Các ngân hàng trung ương có nên điều chỉnh lãi suất để giảm giá nhà ở hay không?

Chính phủ New Zealand gần đây đã yêu cầu ngân hàng trung ương xem xét tác động đến nhà ở khi thiết lập chính sách tiền tệ. Nhưng ngân hàng đã phản đối, nói rằng họ sẽ không làm điều này. Tuy vậy, khi ngày càng nhiều người trên thế giới không đủ khả năng mua nhà, một làn sóng giảm lãi suất đang mạnh lên. Để lý giải quyết định của ngân hàng trung ương New Zealand – trong trường hợp này là đúng, hãy phân tích xem điều gì sẽ xảy ra nếu họ cố gắng điều chỉnh chính sách nhắm vào giá nhà.

Khi lãi suất giảm, giá trị của dòng tiền thuê (nếu tài sản được cho thuê) hoặc nhà ở (nếu thuộc sở hữu của chủ sở hữu) sẽ tăng lên. Các chủ sở hữu tận dụng được mức giảm lãi suất này cho vốn đầu tư, vì vậy nhiều người cho rằng nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng lên là do tiền rẻ đi. Theo logic giá nhà tăng khi lãi suất thấp này, thì giá nhà sẽ giảm khi lãi suất cao.

Tuy nhiên, ngân hàng trung ương đã không giảm lãi suất về 0 và cũng chẳng khởi động một chương trình mua bất động sản lớn chỉ do những kẻ trục lợi muốn tăng giá nhà. Họ giảm lãi suất bởi vì đây là điều cần thiết để ổn định giá cả và số lượng việc làm trong toàn xã hội. Câu hỏi đặt ra là: Nếu họ muốn giảm giá nhà, vậy họ sẽ phải hạ lãi suất xuống mức nào?

Câu trả lời là: rất nhiều. Các nhà kinh tế học Oscar Holder, Moritz Schlarick và Alan Taylor đã nghiên cứu tính nhạy cảm của giá nhà đối với lãi suất tại 14 quốc gia trong 140 năm. Họ phát hiện ra rằng khi lãi suất tăng 1%, thì tỷ lệ giá nhà trên thu nhập giảm khoảng 4%. Ví dụ, ở New Zealand, tỷ lệ này đã tăng khoảng 50% trong 10 năm qua. Điều này đồng nghĩa với việc sẽ phải tăng lãi suất lên hai con số để ổn định giá nhà.

Nếu giải thích này quá trừu tượng hoặc khó tin, hãy tưởng tượng câu chuyện sẽ diễn ra nếu New Zealand duy trì mức lãi suất trung bình năm 2000-09 là 6% thay vì 0,25% hiện tại. Bất kỳ nước phát triển từng thực thi các chính sách giảm lãi suất như vậy trong thập kỷ trước sẽ phải trải qua sự tăng giá đáng kể của đồng tiền, đầu tư chậm chạp và xuất khẩu sụp đổ. Tỷ lệ lãi suất này cũng sẽ dẫn đến tốc độ tăng trưởng thấp hơn, thu nhập thấp hơn, tỷ lệ thất nghiệp cao hơn và có thể là vòng xoáy giảm phát.

Nếu lãi suất chỉ được điều chỉnh cao hơn một chút thì sao? Khi đó, giá nhà sẽ không thấp hơn đáng kể, nhưng tỷ lệ thất nghiệp sẽ tăng lên, và đây không phải là một sự đánh đổi hợp lý.

Việc tăng lãi suất không chỉ gây ra nhiều thiệt hại cho nền kinh tế. Nó cũng chẳng giúp đỡ gì được nhiều cho những người trẻ tuổi đang gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà. Hãy xem xét bốn nhóm người dưới đây để thấy rõ lập luận này.

Thứ nhất, những lao động trẻ thất nghiệp phải chịu lãi suất cao sẽ dễ mất nhà hơn là mua được nhà. Thứ hai, những người trẻ chủ yếu dựa vào vay nợ để mua nhà sẽ thấy rằng chi phí thế chấp đang tăng gần như tương ứng với sự giảm giá của bất động sản. Nhóm thứ ba là các chuyên gia trẻ tuổi, họ sẽ hưởng lợi chút ít khi sự sụt giảm nhu cầu sở hữu nhà về tổng thể khiến giá nhà trở nên hợp lý hơn. Nhưng nhóm người thực sự hưởng lợi sẽ là nhóm thứ tư, những người tiền tiết kiệm trong ngân hàng. Họ sẽ nhận được mức lãi suất cao tuyệt vời mà không phải chấp nhận rủi ro của việc mua nhà. Vậy nên việc giảm lãi suất sẽ không giúp người trẻ mua nhà, mà lại làm lợi cho những người lớn tuổi và giàu có hơn.

Lãi suất cao hơn sẽ làm giảm giá nhà bằng cách hạn chế nhu cầu trong toàn nền kinh tế. Nếu muốn đạt mục tiêu này, các chính phủ có nhiều biện pháp hiệu quả hơn như đánh thuế nhà ở và sử dụng nguồn tiền thu được để giảm thuế thu nhập. Ví dụ, đánh thuế bất động sản 3% mỗi năm sẽ giảm giá nhà hiệu quả hơn so với việc tăng lãi suất thêm 3 điểm phần trăm.

Một lựa chọn khác là nhắm mục tiêu đến một nhóm người mua cụ thể, như New Zealand hiện đang thực hiện bằng cách giảm bớt lãi suất đối với các khoản thế chấp của chủ đất. Điều này làm giảm nhu cầu đầu tư. Các chính phủ cũng có thể đánh thuế các chủ sở hữu nước ngoài để hạn chế họ mua nhà quá nhiều, hoặc các cơ quan quản lý có thể yêu cầu đặt cọc nhiều tiền hơn để chặn những người mua lần đầu. Đặt ra tỷ lệ vốn cho vay trên giá trị tài sản cao hơn sẽ ổn định tài chính tốt hơn, mặc dù nó sẽ tác động đến khả năng chi trả cho nhà ở.

Về cơ bản, tất cả các ý tưởng chính sách này (lãi suất cao hơn, thuế hoặc các loại hạn chế khác nhau) đều nhằm giảm nhu cầu về nhà ở. Nhưng làm thế nào để hạn chế nhu cầu đối với một thứ cần thiết như nhà ở? Trong một thị trường tự do, lành mạnh, hợp lý và bền vững, thì khi nhu cầu về một thứ gì đó tăng lên, câu trả lời là hãy làm cho nguồn cung của nó nhiều hơn.