Trực tiếp Hội thảo: Bắt mạch dòng tiền vào bất động sản 2021

 Bản thân smarthome, hay smartbuilding và mở rộng hơn nữa smartcity nó là hệ thống giải pháp mang tính chất diện rộng. Hiện tại ở TP.HCM có một số khu vực được định hình phát triển smartcity và một số toà nhà đang phát triển smartbuilding nhưng đây có phải là nhu cầu thực sự của người mua nhà hay không? Tôi nhận thấy rằng nó vẫn chưa thật sự là một nhu cầu khách hàng cần thiết phải có. Bởi vì khách hàng bản thân họ chưa có sự trải nghiệm rõ ràng, nhiều người nghĩ đến smarthome chỉ là việc điều khiển cái máy lạnh, mở cái cửa, hay mở cái rèm… nhưng họ chưa hiểu được rằng smarthome tích hợp với smartbuilding, smartcity ….

Sẽ trở thành giải pháp giúp ích gì cho cuộc sống của họ. Thậm chí rất nhiều khu đô thị, nhiều dự án quảng cáo ứng dụng smarthome, smartbuilding hứa hẹn tạo đột biết về tiện ích nhưng theo đánh giá của tôi là chưa rõ ràng. Do đó, nếu nói smarthome có phải là nhu cầu của khách hàng hay không thì đây vẫn chưa phải là cái gì đó mà khách hàng nhất thiết phải có tuy nhiên các chủ đầu tư, các đơn vị phát triển sản phẩm họ muốn đưa các giải pháp này vào có hai yếu tố: một là một số chủ đầu tư thực sự họ có định hướng như vậy, họ muốn nâng tầm sản phẩm của mình lên trở thành những sản phẩm có tích hợp các yếu tố công nghệ cao, tối ưu hoá về mặt quản lý, tối ưu hoá về mặt sử dụng tài nguyên trong một khu vực, giúp cho cư dân trong đó có nhiều thông tin hơn về khu vực mình sống. Qua đó nâng cao chất lượng cuộc sống của những người dân.

Nhưng ngược lại cũng có những chủ đầu tư họ chỉ đưa những sản phẩm smarhome, smartcity như một cái giá vị, đặc tính sản phẩm để nâng cao giá bán của sản phẩm hoặc là nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm nhiều hơn so với các đối thủ cạnh tranh. Tóm lại, ứng dụng công nghệ có những chủ đầu tư thực sự làm và là chiến lược của họ nhằm nâng cao giá trị sản phẩm, chất lượng cuộc sống của cư dân. Ngược lại cũng có những doanh nghiệp chỉ xem đó như một lợi thế cạnh tranh, nâng cao giá bán.

Vấn đề để khách hàng mua căn hộ không nằm ở căn hộ có smarthome hay không, mà đa phần chỉ quan tâm về uy tín doanh nghiệp, pháp lý, mức giá…Xu hướng trong tương lai là có nhưng ko đóng vai trò chủ chốt của sản phẩm. Về cơ bản, doanh nghiệp vẫn mong muốn có được sản phẩm tốt nhất mang đến cho khách hàng.

Đồng ý với quan điểm của các anh, smarthome, smartcity vẫn chưa phải là một điểm chính yếu. Nhưng tôi nghĩ Internet of things là một xu hướng tất yếu. Thế hệ trẻ bây giờ rất nhanh, họ mong muốn trải nghiệm của họ được xuyên suốt nhất, cái gì cũng muốn một chạm là giải quyết vấn đề. Hiện tại nó chưa phải điểm chính yếu, cũng giống như điện thoại của mình, 20-30 năm trước không ai nghĩ bây giờ chúng ta có thể làm được tất cả mọi thứ trên điện thoại. Câu chuyện với smarthome với smartcity cũng sẽ xảy ra tương tự. Tập đoàn Hưng Thịnh nhìn thấy xu hướng đó, chúng tôi cũng mong muốn đưa smarthome, smartcity vào. Nhưng điểm chính yếu là nếu đưa chúng vào thì giá thành đội lên rất cao so với sức người bây giờ. Hưng Thịnh cũng đang trăn trở và ký những hợp tác chiến lược với FPT, TMA solution để phát triển những giải pháp thông minh và tiết kiệm chi phí rẻ hơn để đưa vào cho người dân sử dụng.

