Trực tiếp Tọa đàm: Tìm kiếm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý chung cư

Với việc ban hành và sửa đổi nhiều nội dung quan trọng của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở,… hệ thống pháp lý về mua bán nhà ở tại Việt Nam đang ngày càng hoàn thiện. Quyền lợi người mua nhà nói chung và chung cư nói riêng được bảo vệ, các rủi ro cũng hạn chế hơn. Tuy nhiên, nhiều lý do khác nhau những mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn diễn ra tại không ít dự án, khiến niềm tin của người dân và thị trường bị ảnh hưởng.

Để giúp bạn đọc hiểu hơn về các vướng mắc, vấn đề phát sinh thường xảy ra khi sống tại các chung cư hiện nay và cách giải quyết vấn đề, Tạp chí đầu tư Bất động sản CafeLand tổ chức buổi Tọa đàm trực tuyến Tìm kiếm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý chung cư.

Tại buổi giao lưu, khách mời là đại diện cơ quan quản lý Nhà nước, luật sư, chuyên gia và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ đi sâu vào phân tích những nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp thường nổ ra tại các chung cư. Những khó khăn trong việc thực hiện các cam kết với người mua nhà. Từ đó, các khách mời cũng sẽ đưa ra các kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện hơn việc quản lý chung cư ở Việt Nam hiện nay, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống người dân.

Khách mời tham gia Tọa đàm:

1.Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục phó Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng

2.Ông Phan Trường Sơn - TP Phát triển Nhà và Thị trường BĐS - Sở Xây dựng Tp.HCM

3.Ông Nguyễn Thanh Hiền - Giám đốc Công ty Luật ATIM

4.Bà Huỳnh Ngọc Hiệp - Giám đốc Dự án Công ty Savista

5.Ông Nguyễn Kim Long - Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển Căn hộ Nam Long

6.Ông Hồ Bá Tình - Chuyên gia kinh tế

Phần 1: Bảo vệ người mua nhà và nâng cao tính minh bạch về mua bán chung cư

- Các ông có đồng tình với quan điểm cho rằng những bất cập phát sinh ngay từ lúc bắt đầu mua bán nhà? (Ông Nguyễn Anh Tuấn - TBT - Chủ tọa Tọa đàm)

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Đây là vấn đề quan trọng và dư luận rất quan tâm. Theo tôi vấn đề phát sinh trong tranh chấp thời gian qua xuất phát từ nhiều nhiều nguyên nhân nhưng bất cập đầu tiên phải nói đến là bắt đầu từ mua bán. Đây là khởi đầu cho mọi quyền và nghĩa vụ, cho mọi vấn đề liên quan đển sản phẩm nhà sau này từ quá trình xây dựng đến lúc bàn giao.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục phó Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng

- Đại diện Sở Xây dựng, Ông có đồng ý những sai phạm thường phát sinh trước khi người dân vào ở, trách nhiệm ở đâu?

Ông Phan Trường Sơn: Trong quá trình xây dựng, trước hết là trách nhiệm của chủ đầu tư được quy định rất cụ thể trong Luật Nhà ở và Luật xây dựng. Chủ đầu tư phải đảm bảo mọi sự an toàn và đúng quy định pháp luật trong quá trình xây dựng. Cho nên trước hết đây là trách nhiệm của chủ đầu tư. Cơ quan quản lý cần phải giám sát chặt chẽ và quản lý các hoạt động của chủ đầu tư.

Ông Phan Trường Sơn - TP Phát triển Nhà và Thị trường BĐS - Sở Xây dựng Tp.HCM

Trong thời gian vừa qua có một số dự án như Bảy Hiền Tower có sai phạm trong giấy phép xây dựng, sau khi xây thì chưa nghiệm thu được nhưng vẫn cho cư dân vào ở. Làm sao để quản lý và phát hiện sớm các sai phạm?

