Vén màn cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc (Phần 1)

Dự án phát triển dở dang tại TP Đại Liên, Trung Quốc. Ảnh: The New York Times

Núi nợ 5.200 tỉ USD

Năm 2021, tập đoàn bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc là Evergrande đã trở thành tâm điểm của Trung Quốc và thế giới khi đứng trước nguy cơ vỡ nợ do không thể thanh toán các khoản lãi suất trái phiếu đến hạn và món nợ lên tới 300 tỉ USD, tương đương với 2% GDP của Trung Quốc và bằng toàn bộ nợ công của Bồ Đào Nha. Nghiêm trọng không kém, khoảng 1,6 triệu ngôi nhà mà Evergrande đã nhận tiền thanh toán từ người mua có khả năng không thể hoàn thành.

Những tin tức nói trên khiến giá trị cổ phiếu của Evergrande giảm hơn 80%, đẩy chứng khoán toàn cầu chìm trong sắc đỏ và thị trường trái phiếu rác của châu Á hứng chịu một làn sóng bán tháo. Khách hàng và nhà đầu tư kéo đến biểu tình tại các văn phòng của Evergrande trên khắp Trung Quốc để đòi trả lại tiền. Tới đầu tháng 12/2021, Fitch Ratings chính thức tuyên bố Evergrande vỡ nợ với khoản nợ trái phiếu trị giá hơn 1,2 tỉ USD.

Cú ngã ngựa của Evergrande được cho là do vay nợ quá nhiều, quản lý kém cỏi và đầu tư dàn trải, nhưng lại được che đậy bằng các thỏa thuận tài chính phức tạp với sự hỗ trợ của một số tổ chức tài chính và chính quyền địa phương.

Trong khi chính phủ Trung Quốc còn chưa đưa ra động thái rõ ràng về việc có giải cứu tập đoàn được cho là “quá lớn để sụp đổ” này hay không thì lại có thêm khoảng 20 nhà phát triển lớn khác tiếp tục vỡ nợ trong năm 2021 với số tiền từ vài trăm triệu tới vài trăm tỉ USD. Theo ước tính của Công ty Nomura Holdings, tính đến tháng 06/2021, các nhà phát triển Trung Quốc gánh khoản nợ khoảng 5.200 tỉ USD. Trong đó, các khoản vay ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 46%. Thị trường trái phiếu chiếm khoảng 10%, bao gồm cả trái phiếu USD mà nhiều trong số đó là trái phiếu rác.

Bất động sản đã trở thành ngành có nợ xấu lớn thứ hai tại hàng loạt ngân hàng Trung Quốc, với 30% các khoản vay cho lĩnh vực xây dựng nhà ở và 60% các khoản vay được hỗ trợ bằng tài sản thế chấp. Tại 5 ngân hàng lớn nhất, nợ xấu của ngành bất động sản trong nửa đầu năm 2021 tăng lên mức kỷ lục là 30%, đạt 15 tỉ USD.

Các chuyên gia lo ngại sự suy thoái của ngành bất động sản sẽ châm ngòi cho những rủi ro mang tính hệ thống đối với toàn bộ hoạt động kinh tế, tài chính và ngân hàng của Trung Quốc. Goldman Sachs cho biết suy thoái nhà ở có thể làm giảm tốc độ tăng trưởng GDP của Trung Quốc khoảng 1 điểm phần trăm mỗi năm cho đến năm 2025. Ở bức tranh rộng hơn, cuộc khủng hoảng của ngành bất động sản tại quốc gia này có thể tạo ra một biến cố “thiên nga đen” đối với nền kinh tế toàn cầu. Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế, Trung Quốc sẽ đóng góp hơn 20% mức tăng GDP của thế giới trong 5 năm tính đến năm 2026. Trong khi đó, Diễn đàn Kinh tế Thế giới ước tính rằng GDP của Trung Quốc cứ giảm 1 điểm phần trăm thì GDP toàn cầu giảm 0,3%. Thời báo Financial Times nhận định, cuộc khủng hoảng này có thể báo hiệu mô hình tăng trưởng dựa vào bất động sản đã chấm dứt sau hơn một thập kỷ góp phần thay đổi diện mạo Trung Quốc.

Phụ thuộc vào vay nợ và văn hóa đầu cơ

Thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu hứng chịu nhiều sóng gió từ năm 2020, khi chính phủ ban hành chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm kiềm chế tình trạng lạm dụng đòn bẩy của các nhà phát triển, ngăn chặn đầu cơ và hạ nhiệt thị trường ở mức độ hợp lý. Tuy nhiên, căn nguyên thực sự của cuộc khủng hoảng này lại mang tính lịch sử và vĩ mô hơn rất nhiều.