Với góc độ cá nhân, doanh nghiệp, theo tôi, trong điều kiện kinh tế, chính trị bất ổn thì hầu hết kênh tích trữ của người dân là vàng và bất động sản. Trong những điều kiện khó khăn, người dân sẽ chuyển dòng tiền của họ thành những hình thức đầu tư khác để bảo đảm được giá trị tài sản và có thể kiểm soát được. Đối với dự án đang phát triển tức là đang làm thủ tục giấy tờ, làm quy hoạch 1/2000, 1/500, thiết kế,… nếu có khó khăn hơn đi nữa thì doanh nghiệp cũng phải làm. Đối với các tài sản đang vận hành có dòng tiền như khách sạn khó khăn do Covid, văn phòng khó khăn,…

Tuy nhiên, ở thị trường văn phòng, chúng ta có xấp xỉ 2 triệu m2 sàn, so với các thị trường khác như Băng Cốc, Jakarta, Singapore hơn 10 triệu m2 sàn. Chúng ta không có trên 10 cao ốc văn phòng hạng A, không quá 40 tòa nhà văn phòng hạng B. Thực ra thị trường chúng ta rất nhỏ, khó khăn thì khó khăn nhưng nhu cầu thì vẫn có.

Đối với khách sạn, nhóm là City Hotel thực sự khó khăn là có. Nhưng đối với những ông chủ khách sạn dạng này họ sẽ không bao giờ bán vì những khó khăn trên thị trường chỉ mang tính cục bộ trong ngắn hạn. Đối với các nhà đầu tư trong nước, có nhiều nhóm nhà đầu tư có nguồn lực, họ đi mua bán lại, thậm chí là mua lại dự án của nhà đầu tư nước ngoài. Theo tôi, thị trường có khó khăn đi nữa thì nhu cầu đối với bất động sản vẫn còn, đây là câu chuyện dài hơi, chứ không phải năm sau thị trường sẽ khó khăn bởi vì chính sách này chính sách kia. Ở Việt Nam, khó khăn lớn nhất là chính sách pháp lý, còn các yếu tố khác như lãi suất tăng thì doanh nghiệp cũng sẽ xử lý được. Nên tôi cho rằng năm sau bức tranh thị trường dù cho có thể tối đi một chút nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải làm dự án, vẫn phải lo thủ tục, vẫn phải vận động và nhà đầu tư vẫn hoạt động.

Việc chỉ đưa VN vào danh sách thao túng tiền tệ không có ảnh hưởng đáng kể. Vấn đề là nếu đưa vào danh sách thì hình thức trừng phạt từ phía Hoa kỳ ra sao, cái này mới có tác động. Nếu không có hình thức trừng phạt thì chỉ là anh đang bị sức ép, anh sẽ phải có động thái đàm phán với HK. Tác động tỷ giá đầu tiên là VN sẽ điều hành tỷ giá linh hoạt hơn, tức sẽ có lên có xuống. Theo tôi quan điểm nhà đầu tư nước ngoài đến VN vì tỷ giá ổn định là quan điểm sai lầm. Việc tỷ giá ổn định là áp lực trong nước, nhiều doanh nghiệp trong nước muốn ổn định, nhưng về mặt kinh tế, tỷ giá là thị trường, muốn là nền kinh tế thị trường thì tỷ giá phải lên xuống hàng ngày mà chúng ta lại muốn ổn định.

Theo tôi, sắp tới, tỷ giá phải điều hành linh hoạt hơn, sẽ có lên có xuống. Kịch bản xấu nếu như có hành động trừng phạt, chẳng hạn như áp thuế thì việc áp thuế sẽ rất tiêu cực, đồng tiền sẽ bị mất giá trng ngắn hạn nhưng trong dài hạn đồng tiền xuống xong sẽ phải lên trở lại. Nếu tình huống xấu xảy ra, chưa chắc chúng ta có bức tranh màu hồng là dòng vốn nước ngoài sẽ chảy mạnh vào VN nếu người ta vẫn sợ rủi ro VN vẫn ở trong danh sách thao túng tiền tệ, đó là những tác động có thể ảnh hưởng tiêu cực đến dòng vốn chảy vào. Ngoài ra, các doanh nghiệp, các ngành hàng xuất sang thị trường Hoa Kỳ sẽ chịu sức ép. Tuy nhiên nếu nhìn trên diện rộng, bản thân nền kinh tế sẽ không bị ảnh hưởng quá nhiều.

