Thị trường bất động sản khát vốn rẻ dài hạn

Chia sẻ tại diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản” do Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội tổ chức, các chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng trong bối cảnh hàng loạt dự án bị ách tắc, dòng tiền bị chôn vốn, thì việc tái cấu trúc chính sách tín dụng và cơ chế pháp lý được xem là điều kiện tiên quyết để thị trường có thể phục hồi và phát triển bền vững.

Thị trường bất động sản thiếu dòng vốn rẻ dài hạn. Ảnh: DH

"Bắt bệnh" thị trường địa ốc

GS Trần Ngọc Thơ - Đại học Kinh tế TP HCM đã ví von thị trường bất động sản hiện nay như một người cao tuổi đang mắc ba chứng bệnh mãn tính. Căn bệnh đầu tiên là "huyết áp cao", phản ánh tình trạng giá nhà hiện quá cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân. Ông cho rằng hiện nay, người dân Việt Nam phải mất hàng trăm năm tích lũy mới có thể mua được một căn nhà, nếu chỉ dựa vào thu nhập bình quân. Đây là một hiện tượng cực kỳ nguy hiểm nếu không được kiểm soát hợp lý.

Căn bệnh thứ hai là "đường huyết cao", thể hiện qua sự phụ thuộc lớn vào cơ chế đặc thù và dòng vốn, đặc biệt là dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng. Khi thị trường quá lệ thuộc vào nguồn tài chính này, chỉ cần có biến động về chính sách hoặc siết tín dụng, toàn bộ hệ thống sẽ bị tắc nghẽn, kéo theo hệ lụy lan rộng.

Căn bệnh thứ ba mà ông nhắc đến là "cholesterol cao", chính là lượng hàng tồn kho bất động sản tăng cao, cùng với nợ xấu tích tụ trong hệ thống ngân hàng. Đây là những mảng xơ vữa âm thầm, có thể gây ra “đột quỵ tài chính” nếu không được xử lý kịp thời. Theo ông, để cứu chữa cho thị trường, không chỉ cần đến nỗ lực từ doanh nghiệp – người bệnh – mà còn cần sự can thiệp chủ động từ chính sách tài khóa và tiền tệ, tức là những “bác sĩ” cần bước ra khỏi vùng an toàn để đưa ra phương pháp điều trị phù hợp.

Một trong những vấn đề được doanh nghiệp đặc biệt quan tâm hiện nay là việc tiếp cận các nguồn vốn rẻ để phục vụ cho dự án. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, chia sẻ rằng hiện nay ngân hàng đang cho vay với điều kiện khá thuận lợi, cả trong sản xuất kinh doanh và bất động sản, với mức lãi suất được đánh giá là hợp lý.

Tuy nhiên, trong giai đoạn trước, do chưa có gói vay ưu đãi cho nhà ở xã hội, nên doanh nghiệp phải chịu lãi suất rất cao. Cụ thể, Công ty Lê Thành từng vay trong thời hạn 8 năm với mức lãi suất 14%/năm. Dù đã nhiều lần gửi văn bản đề nghị giảm lãi suất theo gói hỗ trợ 145.000 tỉ đồng nhưng không thành công, công ty vẫn cố gắng xoay xở dòng tiền và đến ngày 15.3 vừa qua đã hoàn tất việc thanh toán.

Ông Nghĩa đặt ra vấn đề rằng, cần có giải pháp để hỗ trợ những người dân hay doanh nghiệp đã vay trước đó, để không còn phải gánh lãi suất cao quá mức. Trong khi hiện tại ngân hàng đang hỗ trợ tốt thì lại bị vướng mắc về pháp lý, khiến quy trình vay vốn bị kéo dài. Điều ông lo ngại nhất là đến năm 2025, khi nguồn cung nhà ở được dự báo sẽ bùng nổ, liệu dòng vốn rẻ từ ngân hàng có còn đủ để đáp ứng hay không.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bổ sung thêm rằng hiện nay có khoảng 1.000 dự án bất động sản bị ách tắc, với tổng số vốn bị chôn lên đến hơn 30 tỉ USD. Nếu được giải phóng, những dự án này có thể tạo ra động lực kinh tế vô cùng lớn.

Để dòng vốn đi đúng hướng

Theo ông Nguyễn Văn Đính, muốn dòng vốn phát huy hiệu quả, cần phải định vị rõ mục tiêu sử dụng vốn. Trên thị trường hiện có nhiều loại "cầu", từ nhu cầu nhà ở thực sự, đến đầu tư kinh doanh, hay đón đầu xu hướng đô thị hóa.

Vốn rẻ nên hướng về nhà ở xã hội, tránh để dẫn dắt vào đầu cơ. Ảnh: DH

Tuy nhiên, một dạng cầu nguy hiểm chính là đầu cơ. Khi các nhà đầu cơ mua đất nhưng không xây dựng hoặc không đưa vào sử dụng, dòng vốn bị lãng phí và không tạo ra giá trị thực. Điều này khiến người dân, đặc biệt là giới trẻ, càng khó tiếp cận nhà ở. Ông cảnh báo rằng nếu thế hệ trẻ không thể mua nhà, họ sẽ trì hoãn lập gia đình, và đây là một vấn đề xã hội lớn như bài học đã thấy từ Nhật Bản và Trung Quốc.

Trước những lo ngại về khả năng tiếp cận vốn, ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước khu vực 2, cho biết thực tế hiện nay không có chuyện ngân hàng gây khó khăn cho bất động sản.

Tính đến nay, tổng dư nợ tín dụng bất động sản tại TP HCM đã đạt 1,085 triệu tỉ đồng, chiếm 27,5% tổng dư nợ tín dụng trên toàn địa bàn. Mức tăng trưởng tín dụng bất động sản thậm chí còn cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung. Các lĩnh vực khác như sản xuất, xây dựng khu công nghiệp, hay khu du lịch sinh thái vẫn đang ghi nhận mức tăng trưởng trên 2% chỉ trong hai tháng đầu năm 2025. Những lĩnh vực như cao ốc văn phòng hay khu du lịch cũng có mức tăng trưởng tương tự so với cuối năm 2024.

Theo ông, một tín hiệu tích cực là hành lang pháp lý cho tín dụng ngân hàng hiện nay đã rất thuận lợi. Với những dự án đủ pháp lý, ngân hàng hoàn toàn có thể cấp vốn. Tuy nhiên, nhà ở xã hội vẫn đang vướng nhiều rào cản pháp lý, khiến việc giải ngân chậm. Dù vậy, khi điều kiện thu nhập dành cho người vay được nâng lên mức dưới 30 triệu đồng/tháng cho hai vợ chồng thì có thể gỡ được nhiều nút thắt.

Với phân khúc nhà ở thương mại, các ngân hàng vẫn đang cho vay mạnh mẽ, đặc biệt là đối tượng người dưới 35 tuổi, có nhu cầu thực sự về nhà ở, và các sản phẩm nhà giá rẻ. Đây là hai kênh vẫn phát triển bền vững và được kỳ vọng sẽ là lực đẩy quan trọng của thị trường trong thời gian tới.

Theo các chuyên gia, điều quan trọng hiện tại là phải có sự can thiệp chính sách mạnh mẽ, định hướng rõ ràng về dòng vốn, và hơn hết là giữ đúng mục tiêu: phát triển nhà ở vì người dân chứ không phải vì nhà đầu cơ. Khi đó, dòng vốn rẻ và dài hạn không chỉ cứu được doanh nghiệp mà còn giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững trong dài hạn.