Tìm cơ hội trong sự suy giảm của thị trường

Trước những vấn đề có tính chất vĩ mô đó, cả thị trường bất động sản gần như đóng băng. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang ngập trong nợ nần và đang chật vật trả lãi. Tuy nhiên, thông thường sau mỗi cuộc khủng hoảng đều xuất hiện nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư mới, những nhà đầu tư có tiềm lực, những nhà đầu tư “sống sót” trong khủng hoảng. Vậy làm sao để nắm bắt được các cơ hội đó.

Thị trường bất động sản đang đối mặt với những thách thức lớn nhất trong hàng chục năm qua

Nhìn lại các diễn biến đáng chú ý

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn cuối quý 4-2022, thời điểm mà nhiều nhà đầu tư kỳ vọng là giai đoạn thị trường sôi động nhất. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại cho thấy thị trường lại đang phải đối mặt với rất nhiều thách thức lớn.

Sau một đợt “bùng nổ” về nguồn cung mới trong giai đoạn giữa năm, thị trường lại ghi nhận nguồn cung mới giảm mạnh, giảm 80% so với quý trước, nhưng lại cao hơn 49% so với cùng kỳ năm trước. Hầu hết các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu chỉ cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm khá hạn chế, trung bình 200 sản phẩm/dự án cho đợt mở bán trong quý 3-2022. Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phía Đông và phía Nam của TP.HCM.

Bước sang giai đoạn quý 4-2022, thị trường dường như còn trầm lắng hơn khi nguồn cung vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc. Sau khi nhiều chủ đầu tư gặp khủng hoảng về các vấn đề trái phiếu, thị trường gần như trầm lắng hơn bao giờ hết.

Theo nhận định chung thì giá bán bất động sản trong giai đoạn cuối năm có nhiều biến động lớn. Trong khi nhiều dự án vẫn giữ xu hướng tăng giá bán trong các đợt bán hàng mới thì nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán nhiều dòng sản phẩm với mục tiêu đẩy nhanh tốc độ bán hàng nhằm giải quyết các khó khăn nội tại của doanh nghiệp.

Đối với thị trường thứ cấp, nhiều nhà đầu tư đã chọn phương án giảm giá bán nhằm tăng khả năng thanh khoản khi phải đối diện với áp lực lãi vay tăng cao. Đây cũng được xem là cơ hội cho các nhà đầu tư đang có sẵn tiền mặt, khi họ có thể có nhiều sự lựa chọn hơn về sản phẩm cũng như giá bán.

Về mức độ hấp thụ thì thị trường vẫn duy trì ở mức tương đối tốt. Tính đến quý 4-2022 thị trường ghi nhận tỉ lệ bán giảm 36% so với quý trước do nguồn cung mới không nhiều. Tuy nhiên, số lượng căn bán ra lại tiếp tục vượt gấp 2,4 số lượng căn mở bán, chứng tỏ nhu cầu mua căn hộ tại TP.HCM vẫn còn rất cao dù mức giá bán không ngừng tăng trưởng. Lý do khiến cho tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới chào bán trong quý 4-2022 chỉ đạt mức 55%, thấp hơn so với cùng kỳ các năm trước một phần là bởi một số dự án được mở bán khá muộn vào cuối thời điểm quý 4.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, hiện tại, pháp lý là vướng mắc lớn nhất đối với các dự án bất động sản. Việc các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

Mặt khác, việc kiểm soát chặt thị trường tín dụng, kiểm soát phát hành trái phiếu, cổ phiếu khiến khả năng tiếp cận nguồn vốn của nhiều chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn. Những nguyên nhân này đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của các chủ đầu tư. Bên cạnh khó khăn về vốn, thị trường bất động sản còn phải đối mặt với trở ngại như lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, thủ tục đầu tư, pháp lý đầu tư…

Một điều cũng cần phải kể đến là tâm lý e dè của nhiều nhà đầu tư, người mua nhà khi chứng kiến những biến động của thị trường trong thời gian qua. Niềm tin vào thị trường tài chính, thị trường bất động sản của đại đa số nhà đầu tư chịu ảnh hưởng lớn bởi những bất ổn chính trị, kinh tế. Điều này làm ảnh hưởng tới nhu cầu đầu tư tại thời điểm hiện nay.

Cơ hội cho nhà đầu tư có tiền mặt

Đối với những biến động như hiện tại thì các phân khúc sản phẩm đầu tư có thể sẽ gặp nhiều khó khăn hơn vì nhà đầu tư thường sẽ nhạy cảm hơn với các biến động của thị trường. Nhà đầu tư sẽ chuyển hướng sang những sản phẩm có mức rủi ro thấp để tránh nắm giữ tài sản dài hạn do thanh khoản sụt giảm.

Phân khúc nhà ở tầm trung vẫn có được lượng nhu cầu tốt, vì nhà ở vẫn là nhóm nhu cầu cao tại các thành phố lớn. Hiện tại, những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt sẽ có lợi thế lớn vì có khả năng “lựa chọn” được sản phẩm hơn, đặc biệt là trong thị trường thứ cấp. Các sản phẩm đã bàn giao, có chất lượng sản phẩm cao, pháp lý thuận lợi sẽ là những sản phẩm phù hợp cho nhà đầu tư hay người mua để ở có thể lựa chọn tại thời điểm hiện tại vì nhiều nhà đầu tư trước đây đang phải thanh khoản để tái cơ cấu các khoản mục đầu tư.