Khi làm bất động sản ở bất kỳ thị trường nào thì mình cũng phải xem đặc tính của vùng thị trường đó. Ví dụ, nếu như ở TP.HCM thì căn hộ là phân khúc sản phẩm mà thị trường phát triển mạnh nhất trong các năm trở lại đây, dẫn dắt thị trường bởi vì mỗi năm tung ra thị trường khoảng vài chục ngàn căn trong khi các mảng sản phảm khác như nhà phố biệt thự thì chủng loại sản phẩm thấp hơn. Phân khúc sản phẩm căn hộ thu hút được nhiều người mua hơn bởi vì khoảng giá phân khúc tầm trung, bình dân, cao cấp, hạng sang đều có. Trong khi những sản phẩm như nhà phố, biệt thự thì giá hầu như tập trung cho các đối tượng có lượng tiền khá là cao.

Nếu như xem xét riêng TP.HCM có thể là như vậy. Đây cũng là mô hình để phân tích các vùng thị trường khác. Ví dụ như hiện nay là Bình Dương, trước đây cách đây 4 – 5 năm thì thị trường căn hộ dường như không có nhu cầu hoặc nhu cầu rất là thấp, chỉ có nhu cầu căn hộ giá rẻ ở một số khu vực phục vụ cho đối tượng là công nhân.

Nhưng trong những năm trở lại đây thì thị trường căn hộ Bình Dương rất sôi động khi mà rất nhiều dự án mọc trên trục đại lộ Bình Dương, bên cạnh đó là các thành phố nhu Dĩ An, Thủ Dầu Một. Mỗi một thị trường ở một thời điểm sẽ có sự thay đổi về chủng loại sản phẩm và nhu cầu thị trường khác nhau. Do đó, câu hỏi phân khúc nào dẫn dắt thị trường sẽ rất khó bởi một thị trường có một đặc điểm khác nhau.

Tôi không kỳ vọng sau đại hội với chính phủ mới và với địa phương sẽ có sự cải thiện về sự dũng cảm của các quan chức trong việc ký kết và phê duyệt, tâm lý sợ rủi ro sẽ tiếp diễn. Tôi ủng hộ cái gọi là doanh nghiệp và người dân, chỗ nào khó tôi bỏ đi, chỗ nào dễ tôi đến. Điều này sẽ tạo áo lực cho chính quyền địa phương để có sự thay đổi cho thời kỳ mới. Thứ ba, trong 5 năm vừa rồi thất bại về mặt vĩ mô của VN nằm ở đầu tư cơ sở hạ tầng. Những cơ sở hạ tầng mang tính chiến lược để thay đổi bộ mặt quốc gia, bộ mặt đô thị không làm được.

Với thị trường bất động sản có được ổn định từ kinh tế vĩ mô, có đầu tư nước ngoài, thu nhập người dân tăng nên sức cầu có. Trong 5 năm tới, phát triển hạ tầng nếu làm tốt sẽ là cú hích thúc đẩy phát triển đầu tư công nghiệp, đầu tư du lịch và đô thị hóa mạnh mẽ hơn cho các khu vực như Bình Dương, Bình Phước, Long An, Tây Ninh, Lâm Đồng.

Để bắt mạch dòng tiền vào bất động sản sẽ đầy đủ hơn khi nói đến nhiều phân khúc như bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp,… dòng tiền gồm 1 nhóm dòng tiên trong nước và dòng tiền nước ngoài. Trong những năm vừa qua, các doanh nghiệp gặp khó khăn khi tiếp cận với BĐS nhà ở nếu không phải doanh nghiệp đã có mặt ở thị trường VN và có quỹ đất sẵn để phát triển hoặc hợp tác phát triển dự án với DN trong nước.

