CafeLand - Sáng ngày 18/12, Chuyên trang đầu tư bất động sản CafeLand đã tổ chức hội thảo với chủ đề “Bắt mạch dòng tiền vào bất động sản 2021” với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế, tài chính và đại diện các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

Hội thảo có sự tham gia của các khách mời:

Ông Nguyễn Xuân Thành – Giảng viên Trường Đại Học Fulbright Việt Nam, Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam

TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam

Ông Nguyễn Thế Nhiên - Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land

Ông Bùi Quang Anh Vũ – Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt

9h10: Bắt đầu Hội thảo

9h15: Ông Nguyễn Xuân Thành - Lần đầu tiên kinh tế thế giới trục trặc vì một cuộc khủng khoảng

Năm 2021 có hai tác động trái chiều nhau lên nền kinh tế, trong đó tác động tích cực đến từ việc Việt Nam kiểm soát tốt Covid-19. Hậu Covid, tính hấp dẫn của nền kinh tế Việt Nam kể cả tiềm năng tăng trưởng và vị thế VN được hưởng lợi từ chuyển dịch xu thế toàn cầu. Đồng thời, ổn định vĩ mô thời gian qua là tiền đề rất tốt khi nền kinh tế tăng trưởng và sự hỗ trợ từ sức cầu nội địa tăng lên, chứ không chỉ phụ thuộc dòng vốn nước ngoài.

Tuy nhiên, một yếu tố làm cho bức tranh kinh tế chịu rủi ro rất nhiều, đó là việc Bộ Tài chính Hoa Kỳ đưa Việt Nam vào danh sách nước thao túng tiền tệ. Đó có thể là tiền đề để Hoa kỳ đưa ra một số biện pháp trừng phạt với nền kinh tế Việt Nam. Song, ông Thành đánh giá tác động sẽ không nhiều vì Việt Nam đã có những hành động rất nhanh khi đối mặt với những thông tin xấu.

Một thông tin tích cực khác, theo ông Thành, đó là trong năm 2020, chỉ Việt Nam có nền kinh tế tăng trưởng dương bốn quý liền, trong khi đa số các nền kinh tế đều có tăng trưởng âm từ 2 đến 3 quý. Một số quốc gia và vùng lãnh thổ như Trung Quốc, Đài Loan tăng trưởng âm 1 quý.

Năm 2020, tăng trưởng GDP của Việt Nam có thể đạt 2,5-2,7%. 2021 tăng trưởng có thể đạt 6,5-7%. Tại sao năm 2020 chúng ta có tăng trưởng, tăng trưởng đến từ đâu khi các doanh nghiệp, các ngành nghề đều có suy giảm?

Ông Thành cho rằng, các lĩnh vực dịch vụ như du lịch, khách sạn nhà hàng, vận tải đều giảm, nhưng thương mại bán lẻ hàng hóa chỉ giảm ít khoảng 1,5%. Trong khi đó nông nghiệp là lĩnh vực suy giảm ít nhất. Xuất khẩu bị sức ép do Covid nhưng vẫn xuất được sang Trung Quốc khi nền kinh tế nước này hồi phục.

Hiệp định EVFTA xuất khẩu sang EU lại tăng trưởng tốt. Công nghiệp xuất khẩu tuyền thống như may mặc, giày dép, suy giảm nhưng sản xuất các sản phẩm thiết yếu cho nội địa, xuất khẩu máy móc thiết bị, điện tử nội thất tăng mạnh nên cả năm nay công nghiệp chế biến chế tạo tăng khoảng 5%.

Về sức cầu, thời điểm quý 2 có nhiều quan ngại nền khi Việt Nam có kinh tế mở, phụ thuộc nhiều xuất khẩu nên nền kinh tế sẽ chịu tác động. Nhưng xuất khẩu trong năm nay tăng gần 6% trong 11 tháng qua, nên động lực xuất khẩu lại là yếu tố thúc đẩy cho răng trưởng

Tiêu dùng dân cư giảm, đầu tư tư nhân, đầu tư trực tiếp nước ngoài giảm nhưng lại được bù đắp bởi đầu tư công của nhà nước. Chưa bao giờ đầu tư công lớn trong năm nay dù có giải ngân chậm nhưng vì kế hoạch đặt ra số tiền rất lớn nhưng năm 2020. Đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước cho các công trình cơ sở hạ tầng tăng 33% so với năm ngoái, bù đắp lại cho sự sụt giảm. Đó là lý do vì sao năm nay Việt Nam vẫn có tăng trưởng.

Nhưng tác động của COVID-19 cũng không tránh khỏi khi năm nay 2 triệu lao động thất nghiệp, hồi phục vừa rồi chỉ đủ để 200-300 nghìn lao động quay lại làm việc, giảm mạnh so với trước covid. Điều này lý giải tại sao sức mua lại bị sụt giảm, đặc biệt đối với nhóm lao động có thu nhập trung bình và thấp.

Sau khi loại bỏ yếu tố lạm phát, năm nay sức mua sẽ giảm, chi tiêu người dân sẽ giảm dẫn đến doanh thu bán lẻ hàng hóa dịch vụ cũng sẽ giảm mạnh. Covid đợt 2 cũng làm giảm tốc độ tăng trưởng, dù những tháng gần đây có hồi phục trở lại

Điểm sáng năm 2020 nằm ở công nghiệp chế biến chế tạo tăng trưởng tốt. Điểm sáng thứ hai là xuất khẩu, 11 tháng tăng gần 6%. Lý do là cho đến thời điểm này Việt Nam có thị trường xuất khẩu khá đa dạng. Năm qua, xuất khẩu giảm mạnh nhất là khu vực ASEAN khi khu vực này chịu tác động mạnh nhất về mặt kinh tế do Covid. Ví dụ như Singapore, Thái Lan, Malaysia đều kiểm soát dịch tốt nhưng nền kinh tế các nước này chủ yếu dựa vào dịch vụ, du lịch nên ảnh hưởng rất nhiều.

