Sau cú rơi chạm đáy, nhà thổ cư Hà Nội đã bật dậy như thế nào?

Sau nhiều quý trầm lắng, bức tranh nhà ở thổ cư dường như đã có gam màu tươi sáng trở lại.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, đằng sau cú bật dậy ấn tượng này vẫn tiềm ẩn nhiều dấu hỏi lớn về tính bền vững.

Báo cáo mới nhất của One Mount Group cho thấy, tổng lượng giao dịch thổ cư tại Hà Nội trong quý 2/2025 đạt hơn 9.400, tăng tới 133% so với quý 1 – thời điểm mà thị trường được nhận định là đã “chạm đáy” trong chu kỳ điều chỉnh kéo dài suốt hơn một năm.

Cú hồi phục mạnh mẽ này không chỉ đến từ lực cầu mua ở thực quay lại mà còn xuất phát từ loạt yếu tố thuận lợi như đầu tư công được đẩy mạnh, lãi suất duy trì ở mức thấp và kỳ vọng kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định. Tuy nhiên, mức phục hồi dù mạnh mẽ nhưng vẫn còn mang tính cục bộ, tập trung vào một số khu vực cụ thể, thay vì tạo ra làn sóng lan tỏa toàn thị trường.

Khu vực phía Tây và phía Đông Thủ đô tiếp tục dẫn dắt thị trường với số lượng giao dịch vượt trội. Riêng khu Tây ghi nhận hơn 3.600 giao dịch, chiếm 36% tổng thị phần. Đây là khu vực vốn đã sôi động trong nhiều năm nhờ lợi thế hạ tầng phát triển, mật độ dân cư cao và sát với nhiều cụm văn phòng, cơ sở giáo dục. Hà Đông, phường Yên Nghĩa hay các xã quanh đại đô thị Dương Nội đều ghi nhận mức tăng trưởng thanh khoản cao, thậm chí có nơi tăng tới 280% so với quý trước.

Không kém cạnh, khu Đông cũng trở thành “tâm điểm mới” với khoảng 2.700 giao dịch. Nhiều phường như Bồ Đề, Long Biên, Việt Hưng ghi nhận vài trăm giao dịch chỉ trong ba tháng – mức tăng gấp đôi so với đầu năm.

Các dự án hạ tầng trọng điểm như cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo, đường Vành đai 4 đang tạo nên sự thay đổi mạnh mẽ trong nhận thức và quyết định đầu tư vào khu vực này. Đặc biệt, tại Đông Anh – nơi đang hình thành các đại đô thị mới như Vinhomes Global Gate có thanh khoản tăng vọt, thậm chí có xã ghi nhận hơn 1.000 giao dịch trong quý.

Tâm lý người mua vẫn dè chừng

Sự sôi động của vùng ven phần nào phản ánh sự thay đổi trong hành vi người mua: họ đang dần rời xa khu vực trung tâm – nơi giá đã neo quá cao, để tìm đến các khu vực có tiềm năng tăng giá, hạ tầng đang hình thành và mức giá còn hợp lý hơn. Thống kê cho thấy, giá nhà thổ cư tại các phường nội đô vẫn dao động quanh ngưỡng 230–260 triệu đồng/m2, trong khi khu vực vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng chỉ từ 90–140 triệu đồng/m2, phù hợp hơn với nhóm mua ở thực.

Trong 6 tháng cuối năm 2025, thị trường nhà ở thổ cư Hà Nội có thể đạt khoảng 18.000 giao dịch.

Tuy nhiên, đằng sau sự bùng nổ giao dịch là tâm lý dè dặt chưa hoàn toàn được giải tỏa. Báo cáo của One Mount Group chỉ ra rằng, dù lượng quan tâm tăng lên, nhưng tỷ lệ người thực sự sẵn sàng “xuống tiền” vẫn thấp hơn cùng kỳ. Khảo sát vào tháng 5/2025 với hơn 500 khách hàng có thu nhập trung bình khá cho thấy chỉ 28% đang ưu tiên lựa chọn nhà thổ cư – con số này giảm nhẹ so với quý trước.

