Rủi ro trái phiếu bất động sản liệu có hiện hữu?

Kể từ năm 2005 khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam bắt đầu hoạt động, tổng giá trị phát hành tính đến đầu quý 3/2022 đạt gần 2,5 triệu tỷ đồng với hơn 5.000 đợt phát hành, đóng vai trò quan trọng giúp cung ứng vốn cho nền kinh tế.

Đặc biệt, giai đoạn 2019-2021 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến. Chỉ tính riêng 3 năm trên, giá trị phát hành lên đến gần 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm 64% tổng lượng phát hành từ 2005-2022 khiến quy mô/GDP tăng từ mức 7,3% trong năm 2018 lên gần 18,9% trong năm 2021.

Nguyên nhân khiến thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng trưởng nóng

Theo KB Securities, với tốc độ tăng trưởng bình quân trong giai đoạn 2005 - 2021 là 30%/năm, thị trường TPDN phát triển theo định hướng của Chính Phủ trở thành kênh huy động vốn trung, dài hạn cho doanh nghiệp, giảm sự phụ thuộc vốn của doanh nghiệp vào hệ thống ngân hàng.

Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2025 quy mô thị trường TPDN sẽ đạt 20% GDP và đến năm 2030 sẽ đạt 30% GDP. Hiện tại, quy mô thị trường TPDN của Việt Nam năm 2021 mới đạt 18,3%/ GDP nên thị trường còn nhiều dư địa để phát triển trong tương lai.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng tích cực phát hành TPDN giai đoạn 2018 – 2021 do khó tiếp cận vốn vay từ hệ thống ngân hàng khi Ngân hàng Nhà nước nêu rõ chủ trương giám sát chặt chẽ tín dụng bất động sản, thông qua việc ban hành các quy định, thông tư mới.

Cụ thể, quy định về hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản theo hướng tăng lên 200% từ 01/01/2017 (từ mức 150%) theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN, giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn - Thông tư 08/2020/TT NHNN. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn từ ngân hàng nên đã chuyển sang phát hành TPDN với lãi suất cao, thậm chí còn không yêu cầu tài sản đảm bảo và chịu giám sát hoạt động giải ngân tiền như đi vay ngân hàng.

Rủi ro trái phiếu bất động sản đang hiện hữu

Dù vậy, theo KB Securities, so sánh tương quan với các thị trường trong khu vực, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam dù tăng đáng kể trong vài năm qua nhưng vẫn ở mức tương đối nhỏ về cả quy mô và tỷ trọng dư nợ/GDP so với Thái lan, Malaysia hay Singapore và vẫn đang thấp hơn mức mục tiêu của Chính Phủ.

Nhìn chung nếu xét quy mô toàn ngành, hiện rủi ro đối với thị trường là chưa đáng quan ngại. Tuy nhiên, rủi ro vỡ nợ trái phiếu đối với một số doanh nghiệp bất động sản đang hiện hữu.

Theo KB Securities, cuối năm 2022 và 2023-2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các công ty bất động sản có khối lượng trái phiếu đến hạn lớn. Đặc biệt đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ có chất lượng tài sản kém sẽ gặp rất nhiều khó khan trong việc xoay vốn.

Cụ thể, theo số liệu từ KB Securities, trong giai đoạn 2020 – 2021, các doanh
nghiệp bất động sản quy mô vốn chủ dưới 20.000 tỷ VND có dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh (CFO) dương không ấn tượng, riêng nhóm có vốn chủ sở hữu từ 1.000- 5.000 tỷ đồng âm CFO trong năm 2021 – quý 1/2022.

Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp vốn hóa trên 20.000 tỷ đồng có kết quả kinh doanh ấn tượng hơn với CFO dương mạnh trong giai đoạn 2019-2021 mặc dù duy trì đầu tư dự án lớn mới. Đối với các doanh nghiệp bất động sản lớn, mức độ rủi ro sẽ thấp hơn nhờ có các dự án chất lượng và khả năng huy động vốn cao hơn.