Thị trường bất động sản trong con mắt kẻ “ngoại đạo” - bài 2

Nguyên nhân sâu xa

Hùng nhẩm tính, mức thu nhập của anh hiện nay khoảng 260 triệu đồng/năm, cao gần gấp hai lần so với mức lương bình quân của người lao động và gấp 1,5 lần so với thu nhập bình quân đầu người tại TP.HCM. “Để mua được một căn hộ chung cư giá thấp khoảng 1,5 tỉ đồng, nếu vay được 70% giá trị căn hộ, với thời gian vay 15 năm và lãi suất bình quân khoảng 11%/ năm, thì mỗi tháng anh phải trả cả gốc và lãi cho ngân hàng khoảng 15 triệu đồng, bằng 77% thu nhập hiện tại”, Hùng tính toán. Như vậy, nếu mua một căn nhà “bình dân” thì số tiền Hùng phải trả cho ngân hàng hàng tháng là quá lớn và số tiền còn lại anh không đủ trang trải cuộc sống.

Tính toán như vậy, Hùng không sao lý giải nổi giá đất tại một vài quận trung tâm TP.HCM lên tới trên 500 triệu, thậm chí 1 tỉ đồng/m2. Nhiều khu vực khá xa thành phố như quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè, quận 12, giá đất cũng lên đến 40, 60 thậm chí hơn 100 triệu đồng/m2. Một căn hộ chung cư khu vực này cũng có giá từ 1,5 đến 3 tỉ đồng/căn, còn một căn nhà “ở được” cũng có giá 3 đến 5 tỉ đồng. Như vậy, một người có thu nhập 40 - 50 triệu đồng/tháng thì mới có thể mua được căn hộ ở mức giá trung bình và phải có thu nhập trên 60 triệu đồng/tháng mới có thể nghĩ đến chuyện mua nhà đất. Trong khi đó, số người có mức thu nhập này chiếm tỷ lệ rất ít.

Bất chấp nghịch lý đó, Hùng được biết thời gian qua nhiều dự án chung cư có giá 2 - 4 tỷ đồng vẫn bán đắt hàng, thậm chí phải đặt cọc bốc thăm mới có thể mua được. Nhiều dự án nhà phố có giá 5 – 10 tỉ đồng mỗi căn nhà liên kế cũng bán hết ngay sau khi mở bán. “Người Việt Nam tiền đâu nhiều thế?”, Hùng ngạc nhiên thốt lên.

Miên man trong dòng suy nghĩ đó, Hùng chợt nhớ tới Hoàng, một người bạn của mình đang làm tư vấn chiến lược vĩ mô và đầu tư cho một tập đoàn kinh doanh về bất động sản lớn. Hùng nghĩ Hoàng có thể cho anh lời tư vấn hữu ích trước khi có những quyết định quan trọng trong cuộc đời.

Vào một buổi sáng cuối tuần, Hùng hẹn Hoàng tại một quán cà phê Starbucks ở quận 1, TP.HCM. Bước vào quán, Hùng hơi ngạc nhiên vì rất đông khách, tìm mãi mới có một chỗ ngồi. Giá nước uống ở đây không hề rẻ, trung bình mỗi người phải bỏ ra khoảng 150.000 đồng, gần bằng 1 ngày công của công nhân tại các khu công nghiệp. Điều đó cho thấy, giờ đây đã có một bộ phận không nhỏ người Việt Nam đã trở nên khá giả hơn rất nhiều.

Nhận định trên cũng phần nào chứng minh qua con số mà Hoàng cung cấp. “GDP trên đầu người theo giá thực tế năm 2018 ước tính là 58,8 triệu đồng, tăng bốn lần so với năm 2007, còn tính theo tính thu nhập thực (tính tăng trưởng GDP thực) cũng tăng 1,92 lần”. Trong khi đó, giai đoạn từ 2007 đến 2014, phần lớn thị trường bất động sản trong nước đều đóng băng, thậm chí giảm.

Từ năm 2014, kinh tế bắt đầu khởi sắc và tăng trưởng GDP luôn đạt mức trên 6,5%. Mức tăng trưởng kinh tế ấn tượng này, cùng với tâm lý nhà đầu tư lạc quan làm giá nhà đất tăng thêm 1-2 lần cũng là điều dễ hiểu.

