Thành lập ban quản trị nhà chung cư: Thiếu quyết liệt sẽ khó thành

Để công tác quản lý chung cư hiệu quả cần sự sâu sát của chính quyền địa phương trong việc kịp thời hóa giải bất đồng giữa chủ đầu tư và cư dân. Ảnh: Viết Thành

Số lượng ban quản trị tòa nhà được thành lập còn ít

Mặc dù các văn bản, quy định của pháp luật đã có hiệu lực như Thông tư 02/2016/TT-BXD, ngày 15-2-2016 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Thông tư 28/2016/TT-BXD, ngày 15-12-2016 của Bộ Xây dựng về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định, trong đó có Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD; Chỉ thị 15/CT-UBND, ngày 28-8-2017 của UBND thành phố về việc tăng cường hiệu lực trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn... nhưng đến nay, số lượng ban quản trị trong các chung cư được thành lập chưa nhiều.

Tại địa bàn quận Bắc Từ Liêm có 104 nhà chung cư đã đưa vào sử dụng, nhưng mới có 38 nhà thành lập ban quản trị, 39 nhà chưa tổ chức hội nghị cư dân lần đầu. Tương tự, tại quận Nam Từ Liêm, trong số 123 nhà chung cư đã hoàn thành đưa vào sử dụng trên địa bàn chỉ có 49 chung cư thương mại thành lập ban quản trị. Ở quận Hoàng Mai, trong số 229 tòa đã đưa vào hoạt động, mới có 78 tòa và cụm tòa chung cư thành lập được ban quản trị...

Sự chậm trễ trong việc thành lập ban quản trị nhà chung cư cũng khiến cho những mâu thuẫn, bất đồng giữa cư dân và chủ đầu tư ngày càng gay gắt. Đơn cử như Dự án chung cư Home City (177 phố Trung Kính, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy), chủ đầu tư là Công ty TNHH Văn Phú.

Theo ông Hoàng Trung Kiên, Chủ tịch UBND phường Yên Hòa, đây là một trong 3 chung cư trên địa bàn phường chưa thành lập được ban quản trị. Người dân bất đồng về mức phí gửi xe ô tô, những cam kết của chủ đầu tư với cư dân khi ký hợp đồng... sự việc căng thẳng khi người dân đỗ xe kín lòng đường gây ách tắc giao thông, buộc chính quyền địa phương phải can thiệp.

Trong khi đó, tại tòa chung cư Capital Garden ngõ 102 Trường Chinh (quận Đống Đa), một số cư dân cho rằng, chủ đầu tư trong quá trình bàn giao nhà chưa thực hiện đủ hết cam kết trong hợp đồng, từ chất lượng công trình, thái độ phục vụ, an ninh, thang máy, phòng cháy chữa cháy, khu sinh hoạt cộng đồng...

Lý giải một phần cho những nguyên nhân gây bất đồng giữa chủ đầu tư và cư dân chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai, ông Vũ Quỳnh, Trưởng phòng Quản lý đô thị cho biết, hiện vụ việc nổi cộm nhất là tranh chấp quyền sở hữu ki ốt tầng 1 tại các tòa nhà chung cư do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) là chủ đầu tư trên địa bàn 3 phường Đại Kim, Định Công, Hoàng Liệt.

Ngoài ra, việc phân định quyền sở hữu, quyền sử dụng phần diện tích để xe của một số tòa chung cư cũng chưa được thực hiện như tòa VP2, VP4 khu bán đảo Linh Đàm...

Còn theo đại diện Phòng Quản lý đô thị quận Thanh Xuân, khó nhất vẫn là việc thành lập ban quản trị tại các tòa chung cư tái định cư. Các tòa nhà này được nhà nước hỗ trợ trong công tác quản lý, vận hành (người dân chỉ phải nộp 30.000 đồng/nhà/tháng, mức giá thấp so với nhà chung cư thương mại), vì vậy việc lập ban quản trị với cơ chế tự chủ, người dân sẽ phải đóng nhiều kinh phí hơn nên gây ra nhiều khó khăn. Nhiều chung cư tổ chức hội nghị nhưng người dân không đến đủ số lượng cần thiết nên đã không thành công...

