Thuế bất động sản liệu có hiệu quả với một quốc gia đầu cơ như Trung Quốc?

Tháng trước, Trung Quốc tuyên bố sẽ bắt đầu thí điểm đánh thuế đối với tất cả các loại bất động sản ở một số khu vực được lựa chọn trong vòng 5 năm. Danh sách này sẽ bao gồm các thành phố quan trọng như Thâm Quyến và Hàng Châu.

Thuế bất động sản được coi là yếu tố quan trọng để cải cách lĩnh vực đang phát triển quá nóng và đầy rủi ro của quốc gia này, nhất là kể từ khi Evergrande công bố ngập trong khoản nợ phải trả lên tới hơn 300 tỷ USD.

Thuế tài sản đang gây tranh cãi tại Trung Quốc vì bán đất mang lại cho các chính quyền địa phương ít nhất 40% nguồn thu. Điều này đã khiến chính quyền địa phương đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp mua đất. Ở phía còn lại, các nhà phát triển bất động sản luôn sẵn sàng gánh thêm những khoản nợ khổng lồ để sở hữu thêm nhiều đất đai và xây thêm nhiều chung cư mới.

Nhà đất “tịt’ ngòi, kinh tế lao đao

Theo các nhà phân tích tại Nomura, sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành bất động sản qua hàng thập kỷ đã khiến ​​các nhà phát triển tại Trung Quốc ngập trong núi nợ khoảng 5 nghìn tỷ USD, rất lâu trước khi Bắc Kinh kịp hạn chế dòng vốn đổ vào lĩnh vực này. Khi “bữa tiệc kết thúc”, Evergrande bị mắc kẹt với khoản nợ 300 tỷ đô la và phải đối mặt với nhiều khoản nợ đến hạn thanh toán hoặc chấp nhận vỡ nợ.

Evergrande chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Các nhà phát triển của Trung Quốc phải trả khoảng 92 tỷ đô la trong năm tới, hơn 1/3 trong số doanh nghiệp này sẽ gặp khó khăn khi thực hiện nghĩa vụ thanh toán, theo cơ quan xếp hạng tín dụng S&P.

Tập đoàn Kaisa, chỉ đứng sau Evergrande về khoản vay rủi ro bằng trái phiếu đô la Mỹ, đã trở thành nguy cơ mới nhất khi cổ phiếu bị đình chỉ tại Hồng Kông vào sáng thứ Sáu do vấn đề dòng tiền.

Nhưng câu hỏi đặt ra là liệu thí điểm đánh thuế bất động sản của Trung Quốc để đưa thị trường nhà ở vào tầm kiểm soát có quá ít hay quá muộn hay không?

Quốc gia đầu cơ

Đầu tư bất động sản chiếm 12-15% GDP ở Trung Quốc từ năm 2011 đến 2018, các nhà kinh tế học của Harvard là Kenneth Rogoff và Yuanchen Yang ước tính. Con số này cao hơn nhiều so với tỷ trọng 7% GDP ở Mỹ vào thời kỳ đỉnh điểm của cuộc bùng nổ nhà ở năm 2005. Nếu tính cả các hoạt động liên quan, số vốn đổ vào bất động sản ở Trung Quốc sẽ chiếm 30% GDP.

Một thị trường bất động sản lớn không nhất thiết gây ra vấn đề. Xét cho cùng, Trung Quốc có dân số 1,4 tỷ người và cần xây hàng triệu ngôi nhà mới vì hàng trăm triệu người đã chuyển đến các khu vực đô thị trong 30 đến 40 năm qua.

Quan điểm cho rằng giá nhà chỉ có thể tăng lên đã khiến việc mua nhà ở Trung Quốc trở nên vô cùng đắt đỏ. Theo công ty nghiên cứu BCA có trụ sở tại Canada, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại đây là 19 ở các thành phố cấp một lớn nhất như Bắc Kinh hoặc Thượng Hải, là 10 ở các thành phố cấp hai, và 7 ở các thành phố cấp ba. Tỷ lệ này ở Anh là khoảng 10 và ở Mỹ là 4, nhưng tỷ lệ vay thế chấp mua nhà ở Anh và Mỹ thấp hơn nhiều, giúp các hộ gia đình dễ dàng quản lý nợ hơn.