Người mua hiện tại có thể tìm kiếm được nhiều sản phẩm phù hợp với mức giá chào bán lại thấp hơn trước đây. Đối với nhà đầu tư sơ cấp, nên ưu tiên chọn các sản phẩm có các chính sách hỗ trợ tài chính của ngân hàng hay hỗ trợ của chủ đầu tư trong việc thanh toán. Điều đó sẽ có lợi thế hơn trong bối cảnh lãi suất đang tăng cao như hiện nay.

Riêng nhóm sản phẩm nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự,…) lại có đặc điểm khác biệt so với nhóm sản phẩm căn hộ. Đối với thị trường Hà Nội, thị trường chính tại khu vực miền Bắc, số lượng sản phẩm nhà liền thổ trong năm 2022 khá dồi dào do các dự án đô thị có quy mô lớn được triển khai nhiều. Trong năm 2023, số lượng sản phẩm thuộc phân khúc này tại khu vực Hà Nội dự báo sẽ giữ được nguồn cung tốt và mức độ hấp thụ cao.

Riêng đối với TP.HCM, nguồn cung lại rất hạn chế do quỹ đất phát triển dự án khu vực nội thành gần như không còn nhiều. Mức giá của nhóm sản phẩm này cũng tăng cao kỷ lục. Chính vì mức giá cao, nguồn cung ít nên phân khúc này cũng chỉ tập trung vào những nhà đầu tư có khả năng tài chính lớn. Dự báo trong năm 2023, nguồn cung mới tại TP.HCM sẽ ở mức thấp và mức giá chung của thị trường vẫn giữ xu hướng tăng.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng (căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse du lịch,…) có sự thay đổi trong định hướng của các nhà đầu tư cá nhân. Nếu như trong giai đoạn phát triển cực thịnh của thị trường nghỉ dưỡng, nhà đầu tư chú trọng vào mức độ cam kết lợi nhuận của các dự án thì đến thời điểm hiện tại, nhà đầu tư quan tâm chính vào khả năng khai thác thực tế của các dự án trong dài hạn cũng như năng lực của đơn vị quản lý và vận hành.

Hiện nay, xu hướng đầu tư đang chuyển dời về các thị trường cấp 2 (là những thị trường nghỉ dưỡng mới nổi) vì có mức giá thấp hơn và dư địa phát triển vẫn còn. Xu hướng phát triển của thị trường nghỉ dưỡng trong thời gian tới sẽ phụ thuộc vào khả năng phục hồi và phát triển của thị trường du lịch. Ngoài ra, việc hoàn chỉnh khung pháp lý cũng sẽ là yếu tố cần thiết giúp cho thị trường phát triển bền vững.

Liệu có xảy ra khủng hoảng không?

Hiện tại, nhiều người quan tâm tới thị trường bất động sản đang lo ngại bức tranh khủng hoảng thị trường của những năm 2010-2013 đang dần tái hiện trong bối cảnh thị trường hiện tại. Bởi cả hai chu kỳ này, thị trường đều chững lại bởi các chính sách tiền tệ, lãi suất tăng cao, nhu cầu người mua bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, nếu phân tích chi tiết chúng ta sẽ thấy rằng bên cạnh những sự tương đồng, hai chu kỳ này cũng có những điểm khác biệt.

Hiện nay, pháp lý là vướng mắc lớn nhất đối với các dự án bất động sản

Trong giai đoạn từ năm 2007-2010, thị trường chứng khoán phát triển bùng nổ, lượng nhà đầu tư tăng nhanh và nguồn tiền mặt thời điểm đó khá dồi dào. Về thị trường bất động sản, nguồn cung tăng nhanh, nhu cầu chính tại thời điểm đó chủ yếu là nhà đầu tư, đầu cơ ngắn hạn. Hình ảnh những sản phẩm căn hộ cao cấp đưa ra thị trường, những đợt thi công và mở bán rầm rộ, những lần chen nhau cọc tiền nhà không cần giấy tờ pháp lý là điều phổ biến. Điều này khiến giá bất động sản tăng nhanh, quả bong bóng được bơm nhanh và bơm căng to hơn bây giờ rất nhiều.

Khi đó, các chính sách tiền tệ được Chính phủ đưa ra nhằm thắt chặt và kiểm soát dòng tiền trên thị trường làm cho các chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư đối diện với khủng hoảng nguồn vốn. Lúc này, chủ đầu tư, nhà đầu tư bán tháo nhanh chóng làm cho “bong bóng” vỡ nhanh, tạo thành hiệu ứng domino lan ra khắp thị trường. Một số dự án đã đổ vỡ, một số dự án đã bị thu hồi. Thậm chí đến nay những tàn dư của cuộc khủng hoảng trước vẫn còn.