Trước hết cơ quan quản lý phải thường xuyên kiểm tra và phát hiện các sai phạm để xử lý kịp thời. Đặc biệt là các cơ quan quản lý địa phương. Cơ quan quản lý cũng cần công khai và minh bạch thông tin của dự án để người dân để nắm rõ.

- Việc cấp các giấy phép cho các dự án như thế nào?

Ông Phan Trường Sơn: Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực từ tháng 7/2015 quy định, trước khi xây dựng thì chủ đầu tư phải có thông báo cho Sở xây dựng và Sở xây dựng xác nhận thì mới được phép xây dựng và công bố thông tin đầy đủ trên website của Sở. Trước khi có Luật Nhà ở 2014 thì không quy định chủ đầu tư phải gửi thông báo thông tin đến Sở xây dựng, mà các dự án này tự xây dựng và chịu trách nhiệm. Các vụ tranh chấp gần đây chủ yếu là các dự án xây dựng trước năm 2010.

- Ở góc độ là một luật sư, xin hỏi ông Nguyễn Thanh Hiền - Giám đốc Công ty Luật ATIM, ông đánh giá như thế nào về những quy định trong văn bản pháp lý về việc mua bán căn hộ, quản lý căn hộ hiện nay? Ông có cho rằng chúng ta cần có văn bản để yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin?

Ông Nguyễn Thanh Hiền: Về vấn đề công khai thông tin dự án, trong Luật Kinh doanh và Luật Nhà ở cũng như Nghị định 99 đã có hướng dẫn cụ thể. Trong đó có nội dung yêu cầu và hướng dẫn việc công khai thông tin, báo cáo tình hình thực hiện dự án cho các cơ quan chức năng và người mua nhà trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mới đây, kể từ 1/7/2015 Luật Kinh doanh và Luật Nhà ở sửa đổi chính thức có hiệu lực thì việc này càng được thắt chặt hơn.

Ông Nguyễn Thanh Hiền - Giám đốc Công ty Luật ATIM

Như vậy, luật pháp đã có quy định hướng dẫn cụ thể thực hiện việc này. Tuy nhiên trên thực tế nhiều dự án vẫn không thể biết được chính xác đầy đủ thông tin.

- Vậy chẳng hạn chủ đầu tư thế chấp dự án thì luật pháp quy định chủ đầu tư cần có thủ tục gì? Ngày 8/8/2010 có Nghị định 71 hướng dẫn chủ đầu tư cần có những điều kiện nào mới được mở bán dự án?

Những quy định gần đây đã chặt chẽ hơn nhiều. Chủ đầu tư thế chấp dự án phải gửi cho Sở xây dựng các giấy tờ, báo cáo đủ điều kiện mở bán dự án nhà ở hình thành trong trương lai và Sở phải có phản hồi. Tuy nhiên, hiện nay có thể một số Sở xây dựng không công bố. Liên quan đến bảo lãnh, luật bắt buộc phải có bảo lãnh nhưng trên thực tế một số chủ đầu tư chỉ mới cam kết bảo lãnh.

- Thực tế ở thị trường Hà Nội thời gian qua có nhiều dự án nhưng người mua nhà không nắm bắt được thông tin đầy đủ vậy có cách gì để khắc phục tình trạng này?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Có những trường hợp chủ đầu tư chưa cung cấp thông tin nhưng người mua nhà tin tưởng chủ đầu tư thì họ chấp nhận mua. Ở đây hầu như người mua nhà phải tìm hiểu thông tin và vấn đề là tìm hiểu đến đâu. Sở xây dựng sẽ cung cấp thông tin đầy đủ về dự án. Các thông tin về dự án thì chủ đầu tư nắm đầy đủ nhất nhưng tùy từng dự án thì mức độ cung cấp khác nhau. Ví dụ 32 dự án tại TP.HCM công khai bán đã được xác nhận pháp lý, tuy nhiên những thông tin về giá cả, diện tích…thì người mua nhà phải đến chủ đầu tư.

