Đô thị TOD: Lời giải cho “nút thắt đô thị” Việt Nam trong 20 năm

Hội thảo “Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội và thách thức”, do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và DKRA Group tổ chức, đã mang đến nhiều phân tích quan trọng cho giai đoạn 2025–2045.

2025 – Năm bản lề: Bất động sản phải đi kèm quy hoạch và giao thông

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch VNREA, năm 2025 không chỉ là mốc hiệu lực của hàng loạt đạo luật trụ cột, mà còn là thời điểm buộc các đô thị phải thay đổi tư duy.

Ông phân tích rằng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã thiết lập lại khung vận hành thị trường, từ quản trị đất đai, phê duyệt dự án đến quản lý giao dịch. Sự đồng bộ của bộ ba luật tạo nền tảng pháp lý để quy hoạch đô thị theo hướng hiện đại hơn, gắn với hạ tầng công cộng...

TS. Đính đặc biệt nhấn mạnh tác động dài hạn của Nghị quyết 60 về sắp xếp đơn vị hành chính: Việt Nam giảm còn 34 tỉnh thành, nhiều khu vực hợp nhất, mở ra những vùng đô thị có quy mô dân số và kinh tế lớn hơn. Ông gọi đây là “bước ngoặt quản trị đô thị”, vì các tỉnh – thành sau sáp nhập buộc phải xây dựng mô hình phát triển xuyên suốt, trong đó TOD đóng vai trò trục dẫn.

Ông cũng chỉ ra những thách thức lớn: tốc độ đô thị hóa cao, quỹ đất trung tâm cạn kiệt, áp lực hạ tầng ngày một lớn, trong khi thói quen sử dụng xe máy vẫn chiếm ưu thế tuyệt đối. TOD là mô hình đủ mạnh để giải quyết cùng lúc bài toán giao thông – mật độ – giá trị đất.

“Đô thị Việt Nam không thể phát triển theo mô hình lan tỏa thêm nữa. TOD là cấu trúc phát triển tất yếu của giai đoạn 2030–2050,” ông Đính nhấn mạnh.

TP.HCM thí điểm 11 vị trí TOD: Mạng lưới trung tâm mới của siêu đô thị tương lai

Theo thông tin từ Ban tổ chức, TP.HCM đã chính thức lựa chọn 11 vị trí TOD thí điểm, trải dọc các tuyến Metro số 1, số 2 và kết nối với các trục vành đai – cao tốc. Tổng quy mô của 11 vị trí này khoảng 1.700–1.800 ha, được xem như “bộ khung” để tái cấu trúc không gian thành phố trong giai đoạn tới.

Vì sao 11 vị trí này quan trọng?

Theo phân tích tại sự kiện, đây đều là các vị trí có ba đặc điểm chung:

1. Có khả năng trở thành trung tâm dân cư – thương mại – dịch vụ mới.

2. Nằm trên trục giao thông công cộng khối lượng lớn, dễ hình thành khu đô thị nén.

3. Đóng vai trò kết nối vùng, đặt tại các cửa ngõ chiến lược của thành phố.

Những vị trí này không chỉ phục vụ nhu cầu đi lại, mà còn là hạt nhân hình thành mạng lưới “thành phố trong thành phố”, tương tự mô hình Tokyo hoặc Seoul – nơi mỗi nhà ga metro là một cực phát triển độc lập.

TOD - Tái cấu trúc đô thị từ “lan tỏa” sang “nén hợp lý”

Trong phần phân tích tại hội thảo, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết TOD mang ý nghĩa lớn hơn nhiều so với khái niệm hạ tầng giao thông: đây chính là công cụ tái cấu trúc toàn bộ đô thị.

Ông Kiệt nhấn mạnh: “Trong tương lai, giá trị đất đô thị không còn phụ thuộc mặt tiền đường mà phụ thuộc vào khoảng cách đến nhà ga.” Đây là xu hướng đã được chứng minh tại Tokyo, Seoul và Singapore.

Ở góc độ thiết kế đô thị, TOD cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về mật độ FAR, chiều cao, không gian cho người đi bộ và kết nối trực tiếp với nhà ga bằng cầu bộ hành hoặc hầm liên thông. Nếu được triển khai đúng chuẩn, TP.HCM có thể hình thành 10–20 trung tâm vệ tinh vận hành quanh hệ thống metro.

Ông Kiệt lưu ý rằng TOD chỉ thành công khi đáp ứng đủ bốn yếu tố: quy hoạch minh bạch, hạ tầng kết nối liên thông, nguồn vốn GPMB ổn định và cơ chế PPP rõ ràng để doanh nghiệp tư nhân có thể tham gia đầu tư theo cụm.

>> Xem thêm các bài viết về TOD

TOD – Trục liên kết chiến lược của siêu đô thị TP.HCM mở rộng

Các chuyên gia tại sự kiện cho rằng TOD sẽ đóng vai trò “xương sống” trong quá trình mở rộng vùng đô thị TP.HCM theo ba hành lang chính:

• Hành lang công nghệ – công nghiệp: TP.Thủ Đức – Dĩ An – Thuận An

• Hành lang sân bay: TP.HCM – Biên Hòa – Long Thành

• Hành lang cảng – logistics: TP.HCM – Bà Rịa – Vũng Tàu

Khi TOD được triển khai đồng bộ, vùng TP.HCM mở rộng với hơn 20 triệu dân có thể vận hành theo cấu trúc đô thị hiện đại, giảm phụ thuộc vào xe cá nhân và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Mô hình TOD, với lõi là giao thông công cộng khối lượng lớn, đang trở thành định hướng phát triển chủ đạo trong 20 năm tới. Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để tái cấu trúc đô thị theo hướng nén – đa trung tâm – kết nối hiệu quả hơn.

Khi metro, vành đai và cao tốc hoàn thiện, TOD không chỉ giúp giải bài toán ùn tắc, mà còn tạo ra thế hệ đô thị mới, tăng giá trị đất an toàn, thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng sống.