Ông lớn bất động sản tận dụng thời cơ, huy động vốn “khủng” qua trái phiếu để M&A, mở rộng quỹ đất

Trong bối cảnh lãi suất huy động ở các ngân hàng chỉ bình quân ở mức từ 3,1 - 3,5%/năm đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng và 4,2 - 5,7%/năm đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 6 tháng đến 12 tháng; thì lãi suất mà các doanh nghiệp bất động sản trả cho nhà đầu tư cao gấp đôi, gấp ba lãi suất ngân hàng.

Theo cập nhật của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tháng 8 cũng như 8 tháng đầu năm nay, cùng với ngân hàng, bất động sản là hai lĩnh vực hút vốn trái phiếu mạnh nhất.

Cụ thể, trong tháng 8, nhóm doanh nghiệp bất động sản xếp vị trí thứ hai sau nhóm ngân hàng, với tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ đạt 8.950 tỷ đồng, trong đó khoảng 15% trái phiếu phát hành bảo đảm bằng cổ phiếu hoặc không có tài sản bảo đảm. Một số doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn trong tháng 8 vừa qua như: Công ty Cổ phần Bông Sen (4.800 tỷ đồng), Công ty TNHH Đầu tư Big Gain (1.000 tỷ đồng).

Một số trái phiếu của các công ty bất động sản phát hành trước đây, nhưng hoàn thành đợt phát hành trong tháng 8.2021 đáng chú ý như: Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Helios (3.000 tỷ đồng, phát hành ngày 23.6.2021), Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh bất động sản Phước Long (1.050 tỷ đồng, phát hành ngày 30.6.2021), Công ty TNHH Đầu tư Big Gain (1.000 tỷ đồng, phát hành ngày 30.7.2021),...

Tính chung 8 tháng đầu năm, nhóm doanh nghiệp bất động sản xếp vị trí thứ 2 với tổng khối lượng phát hành 107.98 nghìn tỷ đồng. Trong đó, có khoảng 21,6% trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Lãi suất phát hành dao động trong khoảng 8-13%/năm.

Trong 8 tháng đầu năm, có 3 đợt phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế gồm: Tập đoàn Vingroup (500 triệu USD), trái phiếu xanh của Công ty Cổ phần Bất động sản BIM (200 triệu USD) và trái phiếu chuyển đổi của Novaland (300 triệu USD).

Ngoài mục đích cơ cấu nợ, thanh toán cho đối tác, đầu tư tài chính,... nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn trên thị trường công bố mục đích sử dụng nguồn tiền huy động được trái phiếu nhằm nhận chuyển nhượng dự án từ các chủ đầu tư khác cũng như mở rộng quỹ đất để phát triển.

Kể từ đầu năm đến nay, Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Land – công ty thành viên thuộc Tập đoàn Hưng Thịnh - đã liên tục thực hiện nhiều đợt phát trái phiếu để tiếp tục tăng quy mô vốn hoạt động và thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, mua bán sáp nhập các dự án bất động sản.

Thống kê cho thấy, riêng trong tháng 3.2021, Hưng Thịnh Land đã phát hành thành công 3 lô trái phiếu tổng giá trị 1.200 tỷ đồng. Mục đích phát hành các lô trái phiếu này là nhằm tăng quy mô vốn hoạt động và thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, mua bán sáp nhập các dự án bất động sản, nhận chuyển nhượng cổ phần của Công ty Cổ phần Bất động sản Thuận An và hợp tác đầu tư với Công ty Cổ phần Bất động sản Thuận An để phát triển Dự án Anderson Park tại TP Thuận An, tỉnh Bình Dương. Vào ngày 2.8, Hưng Thịnh Land tiếp tục phát hành thành công 300 tỷ đồng trái phiếu để nhận chuyển nhượng cổ phần và hợp tác đầu tư dự án này.

Dự án Anderson Park tại TP Thuận An, tỉnh Bình Dương.