- Dưới góc độ của một doanh nghiệp có kinh nghiệm trong quản lý chung cư theo bà Huỳnh Ngọc Hiệp thì người dân thường làm thế nào để tiếp cận thông tin dự án? Bà có lời khuyên nào đối với người dân khi mua dự án chung cư mà có nghi vấn các vấn đề pháp luật kkhông đảm bảo?

Bà Huỳnh Ngọc Hiệp: Ở góc độ quản lý, trước khi tiếp cận quản lý dự án, chúng tôi cũng đã làm việc với chủ đầu tư và khách hàng. Khi mua nhà, trước hết chúng ta phải lựa chọn chủ đầu tư uy tín, xem xét vị trí dự án, cơ sở hạ tầng như thế nào. Bên cạnh đó, quan tâm đến hợp đồng mua bán. Người dân có quyền đọc và nghiên cứu kỹ trước khi quyết định ký hợp đồng mua bán. Từ 2013 trở về trước, chúng tôi thấy có nhiều dự án xảy ra tình trạng không rõ ràng, nhưng hiện nay cả hai bên đã thấy hiểu hơn nên đã hạn chế việc tranh chấp hơn nhiều.

Bà Huỳnh Ngọc Hiệp - Giám đốc Dự án Công ty Savista

Giữa vấn đề thương hiệu và giá trị sản phẩm, ông có nhận định gì?

Ông Nguyễn Kim Long: Hiện nay tất cả các quy định và liên quan đến việc phát triển nhà ở, với vai trò là chủ đầu tư tập đoàn chúng tôi luôn xác định tuân thủ tác điều kiện pháp luật. Các nhà đầu tư lớn đang ra sức để bảo vệ thương hiệu của mình, nên người mua nhà nên tìm đến những tập đoàn lớn để bảo vệ mình.

Ông Nguyễn Kim Long - Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển Căn hộ Nam Long

Chủ đầu tư Nam Long luôn tuân thủ các điều kiện pháp luật, khi phát triển sản phẩm xác định khách hàng là người phát triển sản phẩm lâu dài vì vậy quyền lợi của khách hàng luôn được đảm bảo. Trong bất kì lĩnh vực nào cũng vậy, thông tin sản phẩm là rất quan trọng.

- Trong hợp đồng mua bán nhà thì có thông tin liên quan đến quyền mua bán nhà của người mua, thế thông tin liên quan đến chủ đầu tư như thế nào trong khi họ lại mang đi thế chấp nhiều lần? Ông có kiến nghị gì không?

Ông Hồ Bá Tình: Trên thực tế, khi tiếp xúc với người mua nhà tôi thấy, họ không đủ am hiểu các cơ sở pháp luật. Ví dụ như thời gian bao lâu, điều kiện thế nào thị nhận sổ hồng, sổ đỏ. Đồng thời, khi gặp chủ đầu tư họ chỉ quan tâm đến giá cả phần lớn. Khe hở ở đây là người mua nhà thường ở thế yếu hơn do đó họ cần phải được bảo vệ bởi cơ quan quản lý. Chẳng hạn khi họ nghi ngờ về một dự án nào đó thì họ có quyền đến cơ quan quản lý để tìm hiểu dự án đó, ví như có đủ tiền sử dụng đất, giấy tờ…Như vậy sẽ đảm bảo cho quyền người mua nhà.

Ông Hồ Bá Tình - Chuyên gia kinh tế

Tiếp theo là phải có chế tài phạt nặng, hoặc giám sát của một tổ chức khác có thể không phải nhà nước để tăng uy tín của dự án đó. Đó có thể là những tổ chức đứng ra tư vấn, thẩm định đối với từng chủ đầu tư, dự án để người mua nhà dựa vào làm thông tin tham khảo. Điều này sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, bởi nếu thị trường kém minh bạch thì rủi ro càng cao hơn, tranh chấp xảy ra càng nhiều thì người mua nhà càng dè dặt hơn. Khi thị trường phát triển cao hơn thì phải cần có những tổ chức trung gian, uy tín như vậy.

