Những trào lưu định hình thị trường bất động sản Việt Nam

Đầu tư đất nền cũng từng là một trào lưu trên thị trường.

Định hình xu hướng thị trường bất động sản

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, mỗi giai đoạn của thị trường bất động sản đều phải đối mặt với những yếu tố khác nhau nhưng khó khăn ở chu kỳ này khác biệt so với các giai đoạn trước do bị ảnh hưởng kép.

Thứ nhất, các doanh nghiệp bất động sản đã phải đối mặt với những thách thức vô cùng khó khăn do đại dịch Covid-19 gây ra.

Thứ hai, sau khi thị trường bắt đầu phục hồi, khi mọi người đã dồn sức chuẩn bị cho chu kỳ mới, thì thị trường lại giảm sút mạnh mẽ, đẩy các doanh nghiệp vào tình thế khó khăn. Nhiều doanh nghiệp không có phương án dự phòng vì trước đó, trong giai đoạn thị trường “sốt nóng”, họ đã không tính đến rủi ro. Trong đại dịch, khi được hỏi về kế hoạch ứng phó, 70% doanh nghiệp bất động sản đã trả lời rằng họ “đang chờ” đại dịch kết thúc.

Tuy nhiên, sau đại dịch, một số lượng đáng kể các doanh nghiệp “chờ” đã phá sản. Chỉ có những doanh nghiệp có chiến lược bán hàng mới và tiếp cận được với người mua mới có thể “sống sót”. Các doanh nghiệp chỉ đơn thuần “ngồi chờ” đa phần gặp khó khăn. Đây chính là “cú đấm” đầu tiên của thị trường đối với doanh nghiệp.

Ngay sau đại dịch, những doanh nghiệp còn tồn tại được hưởng lợi khi thị trường bất động sản bùng nổ mạnh mẽ từ năm 2021 đến đầu năm 2022. Tuy nhiên, trong thời gian đó, nhiều doanh nghiệp môi giới bất động sản cũng tham gia đầu tư, khiến họ gặp khó khăn khi thị trường suy thoái, vì họ không có phương án B để tạo dòng tiền.

Yếu tố khác là sự vướng mắc về pháp lý khiến các dự án bất động sản bị trì hoãn, làm giảm nguồn cung và mất niềm tin trên thị trường. Vốn bị “chôn” vào các dự án không thành công, các doanh nghiệp không có nguồn thu, nhưng vẫn phải bỏ ra chi phí lớn để duy trì hoạt động, khiến sức khỏe tài chính bị suy giảm nặng nề.

Thứ ba, khó khăn trong việc tiếp cận vốn, bao gồm phát hành trái phiếu, tín dụng và vốn từ khách hàng...

Trái phiếu doanh nghiệp là một kênh quan trọng để huy động vốn triển khai các dự án dài hạn. Nhưng trong tình hình phải trả nợ ngắn hạn, các doanh nghiệp gặp áp lực từ các vụ án, chính sách thay đổi, niềm tin của khách hàng đối với trái phiếu cũng giảm sút, dẫn đến việc mất nguồn vốn.

Bên cạnh đó, kinh tế vĩ mô vẫn còn những yếu tố không chắc chắn và niềm tin của người mua chưa trở lại, khiến các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với những thách thức lớn. Nhiều đơn vị đã không có đủ tiền để trả lương, nhiều doanh nghiệp phải cắt giảm lao động hoặc chuyển sang ngành nghề khác để tồn tại.

Người mua nhà ngày càng khó tính hơn. Không ít doanh nghiệp đang phải nghĩ về cách tồn tại trong thời điểm hiện tại, chứ không phải nghĩ về tương lai, nhưng cũng có những doanh nghiệp đã chuẩn bị cho giai đoạn sau khủng hoảng. Họ nhìn nhận rõ chu kỳ và xu hướng của thị trường trong tương lai, trong đó có việc sử dụng dữ liệu để định hình và quyết định giao dịch.

Trước đây, việc ra quyết định mua bán thường dựa trên cảm tính và thông tin mà họ nhận được. Nhưng gần đây, sự biến động của các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách và các vụ án kinh tế đã làm thay đổi thị trường bất động sản, khiến các doanh nghiệp và người mua quan tâm đến dữ liệu.

Cũng theo ông Quốc Anh, người mua cũng quan tâm đến tính pháp lý của dự án, tiến độ xây dựng và bàn giao có đúng cam kết hay không. Chỉ khi chủ đầu tư đáp ứng được mọi yêu cầu thì họ mới quyết định mua. Điều này cũng được thể hiện trong quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản, khi bắt đầu từ năm 2025, chủ đầu tư phải đảm bảo nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và các nội dung liên quan đến đặt cọc sẽ được chặt chẽ hơn, đồng thời đảm bảo hoàn thành tiến độ để mở bán hàng.

Một xu hướng khác là sự ảnh hưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử đến thị trường bất động sản, đặc biệt là với nhà phố - một phân khúc được xem là “gà đẻ trứng vàng” trong giai đoạn trước đây. Hiện nay, nhà phố tại Hà Nội và TP.HCM đang gặp nhiều thách thức khi việc cho thuê ngày càng trở nên khó khăn.

Chuyển mình để kịp xu hướng

Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng, hiện có khoảng 100 nghìn cá nhân môi giới đang hoạt động, tuy nhiên chỉ có khoảng 40 nghìn trong số đó có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Phần lớn còn lại là “tay ngang”, không có đào tạo chuyên nghiệp, tạo ra một môi trường hoạt động không chuyên nghiệp và không được quản lý theo cách thức hệ thống.

Để thích nghi với các thay đổi trong pháp luật, các nhà môi giới cần nâng cao kiến thức, kỹ năng và sử dụng công nghệ một cách hiệu quả. Môi giới cần nắm vững và áp dụng đúng các quy định pháp luật mới, nâng cao kỹ năng giao tiếp, đàm phán đồng thời tận dụng công nghệ và hệ thống quản lý để tối ưu hóa quy trình làm việc, từ đó tăng cường tính chuyên nghiệp và minh bạch trong hoạt động kinh doanh.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, việc đi học và có chứng chỉ hành nghề Môi giới Bất động sản đang trở thành một xu hướng trong năm 2024. Những người có tham vọng và mục tiêu dài hạn với nghề môi giới bất động sản sẽ thành lập doanh nghiệp sau khi trang bị đầy đủ kiến thức và chứng chỉ.

Tuy nhiên, ông Quê cũng nhấn mạnh rằng cần có sự quản lý chặt chẽ và cân nhắc về việc phân biệt giữa các loại doanh nghiệp có chức năng tư vấn môi giới và sàn giao dịch bất động sản, để tránh lặp lại các vấn đề đã xảy ra trong quá khứ.