Phá băng bất động sản: Câu chuyện dài kỳ chưa có hồi kết

Toàn cảnh hội thảo triển vọng phục hồi thị trường bất động sản.

Nhận định thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm 2013 vẫn còn nhiều khó khăn, ông Nguyễn Viết Mạnh - Vụ trưởng Vụ tín dụng Ngân hàng Nhà nước cho rằng, cần có nhiều biện pháp để xử lí nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản chứ không thể trông chờ vào Công ty xử lý nợ xấu VAMC. Đồng thời kết hợp với giải phóng hàng tồn kho bất động sản để làm ấm thị trường.

Còn theo GS.TS Nguyễn Mại, việc phát triển ồ ạt nhiều dự án đô thị, nhà ở và việc để đóng băng quá dài thị trường bất động sản Việt Nam dẫn đến hàng chục ngàn căn hộ, hàng vạn biệt thự bỏ hoang gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực của đất nước.

Về chính sách, sau 8 năm thực thi Luật Nhà ở và 7 năm thực thi Luật Kinh doanh bất động sản đến nay đã nảy sinh nhiều bất cập và thiếu tính thực tiễn, không khuyến khích được các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà xã hội, nhà giá rẻ, từ đó khiến cho quan hệ cung cầu về nhà ở mất cân đối, giá nhà trên thị trường quá cao so với mặt bằng thu nhập của đại bộ phận dân cư.

Theo GS.TS Nguyễn Mại để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, cần sửa đổi Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản theo hướng có lợi nhất cho các chủ đầu tư cũng như người dân về nhà ở. Đồng thời, thực hiện nhanh chóng việc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ 25% dự kiến xuống còn 22% và đến 2016 còn 20% và điều chỉnh thuế giá trị gia tăng.

“Dù không thể tháo gỡ những khó khăn của thị trường trong một sớm một chiều mà cần điều chỉnh định hướng phát triển lâu dài để thích ứng với bối cảnh mới”, ông Mại cho biết thêm.

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield - Chris Brown thì cho rằng, nguyên nhân thị trường bất động sản đóng băng là do thị trường không minh bạch, thuế cao, lãi suất cao, nguồn cung quá cao, doanh nghiệp bất động sản yếu kém, người mua nhà phải vay vốn với lãi suất quá cao. Do nguồn cung nhà ở trên cả 2 thị trường Hà Nội và Tp.HCM khá dồi dào nhưng giao dịch nhưng không mấy sôi động nên trong năm 2013, xu hướng giảm giá dự tính sẽ còn kéo dài.

Theo ông Chris, yếu tố then chốt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường là xử lí nợ xấu để tạo niềm tin cho thị trường. Đồng thời điều chỉnh các quy định đầu tư đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Phản bác ý kiến cho rằng để phá băng thị trường thì cần phải giám giá sản phẩm, đại diện một doanh nghiệp bất động sản lý giải, giá căn hộ không thể giảm nhiều là do nghịch lý về quy hoạch, cũng như bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất. Đó là chưa kể việc huy động vốn qua ngân hàng quá khắt khe, đất đã đền bù nhưng vốn xây dựng không có nên doanh nghiệp rất khó khăn. Về phía các chủ đầu tư, tư tưởng “mua tận gốc, bán tận ngọn” chưa tạo ra sự kết hợp tốt giữa chủ đầu tư và các đơn vị phân phối chuyên nghiệp. Ông đề xuất, nhà nước nên khơi thông và tạo điều kiện cho doanh nghiệp trong việc chuyển đổi dự án nhằm tạo nên tính minh bạch trên thị trường, tránh tình trạng lách luật. Đồng thời, thay vì các gói cứu trợ nhà nước nên bỏ ra chi phí nghiên cứu toàn thể thị trường và tổng thể quy hoạch, để doanh nghiệp có thông tin rõ ràng, đầy đủ và chính xác tham khảo trước khi có quyết định đầu tư.

Để gỡ rối cho thị trường lúc này ông Nguyễn Văn Đực – Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho rằng, cần cởi trói cho doanh nghiệp về sản phẩm, đồng thời tránh lạm thu, tận thu thuế. “Chúng tôi đã mua đất từ 3-4 năm trời, nay lại phải đóng tiền sử dụng đất, như vậy có khác nào mua đất 2 lần. Mà nếu không nộp tiền sử dụng đất thì không được khởi công, mà đã không khởi công xây dựng thì làm sao có căn hộ để bán trong khi sức khỏe doanh nghiệp đang kiệt quệ”, ông Đực bức xúc.

Những bất cập của thị trường nêu ra trên đây đã được giới trong ngành đề cập đến từ rất lâu. Tuy nhiên, câu chuyện khắc phục các điểm yếu kém của thị trường cũng như những mặt hạn chế của chính sách vẫn mãi là câu chuyện dài tập bàn luận nhiều nhưng vẫn chưa có hướng giải quyết và nếu có giải quyết thì cũng chỉ nhát gừng chứ chưa làm tới nơi tới chốn. Vì vậy mà việc phá băng bất động sản trở nên vô cùng khó khăn và chắc hẳn đây là câu chuyện dài cần tiếp tục luận bàn để đi đến hồi kết.