Sai lầm lớn nhất mà hầu hết các nhà đầu tư bất động sản mới đều mắc phải

Đây chắc chắn là sai lầm số 1 mà mọi nhà đầu tư bất động sản phải tránh nếu muốn thành công trên thị trường nhà đất. Lý do rất đơn giản: chỉ cần mắc một sai lầm này là bạn sẽ rơi vào muôn vàn hiểm họa mà không nhà đầu tư bất động sản nào mong muốn. Do đó, nếu một bất động sản thu hút sự quan tâm của bạn, hãy đảm bảo tiến hành phân tích thị trường bất động sản trước khi mua để chắc chắn rằng bạn đang đưa ra quyết định đầu tư bất động sản thông minh.

Hãy cùng tìm hiểu chính xác phân tích thị trường bất động sản là gì và cách hoạt động này giúp các nhà đầu tư lựa chọn được bất động sản tốt nhất.

Phân tích thị trường bất động sản là gì?

Nói một cách đơn giản, phân tích thị trường bất động sản là quá trình nghiên cứu khoản đầu tư bất động sản để đánh giá lợi nhuận và rủi ro dự kiến nhằm xác định xem đó có phải là một quyết định đầu tư bất động sản đúng đắn hay không. Báo cáo phân tích thị trường bất động sản cung cấp cho nhà đầu tư bất động sản một bức tranh toàn cảnh về bất động sản mục tiêu, vị trí của nó và điều kiện thị trường địa phương trước khi đưa ra quyết định đầu tư vào bất động sản.

Tầm quan trọng của việc phân tích thị trường bất động sản trước khi đầu tư

Phân tích thị trường bất động sản cung cấp cho nhà đầu tư những thông tin cần thiết để phân tích và đánh giá bất kỳ khoản đầu tư bất động sản nào, bao gồm:

1. Vị trí

Bước đầu tiên trong quá trình phân tích là xác định vị trí mà bạn dự định đầu tư. Vị trí là yếu tố then chốt quyết định sự thành công và lợi nhuận khi đầu tư bất động sản. Tóm lại, để đầu tư bất động sản có lãi, nhà đầu tư phải mua bất động sản ở những vị trí có nhu cầu cao. Khi đánh giá một vị trí nhất định, bạn cần đánh giá các đặc điểm của chính bất động sản và môi trường xung quanh nó, bên cạnh các đặc điểm của khu vực. Các yếu tố như tài nguyên thiên nhiên, khí hậu và phương tiện giao thông là một phần thiết yếu của nền kinh tế, ngành công nghiệp và nhu cầu của cộng đồng. Tất cả những điều này đều ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của một khoản đầu tư bất động sản.

Ngoài các yếu tố này, các đặc điểm của khu phố có thể xác định tính khả thi của khoản đầu tư bất động sản. Một số câu hỏi được đặt ra khi đánh giá liệu có nên đầu tư vào một khu phố nào đó hay không bao gồm: Khu vực đó có gần trung tâm thành phố không? Khu vực đó có gần các trường học, gần với các dịch vụ quan trọng không? Nhà đầu tư cần phải nắm bắt được thông tin của tất cả những khía cạnh này vì đây là những yếu tố thu hút người thuê. Hãy nhớ rằng các vị trí khác nhau thu hút các nhóm khách thuê mục tiêu khác nhau. Vì vậy, nếu mục tiêu của bạn là thu hút sinh viên, bạn nên đầu tư bất động sản gần các trường đại học.

Nhìn chung, vị trí mà các nhà đầu tư bất động sản nhắm đến phải thu hút được những người thuê nhà tiềm năng để tăng cơ hội thành công của họ trên thị trường nhà ở. Hơn nữa, việc xác định chính xác các yếu tố đó sẽ giúp nhà đầu tư bất động sản đánh giá được sự cạnh tranh cũng như cung và cầu hiện tại trong một khu vực nhất định.

2. Bất động sản

Để kiếm tiền từ đầu tư bất động sản, bạn cần chọn được tài sản có thể mang lại lợi nhuận, hay mang lại dòng tiền dương. Như bạn đã biết, thị trường nhà ở có rất nhiều loại tài sản khác nhau. Vì vậy, câu hỏi đặt ra ở đây là: Làm thế nào bạn có thể xác định được đâu là tài sản sẽ mang lại dòng tiền dương? Đây chính là một nhiệm vụ trong phân tích thị trường bất động sản, khi mà bạn phân tích một số tài sản tương tự ở cùng một khu vực để xác định tài sản nào là tốt nhất và có lợi nhất, đồng thời tạo ra dòng tiền dương.