Trong khi đó, Indonesia, Philippines về kinh tế nội địa tốt nhưng lại chịu nhiều ảnh hưởng của dịch bệnh. Xuất sang EU chậm nhưng khi có EVFTA đã khởi sắc. Đổi lại, xuất khẩu sang Hoa kỳ và Trung Quốc tăng trưởng mạnh để bù đắp cho các phần thiếu hụt. Xuất khẩu điện tử của Việt Nam sang cả Hoa Kỳ và Trung Quốc tăng mạnh trong 6 tháng 2020.

Cụ thể, dù tăng trưởng tín dụng thấp đi nhưng không phải do “phanh” lại từ chính sách mà do phản ứng của thị trường. Trong năm nay, chính sách tiền tệ tài khóa được nới lỏng mà không gây bất ổn. Đây là cơ hội tốt để trong trung hạn kéo được mặt bằng lãi suất xuống.

Vừa qua, NHNN liên tục hạ lãi suất chính sách đã kéo lãi suất tiền gửi xuống thấp dù lãi suất cho vay không giảm mạnh như lãi suất tiền gửi. Việc giảm lãi suất đầu vào rất quan trọng. Nếu tiếp tục duy trì được ổn định vĩ mô đang tạo được kỳ vọng chính sách tiền tệ sẽ được điều hành ổn định, lạm phát được giữ ổn định ở mức 4%, sẽ không có những cú sốc về tỷ giá.

Trong xu hướng lâu dài, đồng VN lại lên giá nếu như dòng vốn ngoại tệ chảy vào, nếu người gửi tiết kiệm chấp nhận lãi suất thấp hơn sẽ là tiền đề để mặt bằng tiếp tục xuống thấp, đây là cú hích cho các thị trường khác, trong đó có thị trường bất động sản và các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh.

9h50: Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Sự trỗi dậy của thị trường ven TP.HCM

Trong suốt năm 2020 khi tình hình thị trường, dịch bệnh có rất nhiều chuyển biến xấu, nguồn cung suy giảm mạnh rất nhiều câu hỏi rằng sức khoẻ của thị trường như thế nào?

Năm 2020 là một năm mà hai thị trường trọng điểm TP.HCM và Hà Nội và cả nước có một sự sụt giảm nhưng nếu nhìn sâu hơn việc sụt giảm này nguyên nhân từ đâu và nó có phản ánh được sức khoẻ của thị trường hay không thì tôi muốn mượn một vài thông số của thị trường Bình Dương để minh hoạ cái điều này.

Nếu như chỉ riêng tại TP.HCM năm 2020 trong 9 tháng đầu năm có khoảng 9.214 căn hộ được chào bán nếu so sánh với cùng thời điểm của năm trước là giảm gần 60%, một sự sụt giảm rất lớn khiến lượng giao dịch bình quân trên thị trường giảm theo là khoảng gần 8.900 căn hộ được giao dịch thành công giảm hơn 60% so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu nhìn vào những con số này thì sẽ thấy thị trường khủng hoảng.

Tuy nhiên, nếu nhìn một cách rộng hơn khi gộp hai thị trường TP.HCM và Bình Dương thì sẽ có một góc nhìn khác. Bởi vì những năm trước những thống kê tại TP.HCM đặc biệt là mảng căn hộ có nguồn cung rất lớn thu hút được rất nhiều khách hàng, nhà đầu tư trong nước và ngoài nước tham gia vào thị trường và tạo nên lượng giao dịch rất lớn.

Nếu so sánh về con số thì sẽ thấy TP.HCM sụt giảm nhưng thị trường Bình Dương lại tăng lên. Nếu như so sánh cùng một con số sẽ thấy thị trường Bình Dương đón nhận lượng căn hộ cung trên thị trường cũng đạt ngưỡng hơn 8.200 căn hộ, tăng gần 150% so với cùng thời điểm của năm 2019. Đây là việc trước nay chưa từng có tại thị trường này, chứng tỏ sự bùng nổ của thị trường Bình Dương.

Do đó, nếu như TP.HCM sụt giảm thì các thị trường lân cận trở thành thị trường thay thế và là thị trường mới thu hút các chủ đầu tư thay vì đầu tư vào thành phố HCM thì dịch chuyển sang các thị trường lân cận và Bình Dương là một trong những điển hình. Bên cạnh đó là các vùng khác như Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu….với những khu đô thị vệ tinh xung quanh TP.HCM.

Như vậy nếu nhìn ở bình diện khu vực thì nguồn cung trên thị trường trong năm qua vẫn rất lớn. Chẳng hạn ở Bình Dương có khoảng 8.900 căn hộ chào bán và hơn 8.000 căn giao dịch thành công.

Đây sẽ là xu hướng không chỉ của năm nay mà còn trong năm 2021 hoặc có thể nhiều hơn.