Tuy nhiên, hoạt động đầu cơ mới là điều thực sự khiến thị trường bất động sản Trung Quốc phát triển quá nóng. Từ năm 2008-2010, tỷ lệ người mua nhà ở Trung Quốc là người mua lần đầu chiếm 70%, theo Trung tâm Khảo sát và Nghiên cứu về Tài chính Hộ gia đình Trung Quốc. Đến năm 2018, sau khi lĩnh vực bất động sản và xây dựng được thúc đẩy bởi 4 triệu Nhân dân tệ của biện pháp kích thích hậu khủng hoảng tài chính, con số này đã giảm xuống còn 11,5%.

Cuộc khảo sát tương tự cho thấy những người mua lần đầu đã thay thế bởi các nhà đầu tư với tốc độ nhanh chóng. Trong năm 2018, 22,5% người mua nhà tại Trung Quốc đã sở hữu hai căn hộ trở lên, trong khi có đến 66% sở hữu một căn nhà. Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình từng nói nhà là để “ở, không phải để đầu cơ”.

Bởi vì những nhà đầu tư mua lại các bất động sản nhưng hiếm khi cho người khác thuê, nên một phần năm số nhà ở Trung Quốc - hoặc ít nhất là 65 triệu ngôi nhà – bị bỏ trống. Lợi suất cho thuê thường vào khoảng 2% ở Trung Quốc, thấp hơn nhiều so với tỷ lệ thế chấp điển hình là 5,4%.

Chiến lược mua để cho thuê rất phổ biến đối với tầng lớp giàu có ở các nước phương Tây như Anh. Nhưng chúng lại không có ý nghĩa ở Trung Quốc. Thay vào đó, các nhà đầu tư mua bất động sản mua nhà để chờ giá tăng.

Các nhà phân tích tại BCA cho biết: “Rõ ràng, nhà ở tại Trung Quốc đã trở thành đối tượng đầu cơ khiến những người mua nhà lần đầu khó có thể sở hữu nhà”.

BCA cho biết: “Các nhà phát triển bất động sản đã và đang xây dựng sai loại hình nhà ở, định giá sai, và không phù hợp với người mua. Họ đã và đang xây những ngôi nhà cao cấp và bán chúng với giá cắt cổ cho những hộ gia đình có thu nhập cao, những người đã mua nhiều bất động sản để đầu tư”.

Bong bóng đầu cơ khổng lồ - trong đó nợ hộ gia đình của Trung Quốc chiếm khoảng gần 100%, hoặc tương đương với của Mỹ - đã được phóng đại bởi các nhà phát triển bất động sản trên quy mô lớn hơn. Trong khi chi phí đi vay vẫn thấp hơn tốc độ tăng giá nhà, các chủ đầu tư chấp nhận gánh thêm nợ để xây thêm bất động sản, bán với giá cao hơn và thu về lợi nhuận lớn hơn.

Vấn đề là với nhu cầu mua nhà giảm khi dân số giảm và ít người muốn lập gia đình hơn, những khoản lợi nhuận nói trên đã biến mất và có thể sớm chuyển thành khoản thua lỗ của nhà phát triển.

"Âm nhạc đã dừng"

Vẫn còn phải xem liệu Bắc Kinh có cho phép Evergrande hay bất kỳ nhà phát triển lớn nào khác phá sản hay không. Hầu hết các nhà quan sát kỳ vọng đó là một “sự phá hủy có kiểm soát” - nói cách khác là được tái cấu trúc một cách có trật tự - và các khoản nợ được phân phối thông qua các ngân hàng và tổ chức quốc doanh. Việc kiềm chế tác động của giá nhà giảm trong bối cảnh tái cơ cấu để áp dụng thuế bất động sản sản có thể khó khăn hơn.

Giá nhà thấp hơn có thể tốt đối với một số người chưa sở hữu nhà. Nhưng với hơn 90% dân số thành thị sở hữu bất động sản và 40% của cải hộ gia đình đặt vào bất động sản, thì bất kỳ sự sụp đổ hay rối loạn nào về giá nhà có thể gây ra bất ổn xã hội như được thấy trong thời kỳ suy thoái trước đây.

Đây là điều mà Anne Stevenson Yang, đồng sáng lập J Capital Research có trụ sở tại Connecticut và là một chuyên gia về Trung Quốc, lo ngại. Bà nói rằng Trung Quốc ủng hộ hoạt động thị trường tự do miễn là điều đó mở ra giá trị cho nhà nước. Hiện tại, Trung Quốc muốn kiềm chế sự dư thừa nhà ở nhưng quá trình giảm phát của thị trường được đánh giá là rủi ro.

Bà nói: “Việc mua các căn hộ mới sắp kết thúc. Nhạc đã dừng và tất cả mọi người không thể tìm thấy chiếc ghế của mình. Không ai biết chuyện này còn dẫn tới đâu”.