- Ông nghĩ gì về việc đánh giá tín nhiệm các dự án và chủ đầu tư BĐS?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Bên cạnh khách hàng có tổ chức và phần cơ quan chức năng nhà nước. Cách thức làm ăn của chủ đầu tư phải đúng luật và giữ chữ tín. Hiện nay các chủ đầu tư nhận thấy rõ khách hàng sẽ làm nên thương hiệu, uy tín của dự án. Một dự án khi mà được bán nhanh, nhiều thì ảnh hưởng tích cực đến chính dự án, chủ đầu tư đó. Tôi được biết hiệp hội bất động sản Việt Nam đã có những tổ chức khen thưởng cho chủ đầu tư. Đó là một trong những kênh để khách hàng tham khảo. Tùy vào lĩnh vực khác nhau, nhưng theo tôi, tín nhiệm của một dự án là phụ thuộc vào đánh giá của chính khách hàng.

Ông Phan Trường Sơn: Công tác quản lý chung cư và bảo vệ quyền lợi của khách hàng có nhiều giải pháp và cần nhiều bên tham gia. Trước hết, đó là các nhà đầu tư chân chính, thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Thứ hai là người dân, vì mua một sản phẩm căn hộ là giá trị rất lớn, cả một gia tài với nhiều người khi phấn đầu cả đời, nên khi mua cần quan tâm tìm hiểu thông tin thật kỹ. Nhất là khi ký hợp đồng cần phải hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng. Trước hết thông tin của dự án mà chủ đầu tư phải công bố công khai.

Thứ ba là cơ quan quản lý nhà nước phải có trách nhiệm quản lý, giám sát về các hoạt động của chủ đầu tư, phải trách nhiệm công khai các thông tin của dự án. Nhất là liên quan tới các dự án có thế chấp hay sai phép hay không. Bên cạnh đó, là trách nhiệm của ngân hàng, các ngân hàng cần phải quản lý chặt chẽ cách thức cho vay tín dụng của mình. Cuối cùng đó chính là trách nhiệm của cơ quan truyền thông, cần đưa thông tin chính xác về dự án, phải kiểm tra toàn bộ thông tin của dự án trước khi đưa thông tin đến độc giả.

- Việc kiểm chứng thông tin đăng tải gặp khó khăn ở chỗ là thông tin luôn được cập nhật liên tục. Đây là trách nhiệm xã hội của báo chí. Còn về trách nhiệm ngân hàng đến đâu vì liên quan đến nhiều nhóm khách hàng. Theo tôi vẫn chưa thấy chế tài mạnh đối với trách nhiệm của ngân hàng? Như vậy có đúng không?

Ông Nguyễn Thanh Hiền: Khi thực hiện ký kết mua dư án thì phải tìm hiểu để phòng ngừa rủi ro. Trước khi ký hợp đồng, người mua phải quan tâm đến 3 yếu tố. Thứ nhất là pháp lý của chủ đầu tư. Điều này tùy thuộc vào các sự trước hay sau ngày 1-7-2015. Các điều kiện quy định chặt chẽ. Đối với những dự án có liên quan đến pháp lý thì cần phải tìm hiểu kỹ. Chủ đầu tư phải là chính chủ đầu tư mới ký hợp đồng, không được phép ủy quyền cho bên liên doanh ký hợp đồng. Người mua phải lưu ý điểm này, người ký phải có thẩm quyền ký hay không? Phạm vi ủy quyền có hay không. Đối với pháp lý dự án lại liên quan đến hàng loạt Luật, nhưng chúng ta phải quan tâm đến chẳng hạn ký quỹ bao nhiêu tùy dự án đã được chấp thuận chủ trương, các thông tin của dự án sẽ được thể hiện trong văn bản chấp thuận chủ trương đó như tiêu chuẩn, thiết kế thi công, tiến độ. Người mua phải yêu cầu cung cấp thông tin này. Có nhiều đơn vị chỉ cung cấp đọc tại chỗ.