Trước khi truyền thông thế giới biết đến quả bom nợ của Evergrande, tập đoàn này từng được coi là “đại công thần” giúp thúc đẩy sự bùng nổ của ngành bất động sản và góp phần đô thị hóa các vùng đất rộng lớn của quốc gia tỉ dân này. Evergrande cùng rất nhiều nhà phát triển khác từng là trung tâm quyền lực trong nền kinh tế dựa vào bất động sản để tăng trưởng siêu tốc của Trung Quốc.

Thời kỳ hoàng kim của ngành bất động sản Trung Quốc bắt đầu từ những năm 1980- 1990 với các cải cách mạnh mẽ của chính phủ nhằm tạo ra động lực mới cho nền kinh tế. Nhờ đó, bất động sản trở thành một trụ cột không thể thay thế, chiếm tỷ trọng gần 30% GDP. Theo Goldman Sachs, tổng giá trị của thị trường bất động sản Trung Quốc lên tới 52.000 tỉ USD vào năm 2019, gấp đôi quy mô của Mỹ. Ở thời kỳ đỉnh cao, mỗi năm Trung Quốc xây dựng 15 triệu ngôi nhà mới, gấp 5 lần so với Mỹ và châu Âu cộng lại. Điều này góp phần thúc đẩy tốc độ đô thị hóa tại Trung Quốc lên 64% vào năm 2020, với hơn 90% hộ gia đình sở hữu nhà ở.

Để nhanh chóng xây dựng được số lượng nhà khổng lồ nói trên, các doanh nghiệp Trung Quốc đã sử dụng mô hình “ba cao một thấp” rất rủi ro (nợ cao, đòn bẩy cao, doanh thu cao, chi phí thấp) để huy động nguồn vốn và triển khai dự án. Họ không chỉ vay tiền từ các ngân hàng truyền thống mà còn tìm đến những “ngân hàng bóng tối” với mức lãi suất “cắt cổ”. Các nhà phát triển này cũng trở thành trụ cột của thị trường trái phiếu rác quốc tế với lợi suất có lúc lên tới 20%.

Khi các nguồn vốn truyền thống dần cạn kiệt do quy định của chính phủ, các nhà phát triển gần như phụ thuộc vào dòng tiền từ mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai, chiếm 26% tổng số nợ của toàn ngành. Hơn 85% lượng nhà ở tại Trung Quốc được bán theo mô hình này, nhưng với nguyên tắc “3691” độc đáo. Nghĩa là cam kết khởi động các dự án mới trong 3 tháng, bắt đầu bán hàng trong 6 tháng, hoàn thành xây dựng trong 9 tháng và trả lại tiền cho nhà đầu tư trong 1 năm. Mô hình này giúp nhà phát triển có thể khởi động nhiều dự án cùng lúc và nhanh chóng, nhưng lại đặt ra thách thức bàn giao nhà trong thời gian ngắn và năng lực quản lý tài chính tốt. Ở mặt tiêu cực, nhiều nhà phát triển đã lợi dụng kẽ hở của “3691” để tô hồng bảng cân đối kế toán bằng cách sử dụng nguồn vốn từ dự án này để trả nợ và phát triển các dự án khác.

Ngoài núi nợ khổng lồ, một nguyên nhân nữa khiến thị trường Trung Quốc rơi vào khủng hoảng là văn hóa đầu cơ nhà đất của người dân. Như nhiều quốc gia châu Á khác, người dân tại đây tin rằng bất động sản là cách tốt nhất để bảo toàn và gia tăng của cải. Theo thống kê, giá nhà ở Trung Quốc đã tăng lên gấp 2,5 lần trong vòng 10 năm qua và khoảng 70-80% tài sản hộ gia đình đang gắn liền với bất động sản.

Các báo cáo cũng cho thấy khoảng 20% chủ nhà tại Trung Quốc sở hữu từ 2 căn hộ trở lên. Văn hóa đầu cơ đã hình thành hàng loạt “thành phố ma” tại Trung Quốc với 12,1% nguồn cung, tương đương khoảng 50 triệu ngôi nhà bị bỏ trống và chôn vùi hàng trăm tỉ USD tiền vốn. Việc đầu cơ cũng đẩy giá nhà tại những thành phố lớn như Bắc Kinh và Thâm Quyến lên cao, gấp 40 lần thu nhập hàng năm của các hộ gia đình, gây ra nhiều hệ lụy xã hội do thiếu nhà ở và khoảng cách giàu nghèo.

Còn tiếp...