Giá neo cao, thiếu sản phẩm mới có pháp lý rõ ràng, cùng tâm lý chờ đợi các chính sách về thuế chuyển nhượng và quy định về nhà đất tiếp theo là những yếu tố khiến nhiều người vẫn giữ thái độ thận trọng. Ngay cả với nhóm nhà đầu tư lâu năm, họ cũng đang “soi kỹ” từng vị trí trước khi quyết định, thay vì “bắt đáy” theo phong trào như những năm trước.

Sự khởi sắc của quý II đến từ nhiều yếu tố cộng hưởng. Đầu tiên là dòng vốn đầu tư công được đẩy mạnh. Hà Nội trong 6 tháng đầu năm đã giải ngân hơn 84.000 tỷ đồng cho các dự án hạ tầng, tập trung vào những công trình có tác động trực tiếp đến bất động sản như các tuyến vành đai, cầu vượt sông Hồng và các nút giao lớn. Việc các công trình như Vành đai 4, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, và đường liên huyện mở rộng được thúc đẩy thi công đã làm “nóng” lại thị trường ở các khu vực được hưởng lợi trực tiếp.

Thứ hai, mặt bằng lãi suất hiện đang được duy trì ở mức thấp, dao động 5,7–6%/năm, giúp cải thiện khả năng vay mua nhà, đặc biệt với nhóm khách hàng mua ở thực. Cùng với đó là kỳ vọng phục hồi kinh tế được củng cố, khi GDP 6 tháng đầu năm tăng tới 7,52% – mức tăng ấn tượng so với cùng kỳ các năm trước.

Bất động sản cuối năm sẽ phân hoá mạnh

Tuy nhiên, theo chuyên gia của One Mount Group, để khẳng định thị trường đã thực sự bước vào chu kỳ hồi phục bền vững thì vẫn còn quá sớm. Một số rào cản lớn vẫn hiện diện. Đầu tiên là nguồn cung mới còn hạn chế, nhiều dự án vẫn “mắc kẹt” trong vòng xoáy pháp lý. Thứ hai là kỳ vọng lãi suất giảm thêm không còn rõ ràng như đầu năm, trong khi thị trường đang chờ đợi chính sách điều chỉnh thuế thu nhập cá nhân với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Cuối cùng là vấn đề tâm lý: sau một chu kỳ “khủng hoảng” kéo dài từ 2021 đến nay, người mua hiện đang hành xử ngày càng lý trí hơn, họ cần thêm thời gian để lấy lại niềm tin.

Theo dự báo của One Mount Group, trong 6 tháng cuối năm 2025, thị trường nhà ở thổ cư Hà Nội có thể đạt khoảng 18.000 giao dịch, giảm nhẹ 10% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng tăng đáng kể so với nửa đầu năm. Giai đoạn cuối năm cũng là mùa cao điểm của thị trường, khi nhiều người có nhu cầu chuyển nhà, mua để đón Tết hoặc đầu tư sinh lời dịp cuối năm.

Tuy nhiên, bức tranh vẫn sẽ phân hóa mạnh. Những khu vực có giá trị thực, hưởng lợi hạ tầng rõ ràng, quy hoạch tốt và mức giá còn dư địa tăng như Đông Anh, Đan Phượng, Long Biên hay một số phường giáp ranh Hà Đông được dự báo sẽ dẫn dắt thị trường. Trong khi đó, các phường nội đô nhiều khả năng sẽ duy trì thế “giữ giá” nhưng thanh khoản chưa thể bứt phá do giá đã tiệm cận trần.

Sự hồi phục của thị trường nhà ở thổ cư Hà Nội trong quý 2 là một tín hiệu tích cực, nhưng giống như những cơn sóng nhỏ âm thầm dưới mặt nước, vẫn cần thời gian và thêm động lực để hình thành một “con sóng lớn”. Sự đồng bộ về hạ tầng, chính sách pháp lý rõ ràng và niềm tin người mua phục hồi mới là những yếu tố then chốt để đưa thị trường bước sang một chu kỳ tăng trưởng mới – vững vàng và bền vững hơn.