Vẫn có những điểm sáng

Dự án Home City (phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy) xảy ra nhiều bất đồng giữa cư dân và chủ đầu tư. Ảnh: Lê Nguyễn

Hiện có thể nói Thanh Xuân là quận có tỷ lệ thành lập được ban quản trị nhà chung cư nhiều hơn cả. Trong số 67 tòa chung cư thương mại trên địa bàn thì 54 tòa nhà đã được UBND quận ra quyết định công nhận ban quản trị. Còn với 22 tòa nhà tái định cư đã có 13 tòa nhà thành lập ban quản trị.

Theo ông Đặng Hồng Thái, Phó Chủ tịch UBND quận, để triển khai công tác này, ngay từ tháng 4-2017, quận đã xây dựng kế hoạch theo lộ trình từ việc tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân chấp hành Quy chế quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD đến việc theo dõi, giải quyết các vướng mắc, phát sinh, tổ chức các lớp bồi dưỡng công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Vào giữa năm 2017, quận đã thành lập Đoàn kiểm tra liên ngành với thành phần gồm Phòng Quản lý đô thị, Tài chính - Kế hoạch, Tài nguyên Môi trường, Công an quận, Phòng Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy...

Với những chung cư chưa thành lập được ban quản trị, ngày 28-3-2018, quận đã ban hành kế hoạch tổ chức hội nghị nhà chung cư, trong đó nhấn mạnh đến tiến độ, thời gian thực hiện cụ thể việc thành lập ban quản trị. Đối với các chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định, quận đã yêu cầu UBND các phường lập biên bản vi phạm hành chính, gửi hồ sơ về quận để xem xét ra quyết định xử phạt hoặc báo cáo thành phố xử phạt theo quy định của Nghị định 139/2017/NĐ-CP, ngày 27-11-2017 của Chính phủ, có hiệu lực thi hành từ ngày 15-1-2018.

Cùng với đó, UBND quận cũng yêu cầu khi xảy ra tranh chấp, khiếu nại của người dân, chủ đầu tư dự án phải đối thoại, chủ động giải quyết dứt điểm, không để xảy ra khiếu kiện đông người, vượt cấp.

Rõ ràng, sự quyết liệt của chính quyền địa phương, sự vào cuộc của nhiều hệ thống tổ chức chính trị đã mang lại hiệu quả rõ rệt. Để công tác quản lý chung cư hiệu quả hơn nữa cần có sự công khai, minh bạch trong vấn đề tài chính từ bàn giao quỹ bảo trì 2% của chủ đầu tư, việc điều hành của ban quản trị, cùng với đó là sự sâu sát của địa phương trong việc kịp thời hóa giải những bất đồng.

Hiện tại, để giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý nhà chung cư, thành phố đã yêu cầu Sở Xây dựng thành lập đoàn kiểm tra, xử lý vi phạm. Cùng với đó là đoàn giám sát của Ban Đô thị, HĐND thành phố cũng tiến hành giám sát việc chấp hành quy định pháp luật trong quản lý sử dụng chung cư; có tổng hợp, báo cáo, đề xuất phương án hoặc mô hình quản lý chung cư phù hợp.

Trong số 127 tòa nhà chung cư tái định cư mà Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý, đến nay mới chỉ có 67 tòa nhà tổ chức hội nghị nhà chung cư thành công, 44 tòa nhà tổ chức lần 2 nhưng không thành công và 16 tòa nhà còn phải tổ chức hội nghị. Còn theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn Thủ đô đến cuối năm 2017 đã có 663 tòa nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng, tuy nhiên mới chỉ có 221 dự án, chiếm 1/3 trên tổng số các tòa nhà chung cư này đã thành lập ban quản trị.