Ngày 11.6, doanh nghiệp này đã phát hành 600 tỷ đồng trái phiếu dùng để phát triển dự án tại khu vực xã Phước Thuận, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và khu vực phường Phước Long B, thành phố Thủ Đức, TP HCM. Hình thức đầu tư có thể là mua bán, sáp nhập công ty, nhận chuyển nhượng dự án hoặc hợp tác.

Trước đó, ngày 28.5, Hưng Thịnh Land cũng đã chào bán thành công lô trái phiếu trị giá 350 tỷ đồng, với mục đích huy động là phát triển quỹ đất, M&A các dự án bất động sản.

Giai đoạn từ 1.1.2020 – 31.12.2020, Hưng Thịnh Land đã phát hành tổng cộng 24 lô trái phiếu với tổng cộng giá trị 7.267,4 tỷ đồng cũng dùng để mua cổ phần công ty, hợp tác đầu tư thực hiện dự án bất động sản, nhận chuyển nhượng vốn góp, đặt cọc nhận chuyển nhượng dự án…

Trong khi đó, Masterise Group – được biết đến là ông chủ của các dự án căn hộ 500-700 trăm triệu đồng/m2 - là tên tuổi gây chú ý trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi xuất hiện liên tiếp các đợt phát hành giá trị lớn trong quý 3.2021.

Vào cuối tháng 7, Mediterranean Revival Villas (MRVC), công ty có liên quan đến Masterise Group đã có 3 đợt phát hành với tổng giá trị là 7.200 tỷ đồng. Mục đích của các đợt phát hành này nhằm nhận chuyển nhượng một phần dự án Dream City tại tỉnh Hưng Yên từ Vinhomes. Được biết, đây là dự án có quy mô gần 445 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 37.994 tỷ đồng (tương đương hơn 1,6 tỷ USD).

Chưa hết, Masterise Group còn phát hành trái phiếu huy động số tiền lớn nhằm mua lại Dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An 117 ha tại phường An Phú, TP Thủ Đức, TP.HCM (Quận 2 cũ) do Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp), vốn từng thuộc về Tập đoàn Him Lam. Cụ thể, 3 doanh nghiệp liên quan đến Masterise Group là Công ty Cổ phần Hoàng Phú Vương, Osaka Garden và Hoa Phú Thịnh đã thu hút về tổng cộng 11.200 tỷ đồng thông qua phát hành các lô trái phiếu có cùng kỳ hạn 4 năm. Cả 3 tổ chức đều huy động tiền để triển khai Dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An. Đây là dự án ra đời từ 2001, sau nhiều năm không triển khai, đến cuối tháng 3.2021 được tái khởi công sau khi SDI Corp có Chủ tịch HĐQT mới (là trưởng ban kiểm soát của Masterise Group).

Dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An tại phường An Phú, TP Thủ Đức, TP.HCM (Quận 2 cũ).

Một chủ đầu tư lớn khác là Novaland cũng tích cực của thị trường vốn nhằm thúc đẩy kế hoạch mở rộng quỹ đất đầy tham vọng. Novaland đã huy động thành công 300 triệu USD thông qua trái phiếu chuyển đổi vào tháng 7.2021 và có kế hoạch đầu tư số tiền thu được vào việc mở rộng quỹ đất tại các tỉnh Đồng Nai và Bình Thuận.

Theo báo cáo phân tích vừa công bố, Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cho biết, qua trao đổi với ban lãnh đạo, Novaland có kế hoạch tận dụng các xu hướng M&A tích cực trong lĩnh vực bất động sản nhà ở vì ngày càng có nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư lớn mua quỹ đất với giá hợp lý từ các chủ đầu tư nhỏ hơn hoặc những chủ đầu tư không thể khởi động dự án do dịch COVID-19. Vào quý 2.2021, Novaland đã mua lại quỹ đất 700 ha tại Mũi Né, tỉnh Bình Thuận, nằm trong kế hoạch mở rộng lên 1.000 ha của công ty tại tỉnh này, đã được ban lãnh đạo công bố tại ĐHCĐ tháng 4.2021 của Novaland.