Ý tưởng sáng tạo của Tổng thống Biden để cân bằng thị trường nhà ở

Hàng chục trang trong kế hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng của Tổng thống Joe Biden cho biết chính quyền có thể loại bỏ các chính sách quy hoạch phân vùng theo kiểu loại trừ và sử dụng đất một cách có hại. Trong nhiều thập kỷ, luật phân vùng loại trừ tại Mỹ - như kích thước lô đất tối thiểu, yêu cầu đậu xe bắt buộc và cấm xây dựng nhà ở đa gia đình (chung cư) trên cùng một khu đất - đã làm tăng chi phí xây dựng và nhà ở, đồng thời khiến các gia đình bị loại khỏi các khu vực có nhiều cơ hội mua nhà hơn.

Tổng thống Biden đang kêu gọi Quốc hội ban hành một chương trình cơ sở hạ tầng mới mang tính cạnh tranh và sáng tạo, nhằm trao ngân sách linh hoạt và hấp dẫn cho các bang và thành phố thực hiện các bước đi cụ thể để loại bỏ các rào cản không cần thiết đối với việc tạo ra nhà ở giá phải chăng.

Thiếu nguồn cung nhà ở

Lãi suất thế chấp chạm đáy tại Mỹ đã khiến nhu cầu mua nhà tăng vọt, đẩy những người có thu nhập trung bình và thấp ra khỏi danh sách khách hàng đủ khả năng chi trả. Trong khi đó, vấn đề cung cấp nhà ở tại Mỹ vẫn là một vấn đề còn kéo dài.

Nhà kinh tế trưởng Daryl Fairweather của Redfin cho biết: “Ngay cả khi xảy ra đại dịch, chúng ta vẫn không đủ nhà để bán. Từ năm 2010-2019, nước Mỹ có số lượng nhà được xây dựng thấp nhất so với bất kỳ thập kỷ nào kể từ những năm 1960”.

Các hạn chế như kích thước lô đất tối thiểu, yêu cầu bắt buộc về chỗ đậu xe và các quy định cấm khác mà kế hoạch của Biden chỉ ra ở trên đã làm giảm nguồn cung nhà ở. Ví dụ, nếu có yêu cầu rằng đối với mỗi căn hộ, nhà phát triển phải cung cấp hai chỗ đậu xe, họ phải dành đất cho bãi đậu xe thay vì sử dụng để xây thêm nhà. Điều này khiến họ xây dựng được ít nhà hơn và với giá đắt hơn.

Theo Viện Đô thị Mỹ, đến cuối năm 2020, nguồn cung nhà ở tại Mỹ chỉ còn đủ cho khoảng 2,5 tháng, có nghĩa là “với tốc độ bán hàng hiện tại, lượng nhà tồn kho trên toàn quốc sẽ cạn kiệt”.

Hiệu quả kinh tế của các hạn chế này đã được ghi nhận rõ ràng. Theo một nghiên cứu năm 2015 của nhà kinh tế học Chang-Tai Hsieh của Đại học Chicago và nhà kinh tế học Enrico Moretti của Đại học UC Berkeley, việc chuyển đến các khu vực thành thị là quá đắt đỏ đối với người có thu nhập thấp và trung bình của Mỹ, khiến mức tăng trưởng kinh tế gộp của Mỹ giảm hơn 50% kể từ năm 1964 đến 2009. Những hạn chế này cũng làm gia tăng sự phân biệt chủng tộc và phân chia giai cấp.

Kế hoạch của ông Biden được cho là một cách tiếp cận mới để chấm dứt việc phân vùng loại trừ. Các thành phố cần chứng minh rằng họ đang giảm bớt hạn chế về phân vùng loại trừ để tiếp cận nguồn ngân sách của chương trình này cho bất kỳ mục đích sử dụng nào, như giao thông, công viên hay trường học. Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Mỹ sẽ chịu trách nhiệm quản lý kinh phí.

Nhà ở dồi dào không phải là mục tiêu chung

Thiết kế của chương trình sẽ quyết định tác động của nó. Nhưng bất kể thiết kế như thế nào, chỉ có đưa ra thật nhiều ưu tiên và ưu đãi mới có thể khiến các địa phương thay đổi các sắc lệnh quy hoạch của họ.