Phân khúc trung – cao cấp chiếm sóng

Trong năm 2020, ở TP.HCM có 65% số lượng căn hộ chào bán ra thị trường nằm ở phân khúc cao cấp. Trong khi ở thị trường Hà Nội thì gần 70% số lượng căn hộ chào bán là phân khúc tầm trung, chưa xuất hiện sản phẩm hạng sang. Điều này cho thấy thị trường giá ở Hà Nội luôn thấp hơn TP.HCM. Nhưng dự báo trong thời gian tới ở Hà Nội sẽ xuất hiện phân khúc hạng sang nhiều hơn.

Riêng tại thị trường Bình Dương hầu hết các căn hộ chào bán thời gian qua mức giá dao động trong tầm 1.200 – 1.500 USD/m2 và mức giá này đã tăng hơn 20% so với thời điểm của năm trước.

Đây là thị trường có phân khúc tầm trung phát triển mạnh và đây chính là phân khúc thay thế cho thị trường TP.HCM bởi vì trong suốt một thời gian dài ở TP.HCM rất ít các sản phẩm tầm trung và bình dân. Thay vào đó những thị trường khác như Bình Dương sẽ có những sản phẩm thay thế.

Ở TP.HCM trong năm qua khu Đông vẫn là nơi sôi động hơn cả dù số lượng dự án chào bán mới không còn dồi dào như các năm trước. Đây là khu vực được đầu tư hạ tầng phát triển, các chính sách quy hoạch, đặc biệt là thông tin về thành phố Thủ Đức đang tạo động lực lớn cho thị trường.

Theo như dự báo từ năm 2020 – 2025 khu Đông vẫn là khu vực quyết định trọng điểm các sản phẩm, đặc biệt là mảng căn hộ, trong đó có cả sản phẩm cao cấp và hạng sang.

Nếu như thống kê từ năm 2015 thì khu Đông chỉ có khoảng hơn 55.000 căn hộ chiếm khoảng 34% nguồn cung trên tổng số nguồn cung. Đến năm 2025 thì nguồn cung của khu vực này dự báo khoảng 200.000 căn chiếm khoảng 44% tổng nguồn cung của thị trường. Các yếu tố về hạ tầng, quy hoạch khu Đông chiếm lợi thế rất lớn.

Trong khi đó, ở Hà Nội nếu như trước đây các dự án tập trung lớn ở khu vực phía Tây thì trong giai đoạn sắp tới sẽ nghiêng về khu Đông bởi hàng loạt dự án cầu kết nối bắc qua sông Hồng đang được triển khai. Những cây cầu này kết nối hai bờ Đông – Tây tạo nên một khu vực thị trường tiềm năng. Dự kiến năm 2025 thì nguồn cung của khu vực phía Đông la khoảng 25.000 căn.

Trong năm 2020, bất chấp dịch bệnh Covid – 19, thị trường khó khăn về nguồn cung song giá bán tất cả các phân khúc không có dấu hiệu giảm. Trái lại tăng và có những phân khúc tăng rất mạnh như phân khúc hạng sang, cao cấp là khoảng 20%.

Năm 2021 sẽ phục hồi nhưng chưa đột phá

Trong năm 2021, sự dịch chuyển thị trường của các chủ đầu tư tiếp tục xuất hiện. Trong đó, có xu hướng các chủ đầu tư tại TP.HCM sẽ di chuyển ra săn tìm quỹ đất tại Hà Nội và ngược lại các doanh nghiệp ở Hà Nội cũng nam tiến thực hiện các dự án ở TP.HCM Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các dự án ở những thị trường vùng ven, thị trường ven biển vẫn tiếp tục phát triển Do đó, năm 2021 thị trường sẽ có những yếu tố tích cực hơn rất nhiều, đặc biệt là sự phục hồi của những thị trường trọng điểm như TP.HCM hay Hà Nội.

Tuy nhiên, sự phục hồi này sẽ chưa thể có bước đột phá mạnh bởi vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Chẳng hạn ở TP.HCM là việc chậm tiến độ của các dự án do vướng thủ tục pháp lý sẽ chưa được giải quyết triệt để khi chuyển sang năm 2021. Yếu tố thứ hai là ảnh hưởng của dịch bệnh Covid – 19. Có những tin vui là VIệt Nam kiểm soát dịch bệnh rất tốt nên người dân tích cực trong việc đầu tư bất động sản. Nhưng cơ bản dịch bệnh vẫn còn, vắc xin mới xuất hiện và cần thời gian để kiểm chứng.

Trong năm 2020, các nhà đầu tư nước ngoài tập trung lớn ở phân khúc cao cấp, hạng sang không thể qua Việt Nam do ảnh hưởng cảu dịch bệnh. Năm 2021 thì phải chờ đến khoảng quý 2 hoặc quý 3 cũng có thể là hết năm 2021 khi mọi thứ trở lại bình thường, các chuyến bay được mở trở lại thì chúng ta mới có thể đón lại khách quốc tế. Do đó, năm 2021 là năm của sự phục hồi nhưng chưa có sự đột phá. Nguồn cung sẽ có sự cải thiện, các chủ đầu tư sẽ đa dạng hoá sản phẩm để phù hợp với nhu cầu của thị trường.

