Rao bán "cắt lỗ" chung cư Hà Nội: Sự thật phía sau những con số giảm giá

Ảnh minh hoạ

Thị trường bất động sản Hà Nội gần đây sôi sục với hàng loạt tin rao bán căn hộ kèm cụm từ “cắt lỗ sâu”, “giảm giá sốc”, khiến nhiều người ngỡ ngàng: phải chăng bong bóng đã vỡ, giá căn hộ đang rơi? Thực tế, theo các chuyên gia, phần lớn đây chỉ là chiêu điều chỉnh kỳ vọng trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn chững lại sau chuỗi tăng nóng, chứ không hẳn là làn sóng bán tháo như nhiều người lầm tưởng.

Khảo sát thị trường thời gian gần đây cho thấy nhiều căn hộ tại các quận “nóng” của Hà Nội như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai... đang được rao bán với mức giá thấp hơn vài trăm triệu so với vài tháng trước. Đơn cử, một căn 3 phòng ngủ rộng 110 m2 tại Xuân Thủy (quận Cầu Giấy) đang rao giá hơn 9 tỷ đồng – tức khoảng 82 triệu đồng/m2. Chủ nhà khẳng định “cắt lỗ sâu” để bán nhanh. Một căn hộ khác gần 90 m2 cũng tại Cầu Giấy từng rao 8 tỷ, nay hạ còn 7,6 tỷ đồng. Tại Thanh Xuân, căn 64 m2 từ 5,2 tỷ đồng giảm còn 4,8 tỷ đồng, hay căn studio ở Nam Từ Liêm từ hơn 2 tỷ đồng, nay chỉ còn chưa đến 2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao, Trưởng chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam, thuật ngữ “cắt lỗ” không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc chủ nhà đang bán dưới giá vốn”. Phần lớn các chủ nhà đã mua căn hộ từ 2-3 năm trước – thời điểm giá còn thấp hơn hiện nay đáng kể – nên dù có giảm vài trăm triệu so với giá đỉnh, họ vẫn đang có lãi.

“Sự điều chỉnh giá hiện tại thực chất là điều chỉnh lại kỳ vọng sau một thời gian thị trường tăng quá nhanh, khiến người bán có tâm lý “chốt lời” quá cao, vượt xa khả năng hấp thụ thực tế”, bà An cho hay,

Thống kê của CBRE cho thấy, trong quý I/2025, giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội trung bình ở mức 75 triệu đồng/m2, chỉ tăng 3% so với quý trước – mức tăng thấp nhất trong vòng gần 2 năm. Trong khi đó, giá thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng 3% theo quý, đạt khoảng 50 triệu đồng/m2. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn bình ổn, thanh khoản chậm lại và người bán bắt đầu có động thái “xuống thang” về giá để dễ giao dịch hơn.

Với lượng hàng mở bán dự kiến lên tới hơn 31.000 căn trong năm nay, thị trường đang bước vào thời kỳ cạnh tranh cao. Các chủ đầu tư buộc phải tính toán lại chiến lược bán hàng, tối ưu giá bán, đồng thời nâng cấp chất lượng sản phẩm để hút khách. Dù vậy, bà Hoài An cho rằng giá căn hộ vẫn có thể tăng nhẹ từ nay đến cuối năm, dự kiến khoảng 8%, nhưng khó xảy ra hiện tượng tăng sốc như năm 2023-2024.

Đáng chú ý, cuối năm 2024, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng từng ghi nhận hiện tượng “lướt sóng hụt” – tức nhiều nhà đầu tư mua căn hộ kỳ vọng tăng giá nhanh, nhưng gặp khó trong thanh khoản nên phải “ra hàng” sớm, chấp nhận lỗ nhẹ hoặc chỉ hoà vốn. Tuy nhiên, đây là trường hợp đặc biệt, không phản ánh toàn bộ thị trường. Thực tế, người mua có nhu cầu ở thực hoặc đã vào thị trường từ trước đều không bị ảnh hưởng quá lớn và vẫn có thể bán ra với lợi nhuận nhất định.

Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý minh bạch, tiện ích đầy đủ vẫn giữ được sức hút. Trong khi đó, các căn hộ có giá quá cao, ở vị trí xa trung tâm hoặc chất lượng không tương xứng sẽ buộc phải “hạ nhiệt” để có thể tìm được người mua. Điều này không chỉ là sự điều chỉnh tất yếu, mà còn là cơ hội cho người có nhu cầu ở thật tìm được sản phẩm phù hợp hơn.

Bà Hoài An khuyến nghị người mua nên tỉnh táo trước các thông tin “cắt lỗ sốc”, cần xem xét kỹ thời điểm chủ nhà mua vào, tình trạng pháp lý, chất lượng căn hộ và nhu cầu thực tế của bản thân. Không phải giá rẻ là cơ hội, bởi nếu chỉ chạy theo mức giá, rất có thể người mua sẽ bỏ lỡ những yếu tố quan trọng hơn như khả năng thanh khoản, tiềm năng tăng giá và tính an toàn trong pháp lý.

Dù đà tăng đã chậm lại, nhưng thị trường căn hộ tại Hà Nội vẫn đang vận hành trong thế ổn định, không có dấu hiệu suy thoái hay khủng hoảng. Chính sự chững lại này là khoảng lặng cần thiết để thị trường thanh lọc, điều tiết cung – cầu và hướng đến sự phát triển bền vững hơn trong tương lai gần. Đối với người mua nhà, đặc biệt là người mua ở thật, đây có thể là thời điểm tốt để tìm kiếm và “chốt” căn hộ phù hợp với mức giá dễ thở hơn so với những tháng trước.