Quan trong là bạn phải kiểm tra kỹ các yếu tố như mái nhà, toàn bộ ngoại thất và nội thất, các yếu tố kết cấu, hệ thống ống nước, điện, điều hòa không khí,... Các nhà đầu tư mới nên thuê một chuyên gia bất động sản đáng tin cậy để kiểm tra cẩn thận những khía cạnh này. Họ sẽ cho bạn biết liệu bất động sản này có phù hợp để đầu tư hay không và thông báo về bất kỳ vấn đề sửa chữa hoặc bảo trì nào cần được thực hiện.

3. Lợi nhuận dự kiến từ khoản đầu tư

Bước kế tiếp trong hoạt động phân tích thị trường bất động sản đó là thực hiện các phép tính trước khi quyết định đầu tư, bao gồm:

- Lợi tức đầu tư: Số tiền lãi mà nhà đầu tư bất động sản có thể thu được từ khoản đầu tư của họ.

- Thu nhập hoạt động ròng: Số tiền lãi hàng năm mà nhà đầu tư kiếm được từ việc vận hành một bất động sản. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng bất động sản càng cũ thì chi phí vận hành càng lớn. Do đó, điều quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản là xem xét tuổi của bất động sản trước khi đầu tư.

- Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư: Thu nhập mà nhà đầu tư bất động sản sẽ nhận được từ bất động sản đầu tư so với số tiền đầu tư ban đầu, thường được dùng khi các nhà đầu tư mua bất động sản với một khoản vay (thế chấp).

- Tỷ suất vốn hóa: Liên quan đến giá của bất động sản đầu tư so với thu nhập dự kiến sẽ tạo ra, khi một nhà đầu tư bất động sản mua bất động sản đó hoàn toàn bằng tiền của họ.

- Tỷ lệ thu nhập cho thuê: Tỷ lệ thu nhập cho thuê hàng tháng so với chi phí vận hành bất động sản đầu tư.

Một nhà đầu tư bất động sản cần phải quan tâm đến tất cả những con số này! Không tính toán hoặc bỏ qua tầm quan trọng của những con số này trước khi đầu tư là một sai lầm rất lớn và điều đó sẽ khiến nhà đầu tư phải trả giá đắt.

4. Xu hướng thị trường tại địa phương

Phân tích thị trường bất động sản cũng đánh giá các đặc điểm và xu hướng thị trường tại khu vực mà bạn muốn đầu tư, với các dữ liệu về dân số cơ bản, điều kiện kinh tế và nhu cầu trong tương lai đối với một loại bất động sản đầu tư cụ thể. Ví dụ, dân số ngày càng tăng là một dấu hiệu tốt vì điều đó có nghĩa là có nhiều cơ hội việc làm, do đó sẽ có nhiều người thuê nhà tiềm năng hơn ở khu vực đó.

Không chỉ vậy, phân tích thị trường bất động sản còn bao gồm các thông tin liên quan đến lãi suất, những thay đổi hiện tại và đề xuất đối với chính sách thuế, lạm phát, tăng trưởng GDP và tỷ lệ thất nghiệp. Tất cả những điều này đóng một vai trò quan trọng trong sự tăng trưởng hoặc suy giảm các ngành kinh tế chủ chốt của khu vực đầu tư mục tiêu.

Những sai lầm phổ biến khác cần tránh khi đầu tư bất động sản

Như bạn có thể thấy, tiến hành phân tích thị trường bất động sản là một bước quan trọng trước khi đầu tư bất động sản. Việc bỏ qua quy trình này sẽ khiến các nhà đầu tư mắc phải những sai lầm phổ biến khác, chẳng hạn như:

- Không đánh giá đủ toàn diện về tài sản trước khi đầu tư.

- Đầu tư quá nhiều vào một tài sản.

- Đầu tư quá cảm tính.

- Đầu tư bất động sản tại một khu vực mà thị trường đang xuống dốc.

- Không tính đến tất cả các chi phí liên quan đến tài sản.

Tóm lại, để đảm bảo đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn, bạn phải tiến hành phân tích thị trường bất động sản thật kỹ lưỡng.