10:38: Tọa đàm và hỏi đáp

Khách mời hội thảo gửi lúc 11:50

Như các anh có đề cập, hiện tại các dự án có đưa Smarthome, Smartcity vào các dự án. Xin hỏi, đây là một sản phẩm có thực từ nhu cầu khách hàng hay chỉ là sản phẩm để mang thêm giá trị và tạo thêm tính cạnh tranh cho sản phẩm của mình? Hiện tại các doanh nghiệp bất động sản đang triển khai smarthome ra sao?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt
Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE

 Bản thân smarthome, hay smartbuilding và mở rộng hơn nữa smartcity nó là hệ thống giải pháp mang tính chất diện rộng. Hiện tại ở TP.HCM có một số khu vực được định hình phát triển smartcity và một số toà nhà đang phát triển smartbuilding nhưng đây có phải là nhu cầu thực sự của người mua nhà hay không? Tôi nhận thấy rằng nó vẫn chưa thật sự là một nhu cầu khách hàng cần thiết phải có. Bởi vì khách hàng bản thân họ chưa có sự trải nghiệm rõ ràng, nhiều người nghĩ đến smarthome chỉ là việc điều khiển cái máy lạnh, mở cái cửa, hay mở cái rèm… nhưng họ chưa hiểu được rằng smarthome tích hợp với smartbuilding, smartcity ….

Sẽ trở thành giải pháp giúp ích gì cho cuộc sống của họ. Thậm chí rất nhiều khu đô thị, nhiều dự án quảng cáo ứng dụng smarthome, smartbuilding hứa hẹn tạo đột biết về tiện ích nhưng theo đánh giá của tôi là chưa rõ ràng. Do đó, nếu nói smarthome có phải là nhu cầu của khách hàng hay không thì đây vẫn chưa phải là cái gì đó mà khách hàng nhất thiết phải có tuy nhiên các chủ đầu tư, các đơn vị phát triển sản phẩm họ muốn đưa các giải pháp này vào có hai yếu tố: một là một số chủ đầu tư thực sự họ có định hướng như vậy, họ muốn nâng tầm sản phẩm của mình lên trở thành những sản phẩm có tích hợp các yếu tố công nghệ cao, tối ưu hoá về mặt quản lý, tối ưu hoá về mặt sử dụng tài nguyên trong một khu vực, giúp cho cư dân trong đó có nhiều thông tin hơn về khu vực mình sống. Qua đó nâng cao chất lượng cuộc sống của những người dân.

Nhưng ngược lại cũng có những chủ đầu tư họ chỉ đưa những sản phẩm smarhome, smartcity như một cái giá vị, đặc tính sản phẩm để nâng cao giá bán của sản phẩm hoặc là nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm nhiều hơn so với các đối thủ cạnh tranh. Tóm lại, ứng dụng công nghệ có những chủ đầu tư thực sự làm và là chiến lược của họ nhằm nâng cao giá trị sản phẩm, chất lượng cuộc sống của cư dân. Ngược lại cũng có những doanh nghiệp chỉ xem đó như một lợi thế cạnh tranh, nâng cao giá bán.

Ông Bùi Quang Anh Vũ
Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt

Vấn đề để khách hàng mua căn hộ không nằm ở căn hộ có smarthome hay không, mà đa phần chỉ quan tâm về uy tín doanh nghiệp, pháp lý, mức giá…Xu hướng trong tương lai là có nhưng ko đóng vai trò chủ chốt của sản phẩm. Về cơ bản, doanh nghiệp vẫn mong muốn có được sản phẩm tốt nhất mang đến cho khách hàng.

Ông Nguyễn Thế Nhiên
Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land

Đồng ý với quan điểm của các anh, smarthome, smartcity vẫn chưa phải là một điểm chính yếu. Nhưng tôi nghĩ Internet of things là một xu hướng tất yếu. Thế hệ trẻ bây giờ rất nhanh, họ mong muốn trải nghiệm của họ được xuyên suốt nhất, cái gì cũng muốn một chạm là giải quyết vấn đề. Hiện tại nó chưa phải điểm chính yếu, cũng giống như điện thoại của mình, 20-30 năm trước không ai nghĩ bây giờ chúng ta có thể làm được tất cả mọi thứ trên điện thoại. Câu chuyện với smarthome với smartcity cũng sẽ xảy ra tương tự. Tập đoàn Hưng Thịnh nhìn thấy xu hướng đó, chúng tôi cũng mong muốn đưa smarthome, smartcity vào. Nhưng điểm chính yếu là nếu đưa chúng vào thì giá thành đội lên rất cao so với sức người bây giờ. Hưng Thịnh cũng đang trăn trở và ký những hợp tác chiến lược với FPT, TMA solution để phát triển những giải pháp thông minh và tiết kiệm chi phí rẻ hơn để đưa vào cho người dân sử dụng.

Khách mời hội thảo gửi lúc 11:40

Hiện tại có hai quan điểm trái chiều, có nhiều ý kiến rất lạc quan nhưng cũng có ý kiến lo ngại vấn đề lạm phát, ngân hàng trung ương bơm tiền, ngay cả Việt Nam cũng đang đẩy mạnh đầu tư công, nếu các ngân hàng trung ương rút tiền về thì sẽ ảnh hưởng như thế nào đến kinh tế?

TS Sử Ngọc Khương
Chuyên gia đầu tư bất động sản

Với góc độ cá nhân, doanh nghiệp, theo tôi, trong điều kiện kinh tế, chính trị bất ổn thì hầu hết kênh tích trữ của người dân là vàng và bất động sản. Trong những điều kiện khó khăn, người dân sẽ chuyển dòng tiền của họ thành những hình thức đầu tư khác để bảo đảm được giá trị tài sản và có thể kiểm soát được. Đối với dự án đang phát triển tức là đang làm thủ tục giấy tờ, làm quy hoạch 1/2000, 1/500, thiết kế,… nếu có khó khăn hơn đi nữa thì doanh nghiệp cũng phải làm. Đối với các tài sản đang vận hành có dòng tiền như khách sạn khó khăn do Covid, văn phòng khó khăn,…

Tuy nhiên, ở thị trường văn phòng, chúng ta có xấp xỉ 2 triệu m2 sàn, so với các thị trường khác như Băng Cốc, Jakarta, Singapore hơn 10 triệu m2 sàn. Chúng ta không có trên 10 cao ốc văn phòng hạng A, không quá 40 tòa nhà văn phòng hạng B. Thực ra thị trường chúng ta rất nhỏ, khó khăn thì khó khăn nhưng nhu cầu thì vẫn có.