Về vấn đề thế chấp, chuyện chủ đầu tư thế chấp là bình thường vì tất cả chủ đầu tư phải vay vốn ngân hàng. Họ thế chấp dự án, căn hộ hình thành trong tương lai. Khi họ thế chấp một phân hoặc toàn bộ thì luật mới đã có quy định điều kiện thế chấp.

- Tại sao chủ đầu tư vừa huy động tiền của người mua vừa thế chấp vay ngân hàng?

Ông Nguyễn Thanh Hiền: Điều kiện là họ phải giải chấp căn hộ đó tùy trường hợp người mua và ngân hàng đồng ý. Nếu muốn bán nhà đó cho người mua thì phải giải chấp căn nhà đó, vì nhà đang bán không thể thế chấp được. Thỏa thuận các bên như thế nào khong rõ, nhưng điều kiện của luật là phải giải chấp căn hộ đó. Trong trường hợp như Harmona vừa rồi là sai quy định. Còn luật có quy định là phải huy động bao nhiêu để triển khai. Vấn đề liên quan đến xử phạt hành chính, thì hiện chưa có luật mới mà vẫn áp dụng luật cũ rất sơ xài. Hiện ta còn thiếu chế tài đủ răn đe các chủ đầu vi phạm.

"Hiện nay người mua rất thông minh bởi đây là gia tài lớn, họ tìm hiểu rất kỹ càng. Nhưng hiện nay, có một câu chuyện là nhiều người thích mua các dự án muốn mua những sản phẩm mà càng ít thông tin công bố ra thì sẽ càng có lợi nhuận khi đợi đến ngày thông tin cung bố đầy đủ. Đối với những dự án đầy đủ thì giá bán không có lời. Do đó tôi thấy mất cân đối cung cầu vì sản phẩm cao cấp quá nhiều.

Còn về vấn đề thế chấp, hầu như 90% dự án đều thế chấp để huy động vốn từ ngân hàng. Trong hợp đồng thế chấp chắc chắn sẽ ghi rõ là đất và nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời sẽ có điều khoản cho bán dự án để thu tiền trả nợ ngân hàng. Nội dung thỏa thuận thế chấp thì đã rõ nhưng vấn đề là giám sát đến đâu. Chẳng hạn căn hộ 1 tỷ đồng nhưng vay hồ sơ 100 triệu đồng (căn hộ hình thành trong tương lai), phải có giấy loại trừ căn hộ đó ra khỏi danh sách để tránh thế chấp lần 2. Do đó lỗi là ở ngân hàng giám sát không kỹ. Theo tôi thì pháp luật hiện nay đã có quy định đầy đủ, vấn đề là ở chỗ giám sát đến đâu mà thôi". Ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty Lê Thành

Ông Lê Hữu Nghĩa bức xúc chia sẻ

"Theo tôi tất cả dự án đều thế chấp, nhưng vấn đề giải chấp đối với đơn vị phân phối như chúng tôi không được đề cập đến. Chúng tôi chỉ biết dự án đã có thế chấp, nhưng việc giải chấp bao nhiêu, căn hộ nào thì chúng tôi chưa nắm được. Do đó do đó chủ đầu tư và ngân hàng chưa quyết định rạch ròi nên dẫn đến tình trạng như vừa qua. Khách hàng chỉ cần 1-200 triệu đặt cọc, thì họ lại sẵn sàng bán lại để thu lời. Tôi cho rằng cần có phải có đơn vị đánh giá thông tin để giúp người mua có niềm tin hơn vào thị trường". Trung Kiên - Khách mời Tọa đàm cho biết.

- Nếu như đưa ra ba lời khuyên cho vấn đề mua nhà thì chuyên gia khuyên gì?