Đối với thị trường hiện tại, từ năm 2019 trở lại đây, thị trường đối diện với việc sụt giảm mạnh về nguồn cung. Một phần do hậu quả của đại dịch Covid-19, nhưng nguyên nhân chính là Chính phủ tiến hành rà soát về mặt pháp lý của các dự án từ Nam ra Bắc. Do nguồn cung giảm mạnh đã làm giảm nhiệt của thị trường. Ngoài ra, bài học về chính sách tiền tệ từ giai đoạn trước được rút ra và điều chỉnh cho giai đoạn hiện tại khiến thị trường giảm tốc trong ngắn hạn nhưng đảm bảo ổn định lâu dài. Việc tiếp cận với nguồn vốn vay của nhà đầu tư trong thời gian qua rất khó khăn kể cả là khách hàng cá nhân, doanh nghiệp. Đây cũng là một yếu tố phụ trợ cho việc giảm nhiệt của thị trường.

Khi so sánh tình hình của hai giai đoạn, thì hiện tại có nhiều yếu tố tích cực hơn giai đoạn 10 năm trước. Thị trường hiện nay chỉ là giai đoạn sàng lọc những vấn đề rủi ro, nhất là trái phiếu. Lãnh đạo nhiều doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu lại tổ chức, sản phẩm, hoạt động tài chính để chọn được các hướng đi an toàn hơn. Về mặt thông tin, nếu như trước đây hầu như nhà đầu tư đều mù mờ về mặt thông tin, việc đầu tư phần lớn do yếu tố cảm tính, thì nay thông tin thị trường nhìn chung rõ ràng hơn và cung cấp đa chiều hơn cho nhà đầu tư.

Triển vọng thị trường thời gian tới sẽ ra sao?

Trong bối cảnh thị trường giảm tốc, nhiều dự án đưa ra chiết khấu lớn, thị trường thứ cấp xuất hiện nhiều nhà đầu tư “cắt lỗ”, nhiều người đặt câu hỏi rằng thị trường đã về đáy hay chưa và đây có phải là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiền mặt “bắt đáy”? Xét trên bình diện vĩ mô, việc thị trường lâm vào khó khăn như hiện nay chủ yếu là do các chính sách kiểm soát vốn và tín dụng của Chính phủ đối với chủ đầu tư và nhà đầu tư. “Đáy” của thị trường có thể sẽ xuất hiện trước thời điểm Chính phủ đưa ra các chính sách tháo gỡ cho doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân.

Tuy nhiên, rất khó có thể biết khi nào là “đáy” của thị trường bất động sản vì việc giảm giá ít hay nhiều phụ thuộc vào nhu cầu và tình trạng tài chính của người nắm giữ bất động sản. Cùng một thị trường, cùng một khu vực hay thậm chí cùng một dự án thì việc người chủ (có thể là chủ đầu tư hay nhà đầu tư cá nhân) quyết định giảm giá, đẩy nhanh thanh khoản khi họ cần cải thiện tình hình tài chính của mình (do nợ vay hay đang cần tiền mặt...) cũng khác nhau.

Đối với nhà đầu tư không phải chịu áp lực tài chính, họ sẵn sàng giữ tài sản để chờ thị trường phục hồi vì niềm tin vào thị trường vẫn còn. Chính vì thế tại cùng một thời điểm người mua muốn tìm kiếm sản phẩm có giá “đáy” thì buộc phải có sự khảo sát, tìm kiếm và đánh giá để tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu giá của mình tại thời điểm đó. Thị trường sẽ có quá trình sàng lọc mạnh mẽ, có thể kéo dài từ đến hết 2023. Nguồn cung sẽ chưa thể phục hồi mạnh, xu hướng giá sẽ biến động trong thời gian tới. Nhiều phân khúc vẫn giữ đà tăng giá, tuy nhiên sẽ có nhiều dự án giảm giá bán. Mức độ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào chất lượng (pháp lý, tài chính, thiết kế…) của dự án. Nhà đầu tư sẽ kén chọn hơn đối với các sản phẩm.

Ưu tiên hiện tại chính là an toàn tài chính trong thời gian trung và dài hạn. Vì thế nếu không thể “gồng” trong thời gian dài thì nên có phương án tháo gỡ sớm. Nhà đầu tư nên đánh giá mức độ rủi ro của tài sản (tính thanh khoản, mức để đảm bảo sự an toàn tài chính.) để có những quyết định đầu tư phù hợp.

Đối với những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt, đây sẽ là thời điểm tốt để lựa chọn các sản phẩm đầu tư. Vì bên cạnh nhiều sản phẩm sơ cấp được các chủ đầu tư áp dụng các mức chiết khấu tốt hay các chính sách hỗ trợ phù hợp thì thị trường thứ cấp cũng có nhiều sản phẩm được chào bán với mức giá “mềm” hơn các giai đoạn trước. Tuy nhiên, trong ma trận thông tin chào bán như hiện tại, việc am hiểu thị trường, phân khúc đầu tư, đặc điểm sản phẩm sẽ là yếu tố cần thiết cho các nhà đầu tư định được giá trị thực sự của các sản phẩm “hạ giá”. Qua đó, nhà đầu tư có thể đưa ra những quyết định phù hợp