Đối với khách sạn, nhóm là City Hotel thực sự khó khăn là có. Nhưng đối với những ông chủ khách sạn dạng này họ sẽ không bao giờ bán vì những khó khăn trên thị trường chỉ mang tính cục bộ trong ngắn hạn. Đối với các nhà đầu tư trong nước, có nhiều nhóm nhà đầu tư có nguồn lực, họ đi mua bán lại, thậm chí là mua lại dự án của nhà đầu tư nước ngoài. Theo tôi, thị trường có khó khăn đi nữa thì nhu cầu đối với bất động sản vẫn còn, đây là câu chuyện dài hơi, chứ không phải năm sau thị trường sẽ khó khăn bởi vì chính sách này chính sách kia. Ở Việt Nam, khó khăn lớn nhất là chính sách pháp lý, còn các yếu tố khác như lãi suất tăng thì doanh nghiệp cũng sẽ xử lý được. Nên tôi cho rằng năm sau bức tranh thị trường dù cho có thể tối đi một chút nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải làm dự án, vẫn phải lo thủ tục, vẫn phải vận động và nhà đầu tư vẫn hoạt động.

Khách mời hội thảo gửi lúc 11:30

Việc VN bị đưa vào danh sách quốc gia theo túng tiền tệ ảnh hưởng như thế nào đến dòng vốn FDI vào Việt Nam? Việc này ảnh hưởng như thế nào đến tỷ giá, dự báo chính sách điều hành tỷ giá như thế nào?

Ông Nguyễn Xuân Thành
Giảng viên ĐH Fulbright Việt Nam

Việc chỉ đưa VN vào danh sách thao túng tiền tệ không có ảnh hưởng đáng kể. Vấn đề là nếu đưa vào danh sách thì hình thức trừng phạt từ phía Hoa kỳ ra sao, cái này mới có tác động. Nếu không có hình thức trừng phạt thì chỉ là anh đang bị sức ép, anh sẽ phải có động thái đàm phán với HK. Tác động tỷ giá đầu tiên là VN sẽ điều hành tỷ giá linh hoạt hơn, tức sẽ có lên có xuống. Theo tôi quan điểm nhà đầu tư nước ngoài đến VN vì tỷ giá ổn định là quan điểm sai lầm. Việc tỷ giá ổn định là áp lực trong nước, nhiều doanh nghiệp trong nước muốn ổn định, nhưng về mặt kinh tế, tỷ giá là thị trường, muốn là nền kinh tế thị trường thì tỷ giá phải lên xuống hàng ngày mà chúng ta lại muốn ổn định.

Theo tôi, sắp tới, tỷ giá phải điều hành linh hoạt hơn, sẽ có lên có xuống. Kịch bản xấu nếu như có hành động trừng phạt, chẳng hạn như áp thuế thì việc áp thuế sẽ rất tiêu cực, đồng tiền sẽ bị mất giá trng ngắn hạn nhưng trong dài hạn đồng tiền xuống xong sẽ phải lên trở lại. Nếu tình huống xấu xảy ra, chưa chắc chúng ta có bức tranh màu hồng là dòng vốn nước ngoài sẽ chảy mạnh vào VN nếu người ta vẫn sợ rủi ro VN vẫn ở trong danh sách thao túng tiền tệ, đó là những tác động có thể ảnh hưởng tiêu cực đến dòng vốn chảy vào. Ngoài ra, các doanh nghiệp, các ngành hàng xuất sang thị trường Hoa Kỳ sẽ chịu sức ép. Tuy nhiên nếu nhìn trên diện rộng, bản thân nền kinh tế sẽ không bị ảnh hưởng quá nhiều.

Khách mời hội thảo Hồ Quân gửi lúc 11:20

Khu vực nào sẽ là khu vực phát triển trong năm 2021 và các năm tiếp theo? Vùng thị trường nào sẽ là trọng điểm? phân khúc sản phẩm nào sẽ phát triển?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt
Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE

Khi làm bất động sản ở bất kỳ thị trường nào thì mình cũng phải xem đặc tính của vùng thị trường đó. Ví dụ, nếu như ở TP.HCM thì căn hộ là phân khúc sản phẩm mà thị trường phát triển mạnh nhất trong các năm trở lại đây, dẫn dắt thị trường bởi vì mỗi năm tung ra thị trường khoảng vài chục ngàn căn trong khi các mảng sản phảm khác như nhà phố biệt thự thì chủng loại sản phẩm thấp hơn. Phân khúc sản phẩm căn hộ thu hút được nhiều người mua hơn bởi vì khoảng giá phân khúc tầm trung, bình dân, cao cấp, hạng sang đều có. Trong khi những sản phẩm như nhà phố, biệt thự thì giá hầu như tập trung cho các đối tượng có lượng tiền khá là cao.

Nếu như xem xét riêng TP.HCM có thể là như vậy. Đây cũng là mô hình để phân tích các vùng thị trường khác. Ví dụ như hiện nay là Bình Dương, trước đây cách đây 4 – 5 năm thì thị trường căn hộ dường như không có nhu cầu hoặc nhu cầu rất là thấp, chỉ có nhu cầu căn hộ giá rẻ ở một số khu vực phục vụ cho đối tượng là công nhân.