Ông Phan Trường Sơn: Trước hết người mua cần phải xem xét là tính pháp lý của dự án, dự án phải có đầy đủ giấy phép xây dựng và hoàn tất các thủ tục liên quan. Thứ hai là người mua nhà phải hiểu rõ được sản phẩm mình mua có những đặc điểm gì. Liên quan đến việc ký kết hợp đồng, ngoài quy định rõ từ pháp luật thì cần có điều khoản cụ trong hợp đồng. Lưu ý thứ 3 là liên quan đến vấn đề bảo lãnh hay thế chấp của dự án. Đây là trách nhiệm của chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư đã thế chấp rồi, muốn bán thì phải giải chấp. Bên cạnh đó, khách hàng cần lưu ý bảo lãnh của ngân hàng là đối với các dự án đã thế chấp và bảo lãnh cho khách hàng tiến độ dự án. Khi chủ đầu tư không thực hiện không đúng tiến độ cam kết thì ngân hàng phải trả lại tiền cho người mua.

Ông Hồ Bá Tình: Cân nhắc giữa quyền lợi và rủi ro vì có những người mua còn quan tâm đến lợi nhuận thì họ sẵn sàng mua căn hộ không đủ pháp lý để kiếm lời. Thứ hai là chủ đầu tư có uy tín, lịch sử thông tin như thế nào trên thị trường. Thứ ba là kỳ vọng, người mua kỳ vọng trong tương lai là giá nhà sẽ tăng như thế nào và khả năng chi trả của mình. Riêng về kỳ vọng, theo tôi chiến lược mua bán là một trong những chiến lược mà đầu tư dùng để kích thích thị trường, ví dụ chủ đầu tư thường đưa ra thông tin về số lượng dự án bán ra để thu hút. Tiếp đến là xét ở góc độ người mua nhà để ở thì họ sẽ căn cứ vào địa điểm, khả năng chi trả và phù hợp với điền kiện của họ. Riêng về việc phân tích thị trường thì đòi hỏi phức tạp hơn nên thường khó với người mua.

Ông Nguyễn Thanh Hiền: Tỉnh táo vì cho dù giấy trắng mực đen thì thông tin vẫn bị thiếu. Tốt nhất là nên có sự tư vấn của luật sư. Khi ký hợp đồng là phải kiểm tra mọi khía cạnh, vì không còn theo mẫu như quy định trước đây.

Ông Nguyễn Kim Long: Người mua nhà nên lựa chọn chủ đầu tư uy tín, không để pháp lý dự án bị thiếu, sự phù hợp của căn hộ chung cư mà mình mua, các tiện ích như giáo dục, y tế. Sự liên kết ngân hàng và chủ đầu tư.

Bà Huỳnh Ngọc Hiệp: Yêu cầu cư dân quan tâm đến điều khoản trong hợp đồng về những điểm chung như phí các loại, tiện ích. Thứ hai là phải có những chủ đầu tư uy tín, vì chỉ những người uy tín thì mới đảm bảo các thỏa thuận. Thứ ba là người mua phải luôn quan tâm triệt để đến tiến độ dự án của mình đã mua bằng cách tìm hiểu nhiều nguồn thông tin.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Thứ nhất là nên tìm hiểu về chủ đầu tư vì đây là đối tác lâu dài. Thứ hai nghiên cứu kỹ quy định luật pháp trước khi tham gia giao dịch, ví dụ như quy định về thế chấp, giao dịch bảo đảm, ta có thể đề viết đơn đề nghị lên cơ quan quản lý để được biết thông tin liên quan dự án. Thứ ba là hiện nay có rất nhiều quy định của luật liên quan đến xây dựng, bất động sản nên người mua phải nghiên cứu thật kỹ.

Phần 2: Vấn đề quản lý tại các chung cư hiện nay

- Theo bà Hiệp, vấn đề nổi cộm của chung cư hiện nay là gì?

Bà Huỳnh Ngọc Hiệp: Vấn đề gì thường phát sinh khi nhiều thành phần dân cư khác nhau tập trung vào một môi trường chung cư. Ở chung cư, những mâu thuẫn xảy ra là do mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người mua. Tuy nhiên, về mặt quản lý điều mà chúng tôi lo lắng nhất hiện nay là văn hóa ứng xử giữa các cư dân đang gặp nhiều vấn đề. Cần phải xây dựng chung những nét văn hoa để gắn kết cư dân trong các dịp lễ, Tết thông qua các buổi giao lưu. Bên cạnh đó, vấn đề về tranh chấp diện tích chung riêng, phí bảo trị cũng đang nổi cộm.

