Thứ trưởng Bộ Xây dựng nói gì về Condotel?

Dự án Cocobay Đà Nẵng không thể tiép tục chi trả mức lợi nhuận cam kết với khách hàng.

Đó là ý kiến của Thứ trưởng Hùng trong cuộc họp báo thường kỳ của Chính phủ tháng 11/2019 khi nói về tình hình phát triển của các dự án Condotel hiện nay.

Ông Hùng cho biết, loại hình căn hộ du lịch được phát triển từ những năm 2015, và cao trào là những năm 2016, 2017. Đến năm 2018, 2019 thì gần như giảm mạnh. Các dự án phát triển condotel năm 2019 giảm khoảng 8% so với cao điểm 2017, giao dịch căn hộ giảm một nửa do thị trường có sự điều tiết. Tổng số căn hộ condotel tích lũy ước chừng khoảng hơn 30.000 căn hộ. Đây là sự phát triển của thị trường hình thành căn hộ vừa để nghỉ dưỡng nhưng lại có đặc điểm là sở hữu của chủ thể trong tổng thể của một khách sạn. Đấy là sự phát triển của thị trường bất động sản.

Hiện nay loại hình này có mấy vướng mắc: Một là hành lang pháp lý. Hiện nay chỉ có Luật Du lịch có quy định về cơ sở lưu trú du lịch, bao gồm biệt thự du lịch, căn hộ du lịch và nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê. Các pháp luật có liên quan như kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai thì chưa có định danh của mặt hàng này, dẫn đến việc hành lang pháp lý chưa có. Thứ hai là vấn đề kèm theo việc cấp giấy chứng nhận sở hữu loại hình này cũng chưa có. Thứ ba là quy định về vận hành, quản lý condotel trong các luật bất động sản cũng chưa được rõ. Chúng ta mới có quy định về nhà ở, quy định về văn phòng… chứ condotel thì chưa. Thứ tư là trên thị trường xuất hiện những cam kết của nhà đầu tư đầu tiên lẫn nhà đầu tư thứ cấp, trong đó liên quan đến vấn đề lợi nhuận, dẫn đến việc không đủ khả năng chi trả, mất cân đối trong thị trường.

Từ năm 2017, Bộ Xây dựng cùng với các tỉnh, thành phố cũng đã có báo cáo, cảnh báo sự phát triển quá nóng của thị trường này trong khi một số cơ sở pháp lý chưa chắc chắn. Năm 2018, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi các tỉnh thành phố, đặc biệt các địa phương xuất hiện nhiều condotel, lưu ý trong việc thẩm định chủ trương đầu tư. Đặc biệt với condotel phải chú ý vấn đề chỉ tiêu dân số, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật để tránh việc biến thành nhà ở.

Thủ tướng Chính phủ cũng đã có chỉ đạo, có Chỉ thị số 11 vào tháng 4/2019 về việc phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, trong đó có condotel, giao 2 nhóm nhiệm vụ. Nhóm thứ nhất là hoàn thiện cơ sở pháp lý, giao Bộ Xây dựng hoàn thiện các quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan đến condotel và các quy chế liên quan đến việc vận hành condotel và tiến tới sửa đổi hệ thống pháp luật. Thứ hai là giao cho Bộ VHTT&DL ban hành quy chế quản lý kinh doanh loại hình này. Thứ ba là giao Bộ TN&MT có văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất và cấp quyền sử dụng đất đối với condotel. Tất cả những văn bản này yêu cầu phải xong trong tháng 12/2019 để tạo hành lang pháp lý.

Về thị trường, việc cam kết lợi nhuận giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp là quan hệ thị trường, quan hệ dân sự. Nhưng cơ quan nhà nước cũng các đề xuất. Thứ nhất là phải minh bạch thông tin tình hình triển khai condotel, rồi nguy cơ trong các cam kết lợi nhuận của condotel để các nhà đầu tư thứ cấp hình dung được.

Thứ hai là thông qua các hiệp hội để có cảnh báo. Hiệp hội Bất động sản vừa rồi cũng có cảnh báo là đúng ra lợi nhuận của condotel chỉ nên ở trên mức lãi suất của ngân hàng.

Thứ ba là ngân hàng dự kiến sẽ kiểm soát chặt nguồn đầu tư tín dụng cho phát triển bất động sản, trong đó có condotel. Thứ tư, Bộ sẽ kiến nghị ban hành văn bản pháp luật, hướng dẫn mẫu hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp của condotel, trong đó quy định quyền và trách nhiệm của người bán và người mua.

Câu chuyện tại dự án Cocobay Đà Nẵng mới đây đã dấy lên làn sóng lo ngại cho sự đổ vỡ từ những dự án condotel vốn chưa rõ ràng về pháp lý, nhưng các chủ đầu tư lại thường đưa ra mức cam kết với khách hàng ở mức không tưởng.

Cụ thể, tại Cocobay Đà Nẵng chủ đầu tư là Công ty Thành Đô đã cam kết lợi nhuận là 12% mỗi năm - mức được nhận định là rất cao vào thời điểm dự án này ra mắt thị trường.

Tuy nhiên, trong thông báo gửi các khách hàng mới nhất, Công ty Thành Đô – chủ đầu tư dự án cho biết sẽ không thể tiếp tục thực hiện cam kết trả mức lợi nhuận đã đưa ra. Lý do của việc chấm dứt chi trả cam kết lợi nhuận là bởi doanh nghiệp đang gặp những khó khăn về dòng tiền. Chủ đầu tư đưa ra nhiều phương án để giải quyết với khách hàng, trong đó có cả việc yêu cầu người mua đóng thêm phí để xin chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, khách hàng không đồng tình với giải pháp trên. Hiện hàng trăm khách hàng đổ tiền vào dự án này đang hết sức hoang mang. Phần lớn người mua codotel tại đây đều sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng. Do đó, việc chủ đầu tư chấm dứt chi trả lợi nhuận khiến họ gặp nhiều khó khăn.