Nhưng trong những năm trở lại đây thì thị trường căn hộ Bình Dương rất sôi động khi mà rất nhiều dự án mọc trên trục đại lộ Bình Dương, bên cạnh đó là các thành phố nhu Dĩ An, Thủ Dầu Một. Mỗi một thị trường ở một thời điểm sẽ có sự thay đổi về chủng loại sản phẩm và nhu cầu thị trường khác nhau. Do đó, câu hỏi phân khúc nào dẫn dắt thị trường sẽ rất khó bởi một thị trường có một đặc điểm khác nhau.

Đại diện doanh nghiệp bất động sản gửi lúc 11:00

Các chính sách vĩ mô sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản 2021? Tại sao bây giờ các doanh nghiệp bỏ TP.HCM đi hết rồi ai sẽ phát triển thị trường TP.HCM?

Ông Nguyễn Xuân Thành
Giảng viên ĐH Fulbright Việt Nam

Tôi không kỳ vọng sau đại hội với chính phủ mới và với địa phương sẽ có sự cải thiện về sự dũng cảm của các quan chức trong việc ký kết và phê duyệt, tâm lý sợ rủi ro sẽ tiếp diễn. Tôi ủng hộ cái gọi là doanh nghiệp và người dân, chỗ nào khó tôi bỏ đi, chỗ nào dễ tôi đến. Điều này sẽ tạo áo lực cho chính quyền địa phương để có sự thay đổi cho thời kỳ mới. Thứ ba, trong 5 năm vừa rồi thất bại về mặt vĩ mô của VN nằm ở đầu tư cơ sở hạ tầng. Những cơ sở hạ tầng mang tính chiến lược để thay đổi bộ mặt quốc gia, bộ mặt đô thị không làm được.

Với thị trường bất động sản có được ổn định từ kinh tế vĩ mô, có đầu tư nước ngoài, thu nhập người dân tăng nên sức cầu có. Trong 5 năm tới, phát triển hạ tầng nếu làm tốt sẽ là cú hích thúc đẩy phát triển đầu tư công nghiệp, đầu tư du lịch và đô thị hóa mạnh mẽ hơn cho các khu vực như Bình Dương, Bình Phước, Long An, Tây Ninh, Lâm Đồng.

TS Sử Ngọc Khương
Chuyên gia đầu tư bất động sản

Để bắt mạch dòng tiền vào bất động sản sẽ đầy đủ hơn khi nói đến nhiều phân khúc như bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp,… dòng tiền gồm 1 nhóm dòng tiên trong nước và dòng tiền nước ngoài. Trong những năm vừa qua, các doanh nghiệp gặp khó khăn khi tiếp cận với BĐS nhà ở nếu không phải doanh nghiệp đã có mặt ở thị trường VN và có quỹ đất sẵn để phát triển hoặc hợp tác phát triển dự án với DN trong nước.

Đối với các bds nhà ở, nhà đầu tư nước ngoài không phải là đối thủ cạnh tranh với doanh nghiệp Việt, còn đối với bds thương mại họ chỉ tìm các tài sản đang hoạt động, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ dịch vụ có suất sinh lời từ 8-10% dù thị trường khó khăn Nếu kỳ vọng vào những hỗ trợ chính sách thay đổi lớn tôi nghĩ khó.

Doanh nghiệp muốn làm dự án thì thời gian từ chấp thuận chủ tương rồi ra được 1/500 mất 2-3 năm, sau đó để xác định nghĩa vụ tài chính lý tưởng nhất cũng mất thêm 6 tháng, thực tế dài hơn. Tùy theo sản phẩm và chiến lược của doanh nghiệp, kiếm địa điểm mưa thuận gió hòa về pháp lý làm là nhanh nhất. Đó là lý do vì sao các nhà phát triển trong nước đi tỉnh để tìm cơ hội.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt
Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE

Theo tôi, ở khía cạnh là người quan sát thị trường, thì đây là xu hướng không có gì mới. Những năm trước TP.HCM phát triển mạnh do nguồn cung, hạ tầng phát triển thì những thị trường lân cận như Đồng Nai, Long An,… hơi mờ nhạt. Hiện nay tại TP.HCM với sự khó khăn về nguồn cung, vấn đề pháp lý liên quan đến khả năng phát triển dự án của các chủ đầu tư thì sẽ có sự dịch chuyển. Nơi nào có quỹ đất tốt, nhu cầu khách hàng có, có khả năng bán hàng thì chủ đầu tư sẽ đầu tư vào.

Đây là bức tranh chúng ta thấy ở BÌnh Dương, Đồng Nai, Long An, Phú Quốc, Lâm Đồng,… Bản thân các chủ đầu tư đã chạy rất nhiều để tìm được quỹ đất phát triển, trong bối cảnh thị trường TP.HCM đang khó khăn, các chủ đầu tư phải tìm cách tồn tại và phát triển. Về tiềm năng phát triển thị trường TP.HCM vẫn có, nhu cầu nhà ở vẫn cao. Khi các yếu tố về pháp lý, sự khó khăn ở thị trường này được tháo gỡ thì các nhà đầu tư sẽ tự động quay lại thị trường. Đây là xu hướng hoàn toàn dễ hiểu, sự dịch chuyển cung cầu, sản phẩm thay thế là quy luật bình thường trên thị trường.