Thông thường thì diện tích tranh chấp hay rơi vào khu vực sinh hoạt công cộng, tiện ích mà chủ đầu tư cam kết. Tiếp đến là vấn đề tầng hầm gửi xe như thế nào vì nhiều mâu thuẩn xảy khi người dân cho rằng tầng hầm gửi xe cũng là của người dân. Chúng tôi phải tư vấn để dung hòa các ý kiến. Thực tế có nhiều tranh chấp thì giá trị tài sản sẽ càng có nguy cơ giảm xuống. Đối với những dự án mà chúng tôi quản lý, các bên đã có thỏa thuận rõ. Vẫn có một vài dự án xảy ra mâu thuẫn chỗ phòng cộng đồng có khi bị nới rộng hoặc thu hẹp.

- Những tranh chấp liên quan đến diện tích chung riêng thì có những cơ sở pháp lý nào không?

Luật sư Nguyễn Thanh Hiền: Hiện tại, Luật mới hay Thông tư 02 vẫn chưa cụ thể hóa về một số khoản dễ dẫn đến tranh chấp. Chẳng hạn đối với những phần diện tích riêng thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì không thấy quy định trong Luật. Ví dụ như chỗ gửi xe nếu khách hàng không mua thì chủ đầu tư có quyền sở hữu. Thế nhưng Thông tư 02 liên quan đến quy chế sở hữu chung cư, cho phép chủ đầu tư được quyền bán diện tích để xe ô tô.

Ngoài ra, Thông tư 02 đối với những diện tích mà chủ đầu tư xây để phục vụ sinh hoạt như hồ bơi…thì thuộc chủ đầu tư và có quyền kinh doanh. Hiện nay luật đang bỏ ngỏ chỗ đó, trong khi Thông tư 02 lại để cập nội dung như vậy là không phù hợp. Do đó sắp tới khả năng sẽ còn tranh chấp về vấn đề này. Trong luật nhà ở không quy định phần nào sở hữu riêng của chủ đầu tư, về mặt pháp lý thì chủ đầu tư cũng là một cư dân nên sẽ có phần sở hữu riêng hoặc dự án khi duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ liên quan đến việc tính giá có liên quan đên việc bao gồm các tiện ích hay không.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Liên quan đến nội dung Thông tư 02 đã có đề cập rõ đến vấn đề quản lý chung riêng, quản lý vận hành, tổ chức bộ máy chung cư…cả về quyền và trách nhiệm của cơ quan Nhà nước, chủ đầu tư, cư dân và đơn vị quản lý. Quy định của Luật pháp là đã là nhà cung cư thì phải có chỗ để xe, không nhất thiết phải là tầng hầm. Do đó, tầng hầm có thể là sở hữu chung hoặc có thể là sở hữu riêng. Do đó ở đây không có gì trái luật trong Thông tư 02 cả. Chúng ta có thể tiếp nhận ý kiến để chỉnh sửa bổ sung làm rõ hơn.

Ông Phan Trường Sơn: Liên quan vấn đề sở hữu chung riêng này thì trước đây luật quy định chưa được đầy đủ và hoàn thiện. Thể loại hình chung cư mới chỉ khoảng hơn 1 thập kỷ thôi nên các vấn đề pháp lý vẫn chưa hoàn thiện và còn nhiều lỗ hổng. Ví dụ, luật trước đây chỉ quy định chỗ để xe thuộc sở hữu chung. Nhưng sau này luật quy định rõ chỗ để xe 2 bánh là chung, còn xe 4 bánh là sở hữu riêng. Tôi cho rằng luật hiện nay đã tương đối rõ ràng, các diện tích thuộc sở hữu chung riêng như thế nào đều được quy định rõ. Việc diện tích riêng của chủ đầu tư được quy định thì họ có quyền sử dụng.

