FED: Cổ phiếu và bất động sản đang quá đắt đỏ

Biên bản cuộc họp của FED được công bố ngày 21/11 cho biết: “Các chuyên gia của FED cho rằng áp lực định giá tài sản hiện rất đáng chú ý. Đặc biệt, giá trị cổ phiếu, nhà ở và bất động sản thương mại đều ở mức giá rất cao trong lịch sử”.

Biên bản viết: “Tỷ lệ giá trên thu nhập kỳ hạn của các cổ phiếu thuộc nhóm S&P 500 đã tăng lên mức 25% cao nhất trong lịch sử. Trong khi đó, giá nhà tại Mỹ đã tăng lên ngưỡng cao kỷ lục bất chấp điều kiện tín dụng thắt chặt trên thị trường thế chấp.”

Các nhân viên của FED cũng cảnh báo rằng giá trị bất động sản thương mại tại quốc gia này đang có vẻ quá cao, với tỷ lệ vốn hóa ở mức thấp trong lịch sử.

FED lưu ý rằng lĩnh vực văn phòng tiếp tục chịu ảnh hưởng từ việc chuyển sang làm việc từ xa và tỷ lệ nợ quá hạn đối với chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp bất động sản thương mại tăng lên, do ngày càng nhiều người không trả được các khoản vay mua văn phòng và bất động sản bán lẻ đúng hạn.

Một số nhà bình luận đã cảnh báo rằng giá bất động sản tại Mỹ đang ở trong tình trạng bong bóng và thị trường có nguy cơ sụp đổ, đặc biệt khi cuộc chiến chống lạm phát của FED đã khiến lãi suất tăng từ mức gần như bằng 0 lên hơn 5% kể từ mùa xuân năm ngoái.

Lãi suất cao hơn khuyến khích tiết kiệm nhiều hơn chi tiêu và tăng chi phí đi vay, điều này có thể làm giảm nhu cầu đối với dịch vụ của các công ty và dẫn đến việc trả lãi nhiều hơn cho các khoản nợ. Chúng cũng làm tăng lợi suất từ các tài sản phi rủi ro như trái phiếu kho bạc, đồng thời làm giảm sức hấp dẫn tương đối của cổ phiếu, bất động sản cùng các tài sản có tính rủi ro khác.

Hơn nữa, việc tăng lãi suất đã nâng chi phí thế chấp lên mức cao nhất trong hơn 2 thập kỷ. Điều này đã gây ra một cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả và đóng băng thị trường nhà đất, khi những người mua đã trả giá cao chờ đợi những giao dịch tốt hơn và những người bán tiềm năng thì hưởng lợi từ lãi suất thấp hơn khi họ mua nhà ở giai đoạn trước.

Lĩnh vực bất động sản thương mại hiện đang ngập trong nợ nần, phải đối mặt với áp lực nặng nề kết hợp giữa giá trị giảm, lãi suất cao hơn và khủng hoảng tín dụng khi những người cho vay rút lui vì lo ngại số vụ vỡ nợ gia tăng hoặc làn sóng rút tiền gửi mới.

Những áp lực đó đã khiến các FED cảnh báo những lỗ hổng “đáng chú ý” trong hệ thống tài chính Mỹ, bao gồm rủi ro cấp vốn và lượng đòn bẩy trong lĩnh vực tài chính. Họ cũng cảnh báo về những lỗ hổng “vừa phải” gắn liền với nợ của doanh nghiệp và hộ gia đình.

Tuy nhiên, FED không cho rằng thị trường sẽ suy thoái nhờ nền kinh tế tăng trưởng mạnh, tỷ lệ thất nghiệp thấp, lạm phát chậm lại và chi tiêu tiêu dùng ổn định trong những tháng gần đây.

Cổ phiếu, nhà ở và bất động sản thương mại có thể đã được định giá quá cao vì bức tranh kinh tế tích cực trên. Nhưng khi FED cho rằng chúng có giá đắt đỏ và đang đứng trước nguy cơ giảm giá, thì các nhà đầu tư chắc chắn sẽ chú ý và có động thái phù hợp.