Ông Bùi Quang Anh Vũ
Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt

2021 sẽ có nhiều thách thức, trong đó thách thức do lượng tiền bơm vào nền kinh tế nhiều trong thời gian ngắn thì việc kiểm soát lạm phát trong thời gian tới là vấn đề. Người dân, nhà đầu tư thì núp lạm phát bằng cách nào? Đó là đưa tiền núp vào tài sản để né lạm phát. Phải có niềm tin về kiểm soát dịch bệch, và phát triển công nghiệp bất động sản khi thừa hưởng từ chiến tranh thương mại dẫn đến dịch chuyển sản xuất tại thị trường Việt Nam. Và đây là cơ hội cho việt nam trong năm tới. Một niềm tin nữa, năm tới là năm đầu tiên trong chiến lược trong 10 năm và phải đặt mục tiêu phát triển.

Hy vọng năm đầu tiên sẽ có nhiều cú huýt phát triển kinh tế. Về dịch chuyển bds ra vùng ven, đó là một chiến lược linh hoạt của doanh nghiệp trong thời kỳ khó khăn. Đó là lý do Phát Đạt thành công trong phát triển ở thị trường Quy Nhơn, Bình Định. Bởi ngoài phát triển về hạ tầng, nơi đây còn phát triển thành công cả về kinh tế và du lịch. Trong giai đoạn này Phát Đạt càng phải đặt mục tiêu phát triển hơn nữa và tấn công chứ không phòng thủ.

Ông Nguyễn Thế Nhiên
Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land

Với tình hình vĩ mô như hiện này, tôi cho rằng đây là một cơ hội rất lớn. Có một người anh của tôi từng nói: “Covid-19 là một cơ hội cực kỳ lớn mà mình ko thể bỏ qua để phát triển”. Đây là cơ hội mà Hưng Thịnh cũng đã tận dụng được. Về lập kế hoạch kinh doanh, trong năm vừa qua đến thời điểm này, chúng tôi đã bán được 10.000 sản phẩm và bỏ ra hơn chục nghìn tỷ để M&A các dự án khác. Đó là cơ hội lớn để cho các doanh nghiệp có nền tảng ổn định và tăng trưởng hơn.

Về việc phát triển ở các tỉnh khác, anh Vũ cũng đã nói đó là chuyện linh hoạt và cũng như hình thức là “bỏ phiếu bằng chân” của anh Thành đã chia sẻ. Hưng Thịnh cũng là một trong những doanh nghiệp đầu tiên buộc phải linh hoạt ở những nơi khác để phát triển đội ngũ, duy trì kinh doanh của mình. Thật ra chúng ta thấy cơ sở hạ tầng phát triển khá là tốt trong những năm qua. Tuy nó chưa phát triển hoàn chỉnh như chúng ta mong muốn nhưng vẫn phát triển khá tốt, kết nối của nó khá tốt. Ví dụ như những khu vực Lâm Đồng, Bình Định, Quy Nhơn mà anh Vũ có chia sẻ.

Mọi người lo lắng về lạm phát nhưng quan điểm của chúng tôi, ngân hàng nhà nước đã học bài học khá tốt của khủng hoảng 2008. Chúng tôi cho rằng cơ sở hạ tầng, đầu tư công của mình trong ít nhất 5 năm vừa rồi không được nhiều như mong đợi, chính phủ hút tiền vào nhiều nhưng lại chậm giải ngân thông qua đầu tư công. Ngày xưa tôi làm đầu tư, trái phiếu Chính phủ có khi xuống đến mức 5,8%. Bên nước ngoài hỏi chuyện gì xảy ra vậy. Tôi nói không có sao đâu, cái này thấp nhất rồi, không xuống thấp nữa đâu. Bây giờ, lãi suất trái phiếu chính phủ 30 năm chỉ hơn 3%. Đó là một nguồn huy động rất tốt của chính phủ để làm đầu tư công. Vì thế, tôi cho rằng lạm phát cũng không phải vấn đề chúng ta quá lo lắng.

Hồ Bá Tình - Trưởng Ban biên tập CafeLand gửi lúc 10:48

Quan điểm của CBRE về đánh giá của các chủ đầu tư về vĩ mô, sự thận trọng, cái nhìn dài hạn trong vấn đề vĩ mô?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt
Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE

Theo tôi, chủ đầu tư, phát triển bất động sản quan tâm đến việc làm sao để phát triển sản phầm mà khi đưa ra thị trường được đón nhận, nhu cầu thị trường còn hay không, phân khúc nào, mức giá nào thị trường đón nhận và phù hợp để doanh nghiệp phát triển. Yếu tố vĩ mô, ở một khía cạnh nào đó, nhu cầu mua nhà của người dân vẫn còn trong bối cảnh tình hình kinh tế chung sẽ ảnh hưởng.

Hai nhóm đối tượng ảnh hưởng đến thị trường là nhà đầu tư và những người mua để ở, chủ đầu tư thường xuyên theo dõi. Với tốc độ tăng trưởng dân số như hiện nay thì nhu cầu mua nhà đang rất cao. Tôi nghĩ khi tình hình kinh tế chung bị ảnh hưởng, thu nhập người dân giảm, nhu cầu nhà ở, đầu tư cao để chuyển đổi tiền và tài sản, bảo toàn được tài chính. Các doanh nghiệp sẽ dựa trên các yếu tố để đánh giá thị trường.

Hồ Bá Tình - Trưởng Ban biên tập CafeLand gửi lúc 10:30

Năm 2020 bối cảnh kinh tế vĩ mô tương đối tiêu cực nhưng thị trường chứng khoán và bất động sản lại rất tích cực, chứng khoán tăng, tâm lý nhà đầu tư không hề hoảng loạn, theo ông nguyên nhân tại sao?