Emily Hamilton, một thành viên nghiên cứu cấp cao và là Giám đốc của Dự án Urbanity tại Trung tâm Mercatus, cho biết: “Các chương trình ngân sách như này sẽ không hấp dẫn đối với các thành phố giàu có và kiên quyết áp dụng quy hoạch loại trừ”.

Tuy nhiên, bà nói thêm rằng việc Nhà Trắng và Quốc hội chú ý đến vấn đề này là "rất quan trọng." Hamilton hy vọng chương trình sẽ tập trung vào kết quả hơn là việc các địa phương chỉ cho thấy rằng họ đã thay đổi quy định phân vùng.

Bà giải thích: “Bởi vì khi các địa phương chỉ tập trung vào việc điều chỉnh các quy định về quy hoạch, ví dụ như cho phép chủ nhà xây dựng các đơn vị nhà ở phụ kiện (ADU - những ngôi nhà nhỏ tách biệt trên các bất động sản hiện có, chẳng hạn như nhà để xe được chuyển đổi, căn hộ ở tầng hầm hoặc một ngôi nhà nhỏ ở sân sau), thì điều này không phải lúc nào cũng dẫn đến việc thực sự hình thành các ADU”.

Ngay cả khi một chính quyền hợp pháp hóa ADU, họ vẫn có thể ban hành yêu cầu có tối thiểu 2 chỗ đậu xe cho mỗi cấu trúc – nhà chính và ADU. Điều này sẽ khiến chẳng chủ nhà nào xây dựng được các ADU trên đất của mình.

Jason Furman, cựu Chủ tịch Hội đồng Cố vấn Kinh tế dưới thời Obama, không đồng ý với cách tiếp cận dựa trên kết quả: “Các kết quả được tạo thành một phần bởi chính sách, và một phần là những thứ nằm ngoài tầm kiểm soát của các nhà hoạch định mà có thể mất nhiều năm mới diễn ra. Vì vậy, các thống đốc hoặc thị trường cần biết mình phải làm gì trong dài hạn để nhận được ngân sách từ chương trình cơ sở hạ tầng”.

Chính quyền Obama từng đưa ra một chương trình cải cách giáo dục để tạo ra sự cân bằng cho thị trường nhà ở. Điều này có vẻ dễ dàng đạt được hơn so với chương trình cơ sở hạ tầng của Biden. Bởi vì, mọi người thường đồng ý về kết quả (trẻ em được giáo dục tốt hơn) ngay cả khi họ không đồng tình với các phương pháp triển khai của chính phủ. Còn với cải cách phân vùng, có rất nhiều địa phương không muốn kết quả tương tự (có nguồn cung nhà ở dồi dào).

Furman nói thêm: “Lý do chúng tôi đưa ra những quy tắc này không phải vì mọi người không biết họ đang làm gì, mà là vì một nhóm nhỏ những người biết chính xác những gì họ đang làm”.

Nhiều địa phương nhận thức sâu sắc rằng các chính sách của họ nhất thiết phải làm giảm số lượng nhà có sẵn, do đó họ làm tăng giá nhà và giá thuê. Điều này là vì một số cư dân hiện tại sẵn sàng trả tiền nhiều hơn, nếu điều đó có nghĩa là được giữ nguyên “đặc điểm khu dân cư” của họ hoặc duy trì mật độ nhà ở thấp.

Một trong những khía cạnh quan trọng nhất trong chương trình nghị sự về cơ sở hạ tầng của Biden có thể tác động đến các nhà hoạch định chính sách của Đảng Dân chủ và ý kiến ​​của cử tri về cách các quy tắc phân vùng địa phương của họ mâu thuẫn với tăng trưởng kinh tế và bình đẳng về cơ hội. Những nơi như Thành phố New York và Bay Area, với những thành tựu lớn nhất đạt được trong cải cách phân vùng, đều thuộc phe Dân chủ. Nhưng, yêu cầu các đảng viên của một đảng khác vạch ra một ranh giới rõ ràng về vị trí của anh ta chắc chắn không phải là chuyện nhỏ với chính quyền Tổng thống Biden.