Đối với các bds nhà ở, nhà đầu tư nước ngoài không phải là đối thủ cạnh tranh với doanh nghiệp Việt, còn đối với bds thương mại họ chỉ tìm các tài sản đang hoạt động, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ dịch vụ có suất sinh lời từ 8-10% dù thị trường khó khăn Nếu kỳ vọng vào những hỗ trợ chính sách thay đổi lớn tôi nghĩ khó.

Doanh nghiệp muốn làm dự án thì thời gian từ chấp thuận chủ tương rồi ra được 1/500 mất 2-3 năm, sau đó để xác định nghĩa vụ tài chính lý tưởng nhất cũng mất thêm 6 tháng, thực tế dài hơn. Tùy theo sản phẩm và chiến lược của doanh nghiệp, kiếm địa điểm mưa thuận gió hòa về pháp lý làm là nhanh nhất. Đó là lý do vì sao các nhà phát triển trong nước đi tỉnh để tìm cơ hội.

Theo tôi, ở khía cạnh là người quan sát thị trường, thì đây là xu hướng không có gì mới. Những năm trước TP.HCM phát triển mạnh do nguồn cung, hạ tầng phát triển thì những thị trường lân cận như Đồng Nai, Long An,… hơi mờ nhạt. Hiện nay tại TP.HCM với sự khó khăn về nguồn cung, vấn đề pháp lý liên quan đến khả năng phát triển dự án của các chủ đầu tư thì sẽ có sự dịch chuyển. Nơi nào có quỹ đất tốt, nhu cầu khách hàng có, có khả năng bán hàng thì chủ đầu tư sẽ đầu tư vào.

Đây là bức tranh chúng ta thấy ở BÌnh Dương, Đồng Nai, Long An, Phú Quốc, Lâm Đồng,… Bản thân các chủ đầu tư đã chạy rất nhiều để tìm được quỹ đất phát triển, trong bối cảnh thị trường TP.HCM đang khó khăn, các chủ đầu tư phải tìm cách tồn tại và phát triển. Về tiềm năng phát triển thị trường TP.HCM vẫn có, nhu cầu nhà ở vẫn cao. Khi các yếu tố về pháp lý, sự khó khăn ở thị trường này được tháo gỡ thì các nhà đầu tư sẽ tự động quay lại thị trường. Đây là xu hướng hoàn toàn dễ hiểu, sự dịch chuyển cung cầu, sản phẩm thay thế là quy luật bình thường trên thị trường.

2021 sẽ có nhiều thách thức, trong đó thách thức do lượng tiền bơm vào nền kinh tế nhiều trong thời gian ngắn thì việc kiểm soát lạm phát trong thời gian tới là vấn đề. Người dân, nhà đầu tư thì núp lạm phát bằng cách nào? Đó là đưa tiền núp vào tài sản để né lạm phát. Phải có niềm tin về kiểm soát dịch bệch, và phát triển công nghiệp bất động sản khi thừa hưởng từ chiến tranh thương mại dẫn đến dịch chuyển sản xuất tại thị trường Việt Nam. Và đây là cơ hội cho việt nam trong năm tới. Một niềm tin nữa, năm tới là năm đầu tiên trong chiến lược trong 10 năm và phải đặt mục tiêu phát triển.

Hy vọng năm đầu tiên sẽ có nhiều cú huýt phát triển kinh tế. Về dịch chuyển bds ra vùng ven, đó là một chiến lược linh hoạt của doanh nghiệp trong thời kỳ khó khăn. Đó là lý do Phát Đạt thành công trong phát triển ở thị trường Quy Nhơn, Bình Định. Bởi ngoài phát triển về hạ tầng, nơi đây còn phát triển thành công cả về kinh tế và du lịch. Trong giai đoạn này Phát Đạt càng phải đặt mục tiêu phát triển hơn nữa và tấn công chứ không phòng thủ.

Với tình hình vĩ mô như hiện này, tôi cho rằng đây là một cơ hội rất lớn. Có một người anh của tôi từng nói: “Covid-19 là một cơ hội cực kỳ lớn mà mình ko thể bỏ qua để phát triển”. Đây là cơ hội mà Hưng Thịnh cũng đã tận dụng được. Về lập kế hoạch kinh doanh, trong năm vừa qua đến thời điểm này, chúng tôi đã bán được 10.000 sản phẩm và bỏ ra hơn chục nghìn tỷ để M&A các dự án khác. Đó là cơ hội lớn để cho các doanh nghiệp có nền tảng ổn định và tăng trưởng hơn.