Ông Nguyễn Xuân Thành
Giảng viên ĐH Fulbright Việt Nam

Thực ra đây không chỉ là diễn biến ở VN mà ở cả toàn cầu. Cú sốc về mặt thị trường tài chính chỉ diễn ra vào tháng 3, chứng khoản giảm, tỷ giá cũng căng thẳng và lãi suất liên ngân hàng biến động mạnh. Nhưng suốt cả năm thị trường chứng khoán và bất động sản vẫn tốt vì khác biệt lần này là thị trường có niềm tin rằng hệ thống tài chính vẫn đứng vững.

Về mặt toàn cầu, kể cả vắcxin có phân phối chậm trong năm tới, vẫn phải giãn cách xã hội để chống dịch trong năm 2021 thì hệ thống tài chính toàn cầu vẫn đứng vững. Cộng hưởng với điều đó là dòng tiền được bơm nhiều ra thị trường.

Tại VN lần này khác biệt những lần khủng khoảng khác là kinh tế vĩ mô ổn định, năm sau nợ xấu ngân hàng sẽ bộc lộ nhưng không mất thanh khoản như lần trước. NHNN thay vì thắt chặt như những lần trước cách đây 10 năm, thắt chặt chính sách tiền tệ, Năm nay khi tác động khủng hoảng nhưng nền tảng vĩ mô tốt, nhà nước lại bơm được tiền ra, nhà nước tăng chi được nên tiền trên thị trường vẫn có, nên chứng khoán vẫn tốt, bds vẫn tốt. đây là tín hiệu tích cực cho cả năm 2021, thanh khoản của nền kinh tế tốt.

TS Sử Ngọc Khương
Chuyên gia đầu tư bất động sản

Nhìn lại kinh tế Việt Nam vào 2011, room tín dụng cho bất động sản lúc đó là trên 35%, hiện tại là dưới 20%. Thứ hai là liên quan đến lãi suất ngân hàng. Năm đó có thời điểm qua một đêm lãi suất tăng từ 12, 13% lên đến 20% làm mất ổn định nền kinh tế. Thứ ba là về tỷ giá hối đoái. Room tiền vào nền kinh tế thời gian qua điều tiết tốt, tăng dự trữ ngoại hối. Nhìn chung các yếu tố vĩ mô, đối với các doanh nghiệp cái khó khăn hiện tại là thị trường và sản phẩm.

Các yếu tố khác như lãi suất tiền gửi thấp nhưng lãi suất cho vay cao để điều tiết, cân đối lại các hoạt động kinh doanh. Nhìn chung 2021 với sự kiểm soát tốt về dịch bệnh, chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ của Chính phủ kiểm soát tốt thì tốc độ 6,5 -7% là chúng ta có thể kỳ vọng với điều kiện thế giới kiểm soát tốt dịch bệnh, việc lưu thông hàng hóa, nhập khẩu xuất khẩu cũng như các chuyến bay thương mại được đảm bảo.

Ông Nguyễn Thế Nhiên
Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land

Hưng Thịnh phát triển 18 năm, đang có hơn 100 dự án, quỹ đất 4.500 ha. Tình hình kinh tế năm nay khó khăn, chúng tôi khá lo lắng. Chúng tôi đã phải dừng chậm lại một số hoạt động kinh doanh để tiến hành nghiên cứu, thay đổi chiến lược kinh doanh. Chúng tôi thay đổi trên 3 mảng chính: sản phẩm (nhìn lại những sản phẩm vừa với túi tiền, nhu cầu người dân), giá, thanh toán (tiến độ thanh toán). Tương lai, chúng tôi cho rằng thế mạnh của Việt Nam vẫn là du lịch. Vì thế bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ phát triển thế mạnh Việt Nam. Covid-19 có thể lấy đi 1-2 năm nhưng chúng ta sẽ vẫn có thể lấy lại được những thế mạnh ấy.

Ông Bùi Quang Anh Vũ
Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt

Năm 2020 là năm bắt đầu covid-19, ở góc độ vĩ mô hoặc góc độ của ngành, tồn tại nhiều điểm mâu thuẫn "mâu thuẫn trong sự phát triển". Về góc độ chi tiêu đối với sản phẩm xa xỉ, cửa hàng cho thuê, mặt bằng bán lẻ đóng cửa, trung tâm thương mại vắng người; sản phẩm cơ bản vẫn được bơm tiền phát triển. Về góc độ đầu tư doanh nghiệp, đầu tư doanh nghiệp có nhiều vấn đề.

Chi tiêu sản phẩm và đầu tư doanh nghiệp giảm nhưng chi tiêu chính phủ tăng, tốc độ giải ngân đứng đầu trong 5 năm qua. Xuất khẩu giảm, thặng dư thương mại giảm. Nhóm tỷ phú thế giới vẫn giàu và giá bất động sản vẫn không giảm. Về đối tượng nhu cầu mua nhà vẫn chiếm số lượng lớn trên tổng dân số, trong đó đối tượng trung lưu chiếm 15%, đây là đối tượng mua nhà tiềm năng. Khả năng mua nhà vẫn cao nhờ sự hỗ trợ lãi vay của Nhà Nước và nhu cầu cao. Khủng hoảng là có, nhưng cơ hội vẫn còn. Nếu vaccine Việt Nam thành công sẽ càng làm tăng khả năng mua nhà.

Ban Biên Tập CafeLand
  • Facebook
  • Chia sẻ
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.