Hoàng phân tích tiếp, “mấy năm gần đây, các dòng vốn nước ngoài đổ vào Việt Nam cũng rất lớn. Theo số liệu Tổng cục Thống kê, năm 2018 có tới 9,89 tỉ USD dòng vốn đầu tư gián tiếp đổ vào Việt Nam để góp vốn và mua cổ phần. Trước đó, năm 2017, cũng có tới gần 5 tỉ USD. Ngoài ra, mỗi năm Việt Nam cũng nhận được hàng chục tỉ USD tiền kiều hối. Số tiền này góp phần không nhỏ làm tăng giá những tài sản phi sản xuất như bất động sản”.

Hoàng cho biết thêm, con số tăng trưởng tín dụng của Việt Nam trong những năm qua khá cao. Tính đến cuối năm 2018, tỷ lệ tín dụng so với GDP của Việt Nam đã trên 150%. Đây là một tỷ lệ rất cao so với nhiều quốc gia khác. Đặc biệt, thống kê cũng rất đáng lưu ý khác là theo NHNN tỷ lệ tín dụng đối với bất động sản khoảng 7,5% (tháng 6/2018). Nếu tính phần tín dụng tiêu dùng sử dụng với mục đích mua nhà đất, thì tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản có thể lên đến 18 - 20% tổng tín dụng của nền kinh tế, tương đương với khoảng 1,5 đến 1,6 triệu tỉ đồng. Điều này cho thấy, có dòng tiền rất lớn từ ngân hàng đang chảy vào bất động sản.

Tỷ lệ tín dụng đối với bất động sản khoảng 7,5% (tháng 6/2018). Nếu tính phần tín dụng tiêu dùng sử dụng với mục đích mua nhà, đất, thì tỷ lệ dư nợ tín dụng trong bất động sản có thể lên đến 18- đến 20% tổng tín dụng của nền kinh tế, tương đương với khoảng 1,5 đến 1,6 triệu tỉ đồng.

Như vậy, nguyên nhân tăng giá bất động sản phần nào được làm rõ, nhưng Hùng vẫn không khỏi thắc mắc là tại sao giá bất động sản ở Việt Nam lại cao hơn rất nhiều so với thu nhập. Thống kê trên trang numbeo. com cho thấy, giá nhà trên thu nhập trung bình của hộ gia đình tiêu chuẩn ở Việt Nam khoảng 20 lần, trong khi đó các nước châu Âu chỉ số này chỉ có 6 – 8 lần, ở Hoa Kỳ khoảng 4 lần. Không tính quốc gia đang khủng hoảng là Venezuela, giá nhà đất ở Việt Nam được xem là đắt đỏ thứ 8 trên thế giới.

Lý giải về điều này Hoàng cho rằng, nhìn chung ở các quốc gia có thu nhập bình quân đầu người còn thấp như Việt Nam thì giá bình quân so với thu nhập thường rất cao và giảm dần khi thu nhập tăng lên.

Ngoài ra, một đặc điểm đáng chú ý là ở các nước châu Á, giá nhà cũng rất cao so với thu nhập. Chẳng hạn như Hong Kong gấp 47 lần, Trung Quốc là 27 lần, Thái Lan, Singapore là 21 lần. Như vậy, Việt Nam không phải là một ngoại lệ. “Ở Việt Nam, nếu thu nhập tính bằng lương thì ngay cả lãnh đạo cấp cao của Nhà nước cũng không thể mua được 1 căn chung cư ở phân khúc bình dân”, Hoàng nêu thực tế

Bất động sản còn tăng giá?

Câu chuyện giữa Hùng và người bạn đang đến hồi sôi nổi thì Hùng nhận được cuộc gọi từ một người bạn ở quê. Hùng bất ngờ khi bạn của mình báo tin có người bán khu đất mà Hùng đấu giá cách đây 2 tháng, thấp hơn giá trúng thầu 10%. Nhà đầu tư này vay “nóng” tiền ngân hàng để mua, giờ lãi suất đang tăng và đất ở quê khó bán nên phải chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng. Từ chỗ hào hứng muốn trở thành nhà đầu tư, kiếm tiền từ đất đai nhưng nghe nói giá giảm, bán tháo, lãi suất tăng Hùng cảm thấy băn khoăn.