Về việc phát triển ở các tỉnh khác, anh Vũ cũng đã nói đó là chuyện linh hoạt và cũng như hình thức là “bỏ phiếu bằng chân” của anh Thành đã chia sẻ. Hưng Thịnh cũng là một trong những doanh nghiệp đầu tiên buộc phải linh hoạt ở những nơi khác để phát triển đội ngũ, duy trì kinh doanh của mình. Thật ra chúng ta thấy cơ sở hạ tầng phát triển khá là tốt trong những năm qua. Tuy nó chưa phát triển hoàn chỉnh như chúng ta mong muốn nhưng vẫn phát triển khá tốt, kết nối của nó khá tốt. Ví dụ như những khu vực Lâm Đồng, Bình Định, Quy Nhơn mà anh Vũ có chia sẻ.

Mọi người lo lắng về lạm phát nhưng quan điểm của chúng tôi, ngân hàng nhà nước đã học bài học khá tốt của khủng hoảng 2008. Chúng tôi cho rằng cơ sở hạ tầng, đầu tư công của mình trong ít nhất 5 năm vừa rồi không được nhiều như mong đợi, chính phủ hút tiền vào nhiều nhưng lại chậm giải ngân thông qua đầu tư công. Ngày xưa tôi làm đầu tư, trái phiếu Chính phủ có khi xuống đến mức 5,8%. Bên nước ngoài hỏi chuyện gì xảy ra vậy. Tôi nói không có sao đâu, cái này thấp nhất rồi, không xuống thấp nữa đâu. Bây giờ, lãi suất trái phiếu chính phủ 30 năm chỉ hơn 3%. Đó là một nguồn huy động rất tốt của chính phủ để làm đầu tư công. Vì thế, tôi cho rằng lạm phát cũng không phải vấn đề chúng ta quá lo lắng.

Theo tôi, chủ đầu tư, phát triển bất động sản quan tâm đến việc làm sao để phát triển sản phầm mà khi đưa ra thị trường được đón nhận, nhu cầu thị trường còn hay không, phân khúc nào, mức giá nào thị trường đón nhận và phù hợp để doanh nghiệp phát triển. Yếu tố vĩ mô, ở một khía cạnh nào đó, nhu cầu mua nhà của người dân vẫn còn trong bối cảnh tình hình kinh tế chung sẽ ảnh hưởng.

Hai nhóm đối tượng ảnh hưởng đến thị trường là nhà đầu tư và những người mua để ở, chủ đầu tư thường xuyên theo dõi. Với tốc độ tăng trưởng dân số như hiện nay thì nhu cầu mua nhà đang rất cao. Tôi nghĩ khi tình hình kinh tế chung bị ảnh hưởng, thu nhập người dân giảm, nhu cầu nhà ở, đầu tư cao để chuyển đổi tiền và tài sản, bảo toàn được tài chính. Các doanh nghiệp sẽ dựa trên các yếu tố để đánh giá thị trường.

Thực ra đây không chỉ là diễn biến ở VN mà ở cả toàn cầu. Cú sốc về mặt thị trường tài chính chỉ diễn ra vào tháng 3, chứng khoản giảm, tỷ giá cũng căng thẳng và lãi suất liên ngân hàng biến động mạnh. Nhưng suốt cả năm thị trường chứng khoán và bất động sản vẫn tốt vì khác biệt lần này là thị trường có niềm tin rằng hệ thống tài chính vẫn đứng vững.

Về mặt toàn cầu, kể cả vắcxin có phân phối chậm trong năm tới, vẫn phải giãn cách xã hội để chống dịch trong năm 2021 thì hệ thống tài chính toàn cầu vẫn đứng vững. Cộng hưởng với điều đó là dòng tiền được bơm nhiều ra thị trường.