Ông Nguyễn Kim Long: Tất cả nhưng quy định sở hữu chung riêng đều có quy định trong giấy phép xây dựng, ghi rất rõ diện tích nào thuộc sở hữu của chung hay của riêng nên không có vấn đề phân biệt sau này. Liên quan đến sở hữu chung thì chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị khi được thành lập, bàn giao lại các diện tích sở hữu chung cho ban quản trị và cư dân.

- Pháp luật có cần điều chỉnh gì trong phần diện tích chung riêng, công cộng?

Luật sư Nguyễn Thanh Hiền: Tôi thấy vấn đề tranh chấp chung riêng xảy ra rất nhiều. Ở góc độ pháp lý, cả luật mới và Thông tư 02 đã có những quy định và hướng dẫn rõ hơn trước. Tuy nhiên, vẫn chưa thực sự cụ thể về diện tích sử dụng chung diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư. Chỉ thấy quy định về sở hữu tầng hầm của chủ đầu tư là khá rõ. Thông tư 02 có lồng về sở hữu chung riêng nhưng có một điều khá mâu thuẫn là cho phép chủ đầu tư được bán chỗ để xe. Chủ đầu tư còn có quyền sở hữu kinh doanh các phần tiện ích trung tâm thương mai, hồ bơi,… phần này thực tế đã có xảy ra tranh chấp. Trong khi luật còn bỏ ngỏ nhưng Thông tư 02 lại quy định như vậy nên có thể tiếp tục xảy ra tranh chấp. Do đó, vấn đề này cần xem xét để tính giá bán và làm cơ sở để xử lý những tranh chấp xảy ra.

- Là một đơn vị chuyên quản lý chung cư, Bà Hiệp có hay tiếp nhận những ý kiến phàn nàn liên quan đến phí bảo trì tại các chung cư?

Bà Huỳnh Ngọc Hiệp: Phí chung cư đã được đề cập rõ trong các văn bản quy định. Có những cư xây dựng trước Luật Nhà ở thì ban quản trị cũng có nhiều cách để có phí duy trì sửa chửa, hoạt động. Nhưng từ sau 2010 trở về sau thì phí bảo trì đã được quy định rõ ràng. Theo tôi được biết có nhiều ban quản trị nhận được phí bảo trị đều đặn. Vướng mắc hiện nay là tiền lãi phát sinh của phí bảo trì thường gây căng thẳng trước khi chuyển qua chủ đầu tư còn vấn để phí bảo trì gốc từng căn hộ thì đã được giải quyết.

"Tôi kiến nghị nên tổ chức hội thảo về Thông tư 02 và cần có những hướng dẫn chi tiết về quy chế tổ chức hoạt động của Ban quản lý chung cư. Tôi cũng đề nghị có nên thành lập câu lạc bộ chia sẻ quản lý chung cư hoạt động định kỳ". Nguyễn Hoàng Dũng - Trưởng ban quản trị Chung cư Độc Lập A "Hãy là người mua nhà thông minh và có hiểu biết nhất định. Chúng tôi không phủ nhận vai trò vai trò quản lý nhà nước, nhưng tôi thấy cuối cùng người mua nhà phải thông minh và có hiểu biết nhất định để tìm hiểu thông tin". Nguyễn Đình Tuấn - Trưởng ban quản trị chung cư Carillon (Tân Bình) Về mặt pháp lý không ai rà soát pháp lý tốt bằng ngân hàng, vì ngân hàng thẩm định hồ sơ rất kỹ. Khách hàng nên quan tâm việc ngân hàng bảo lãnh đến từng căn hộ đó và ngân hàng đã nắm hết hồ sơ của chủ đầu tư nên người mua có thể dựa vào đây để an tâm khi mua nhà. Trương Anh Tú - Giám đốc phát triển kinh doanh Công ty Phúc Khang