Sẵn có người bạn chuyên gia, Hùng kể câu chuyện này cho Hoàng để nhờ tư vấn thêm. Hoàng phân tích, “với vùng quê khá xa nơi đô thị và thiếu tiềm năng để chuyển đổi sang làm dịch vụ hay công nghiệp thì mức giá đất đó là quá đắt và khó có tiềm năng tăng giá”. Cũng như nhiều làng quê khác ở Việt Nam, dân số ở quê của Hùng ngày càng giảm do người dân đổ ra thành thị tìm việc, do đó nhu cầu nhà ở trong nhiều năm qua gần như không tăng. Với những thông tin đó, Hùng nhận ra tiềm năng kiếm tiền từ đầu tư bất động sản ở quê anh không còn hấp dẫn.

“Cơ hội đầu tư bất động sản TP.HCM hay các khu vực khác thì sao?” Hùng hỏi Hoàng. “Số liệu thống kê cho thấy, dân số TP.HCM hiện khoảng 9 triệu người và tăng trung bình 2,1%/năm. Tuy nhiên, tính cả những người tạm trú trên 6 tháng thì dân số TPHCM đang trên 13 triệu người và tốc độ tăng khoảng 2,5%/năm. Như vậy, nhu cầu nhà ở mới ở TP.HCM mỗi năm gần 100.000 căn, trong khi đó số lượng căn hộ, đất nền cung ứng mỗi năm chỉ khoảng 40.000 - 50.000 căn. Như vậy, nguồn cung về nhà đất ở TP.HCM vẫn thấp hơn cầu rất nhiều. Chắc chắn với tốc độ tăng dân số này thì tiềm năng phát triển thị trường nhà đất ở TP.HCM và các tỉnh lân cận còn rất lớn. Do đó giá nhà đất còn tăng trong tương lai”, Hoàng phân tích.

Tuy vậy, Hoàng cũng khuyên Hùng nên thận trọng khi mua nhà. Nếu mua nhà để ở với mức giá phù hợp và có nguồn thu nhập ổn định để chi trả thì nên mua. Nếu mua để đầu tư vào thời điểm hiện nay thì khá rủi ro bởi hiện tại kinh tế thế giới đang đối mặt với nhiều bất ổn mà trung tâm là cuộc chiến tranh thương mại Trung Quốc - Hoa Kỳ. Cuộc chiến tranh này có nguy cơ làm cho kinh tế toàn cầu tăng trưởng chậm lại, thậm chí suy thoái trong vài ba năm tới. Đối với Việt Nam, mặc dù đạt được tốc độ tăng trưởng khá cao nhưng những bất ổn vĩ mô vẫn đang hiện hữu như nợ xấu và lãi suất tăng. Hơn nữa mức tăng giá bất động sản ở nhiều khu vực thời gian qua một có một phần rất lớn từ yếu tố đầu cơ và sự lạc quan quá mức của nhiều người.

Là dân “ngoại đạo”, Hùng không thể “cảm” và “thấm” hết được những gì Hoàng nói, kể cả những thông tin mà anh đọc được trên báo chí. Dù vậy, anh thấy mình đã bỏ qua cơ hội “vàng” để kiếm tiền trên thị trường bất động sản vài năm qua, và giờ đây nếu sử dụng số tiền ít ỏi của mình để đầu tư nhằm mục đích kiếm lời có lẽ là hành động mạo hiểm. Tuy nhiên, anh cũng nhận ra tiềm năng thị trường bất động sản ở Việt Nam nói chung và ở TP.HCM nói riêng vẫn còn rất lớn. Đặc biệt, ở những khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng tốt thì giá bất động sản có thể tăng mạnh.

Điều quan trọng với anh lúc này là trau dồi kiến thức, thông tin về thị trường để nắm bắt cơ hội đầu tư hấp dẫn luôn hiện diện.

Tiềm năng thị trường bất động sản ở Việt Nam còn rất lớn bởi tiềm năng tăng trưởng kinh tế Việt Nam vẫn khả quan, tốc độ đô thị hóa nhanh. Ở những khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng tốt sẽ giúp bất động sản tăng giá.