Tại VN lần này khác biệt những lần khủng khoảng khác là kinh tế vĩ mô ổn định, năm sau nợ xấu ngân hàng sẽ bộc lộ nhưng không mất thanh khoản như lần trước. NHNN thay vì thắt chặt như những lần trước cách đây 10 năm, thắt chặt chính sách tiền tệ, Năm nay khi tác động khủng hoảng nhưng nền tảng vĩ mô tốt, nhà nước lại bơm được tiền ra, nhà nước tăng chi được nên tiền trên thị trường vẫn có, nên chứng khoán vẫn tốt, bds vẫn tốt. đây là tín hiệu tích cực cho cả năm 2021, thanh khoản của nền kinh tế tốt.

Nhìn lại kinh tế Việt Nam vào 2011, room tín dụng cho bất động sản lúc đó là trên 35%, hiện tại là dưới 20%. Thứ hai là liên quan đến lãi suất ngân hàng. Năm đó có thời điểm qua một đêm lãi suất tăng từ 12, 13% lên đến 20% làm mất ổn định nền kinh tế. Thứ ba là về tỷ giá hối đoái. Room tiền vào nền kinh tế thời gian qua điều tiết tốt, tăng dự trữ ngoại hối. Nhìn chung các yếu tố vĩ mô, đối với các doanh nghiệp cái khó khăn hiện tại là thị trường và sản phẩm.

Các yếu tố khác như lãi suất tiền gửi thấp nhưng lãi suất cho vay cao để điều tiết, cân đối lại các hoạt động kinh doanh. Nhìn chung 2021 với sự kiểm soát tốt về dịch bệnh, chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ của Chính phủ kiểm soát tốt thì tốc độ 6,5 -7% là chúng ta có thể kỳ vọng với điều kiện thế giới kiểm soát tốt dịch bệnh, việc lưu thông hàng hóa, nhập khẩu xuất khẩu cũng như các chuyến bay thương mại được đảm bảo.

Hưng Thịnh phát triển 18 năm, đang có hơn 100 dự án, quỹ đất 4.500 ha. Tình hình kinh tế năm nay khó khăn, chúng tôi khá lo lắng. Chúng tôi đã phải dừng chậm lại một số hoạt động kinh doanh để tiến hành nghiên cứu, thay đổi chiến lược kinh doanh. Chúng tôi thay đổi trên 3 mảng chính: sản phẩm (nhìn lại những sản phẩm vừa với túi tiền, nhu cầu người dân), giá, thanh toán (tiến độ thanh toán). Tương lai, chúng tôi cho rằng thế mạnh của Việt Nam vẫn là du lịch. Vì thế bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ phát triển thế mạnh Việt Nam. Covid-19 có thể lấy đi 1-2 năm nhưng chúng ta sẽ vẫn có thể lấy lại được những thế mạnh ấy.

Năm 2020 là năm bắt đầu covid-19, ở góc độ vĩ mô hoặc góc độ của ngành, tồn tại nhiều điểm mâu thuẫn "mâu thuẫn trong sự phát triển". Về góc độ chi tiêu đối với sản phẩm xa xỉ, cửa hàng cho thuê, mặt bằng bán lẻ đóng cửa, trung tâm thương mại vắng người; sản phẩm cơ bản vẫn được bơm tiền phát triển. Về góc độ đầu tư doanh nghiệp, đầu tư doanh nghiệp có nhiều vấn đề.

Chi tiêu sản phẩm và đầu tư doanh nghiệp giảm nhưng chi tiêu chính phủ tăng, tốc độ giải ngân đứng đầu trong 5 năm qua. Xuất khẩu giảm, thặng dư thương mại giảm. Nhóm tỷ phú thế giới vẫn giàu và giá bất động sản vẫn không giảm. Về đối tượng nhu cầu mua nhà vẫn chiếm số lượng lớn trên tổng dân số, trong đó đối tượng trung lưu chiếm 15%, đây là đối tượng mua nhà tiềm năng. Khả năng mua nhà vẫn cao nhờ sự hỗ trợ lãi vay của Nhà Nước và nhu cầu cao. Khủng hoảng là có, nhưng cơ hội vẫn còn. Nếu vaccine Việt Nam thành công sẽ càng làm tăng khả năng mua nhà.