc – đó là siết lại quy trình cấp phép, quản lý công chứng, công khai pháp lý dự án, và đặc biệt là quy trách nhiệm rõ ràng cho chính quyền địa phương khi để xảy ra tình trạng dự án ma lộng hành”, luật sư Tạ Anh Tuấn nhấn mạnh.

Cũng trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, một số chuyên gia pháp lý cũng đánh giá rằng, vụ án ở Tây Ninh, với gần 1.000 nạn nhân, không đơn thuần là một vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Đó là dấu hiệu báo động cho một thị trường vẫn còn đầy khoảng trống pháp lý, nơi thủ đoạn lừa đảo cũ kỹ vẫn dễ dàng qua mặt những quy định hiện hành.

Khi lớp vỏ “đúng thủ tục” có thể được dùng để che đậy hành vi gian dối, thì pháp luật cần đi trước, không thể mãi là người đến sau trong cuộc rượt đuổi với tội phạm.