REIT vẫn là giải pháp đầu tư an toàn và hiệu quả, nhưng cần đề phòng một số cơn gió ngược trong năm 2022

Thành công rực rỡ trong năm 2021

Năm 2021 thực sự là một năm thành công với những nhà đầu tư đặt cược vào quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT). Tại Mỹ, một số chỉ số REIT tăng 36%, cao hơn so với các chỉ số lớn trên thị trường chứng khoán như S&P500 tính tại thời điểm tuần cuối năm 2021.

Điều này là nhờ sự phát triển mạnh mẽ của một số loại hình bất động sản trong đại dịch. Tổng lợi nhuận của REIT công nghiệp tại Mỹ đã tăng hơn 40% ra do doanh số bán lẻ trực tuyến liên tiếp lập nhiều kỷ lục mới. Trong khi đó, tổng lợi nhuận của các chủ sở hữu kho tự quản tăng hơn 80% khi người dân muốn giảm bớt đồ đạc để tăng diện tích không gian sống và làm việc tại nhà.

Ngược lại, các quỹ REIT trong lĩnh vực văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở cao cấp và khách sạn lại trải qua nhiều thăng trầm kể từ đầu năm 2020 do các lệnh giãn cách và sự phụ thuộc vào khách công vụ. Giá trị của các quỹ REIT này đã sụt giảm khi các biến thể mới xuất hiện và ngay lập tức tăng vọt trở lại khi có những tin tức đầy hứa hẹn về vắc-xin.

Trong nửa cuối năm 2021, các chiến dịch tiêm chủng đã dần đạt được độ phủ cần thiết, các công ty cho phép làm việc theo mô hình kết hợp và người dân dần quay trở lại thành phố. Điều này kéo theo nhu cầu tăng lên với các căn hộ cho thuê và việc mở cửa trở lại các trung tâm mua sắm. Kết quả là, giá trị của các quỹ REIT tương ứng cũng phục hồi nhanh hơn dự kiến.

Tuy vậy, một số nhà phân tích cảnh báo rằng dù vẫn có triển vọng tốt nhưng đà tăng của các REIT sẽ khó có thể duy trì trước các nguy cơ đang rình rập vào năm 2022, bao gồm sự xuất hiện các biến thể mới, lạm phát và lãi suất tăng.

Các tin tức về đại dịch

Các nhà phân tích cho biết, tin tức về đại dịch vào năm 2022 sẽ tạo ra những lợi ích và thiệt hại khác nhau với các quỹ REIT, tùy theo loại hình bất động sản mà các quỹ này rót vốn vào.

Cụ thể, tin xấu có thể ảnh hưởng tiêu cực lên thi trường văn phòng và nhà ở cao cấp. Trong khi đó, các REIT về trung tâm dữ liệu lại có cơ hội tăng trưởng mạnh do người dân dành nhiều thời gian ở nhà để làm việc và giải trí.

Ở chiều ngược lại, tin tốt về Covid-19 là liều thuốc “trợ tim” với các trung tâm mua sắm và khách sạn. Xu hướng “mua sắm trả thù” và “du lịch trả thù” sẽ quay trở lại khi tỷ lệ lây nhiễm giảm xuống. Người dân sẽ đổ tới các trung tâm mua sắm để giải tỏa căng thẳng sau thời gian dài giãn cách.

Lãi suất và lạm phát

Trong một thị trường lành mạnh, REIT sẽ được hưởng lợi từ việc cải thiện sức mua của người tiêu dùng làm cơ sở cho tăng trưởng tiền thuê, lãi suất thấp được duy trì dài hạn, và tỷ lệ vốn hóa giảm giúp định giá tài sản tăng lên.

Sự gia tăng lạm phát cho đến nay vẫn được coi là tốt cho các REIT, vì nó giúp thúc đẩy khối lượng mua bán và sáp nhập bất động sản lớn, cũng như khối lượng bán và giá trị của các bất động sản riêng lẻ. Nhiều nhà đầu tư coi bất động sản là hàng rào lạm phát vì có thể tăng giá thuê để đi trước hoặc ít nhất là theo kịp lạm phát. Chi phí xây dựng tăng lên cũng khiến thị trường thiếu nguồn cung cho thuê và đẩy giá thuê lên cao. Trong khi đó, định giá tài sản của các quỹ REIT cũng sẽ tăng lên để phản ảnh mức chi phí phát triển tăng, mang lại dòng vốn chủ sở hữu lớn hơn.

Ngược lại, lạm phát cũng có thể gây thiệt hại cho các chủ sở hữu bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính khi lãi suất tăng cao trong năm nay. Lạm phát và lãi suất cao hơn cũng có thể dẫn đến suy thoái kinh tế, làm giảm nhu cầu của người mua và nhà đầu tư đối với một loạt bất động sản và khiến định giá tài sản đi xuống.

Tuy nhiên, việc áp dụng các đánh giá này sẽ tùy thuộc vào loại hình bất động sản. Ví dụ, một số loại bất động sản đang gặp thách thức do Covid-19 như văn phòng và bán lẻ sẽ không thể tăng giá thuê, hoặc giá thuê mà họ đạt được là theo các thỏa thuận dài hạn không phản ánh được mức độ lạm phát cao như hiện nay. Ngược lại, các loại bất động sản có điều kiện cung và cầu thuận lợi, chẳng hạn như nhà chung cư và bất động sản công nghiệp, đang có cơ hội để đạt mức tăng trưởng vượt trội nhờ lạm phát.